서울남부지방법원 2025타경762. 서울 강서구 마곡동 마곡센트럴타워1의 12층 1219호입니다. 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 모두 업무시설·사무소로 확인됩니다. 소유자 한희천 명의로 이전된 날인 2016.10.20. 국민은행이 채권최고액 285,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 국민은행의 임의경매개시결정과 가압류, 신용보증기금·서울신용보증재단의 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 강서구 압류는 2025.12.22. 등기됐지만 2026.01.07. 해제되어 이미 말소됐습니다. 등기상 선순위로 남아 매수인이 별도로 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제12층 제1219호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(업무시설·사무소) · 12층 건물 중 12층 · 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 한희천 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 426,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 219,035,260원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지권 관련 | 등기사항전부증명서상 대지권비율 2715.3분의 18.68 · 토지대장상 대지권 등기사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
갑구 1번의 무궁화신탁 소유권보존 신탁은 2016.10.20. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 가압류 3건은 낙찰로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당 기준으로 채권자들의 반영 채권액은 모두 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조준모 | 미상 | 2025.10.27 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조준모의 전입일은 2025.10.27.로, 말소기준권리인 2016.10.20. 국민은행 근저당보다 9년 이상 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.12.01. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 426,400,000원으로 감정가 533,000,000원의 80%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 106,600,000원 낮아졌지만, 감정가는 곧바로 시장가격을 의미하지 않습니다. 이 물건은 사무실로 이용되는 업무시설이고, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
가격 검토에서는 같은 건물 또는 인근 마곡 업무시설의 최근 실제 거래가, 현재 매물 호가, 임대보증금·차임 수준, 공실 여부와 관리비를 별도로 대조해야 합니다. 특히 업무시설은 주거용 집합건물과 수요층·대출조건·공실 위험이 다르므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 426,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,664,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 10,832,245원 | 10,832,245원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 98,091,480원 | 98,091,480원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 7,188,382원 | 7,188,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,023,893원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 현재 회차에서는 반영 채권액 401,712,107원이 전액 배당되고 소유자에게 18,023,893원이 남는 구조입니다. 조준모의 확정일자는 확인되지 않아 별도 임차인 배당액은 반영하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 발산역 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·상업시설·업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 5호선 발산역과 마곡역이 있어 대중교통 여건은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 12층으로, 외벽은 화강석 및 커튼월 마감입니다. 승강기·소화전·화재탐지시설·스프링클러·냉난방설비·위생설비·지하주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남측 약 40m, 동측 약 25m, 북측 약 12m 도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 장방형이며 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 11,330,000원/㎡이며 토지면적은 2,715.3㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 이용상태의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 발산역·마곡역 접근성은 장점이지만 업무시설은 실사용자와 임대수요 중심으로 거래되므로 주거용 물건보다 환금성과 매각기간의 변동성이 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 같은 건물 또는 인근 업무시설의 최근 12개월 거래가와 현재 매물 호가를 확인해 426,400,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 조준모의 계약서, 실제 점유 범위, 확정일자 여부, 보증금과 월차임 납부관계를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 현재 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공실·수익성. 현재 사무실의 실제 사용 상태, 공실 가능성, 예상 임대료, 관리비와 냉난방비를 관리사무소·현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 대조. 등기사항전부증명서에는 대지권비율 2715.3분의 18.68이 기재돼 있으므로 토지대장과 집합건축물대장 원본을 대조해야 합니다.
- 세금·대출 조건. 업무시설 취득에 적용되는 취득세, 부가세 처리 가능성, 담보대출 한도와 금리를 사전에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·공항 관련 보호지구·지구단위계획구역 등 토지이용계획이 실제 사용과 향후 처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조준모도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 떠안을 구조가 아닙니다. 현재 회차 실질취득액은 426,400,000원으로 고정됩니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 저렴하다는 평가는 별개입니다. 업무시설 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 발산역·마곡역 접근성과 업무시설 입지를 긍정적으로 보더라도, 실제 거래가·임대료·공실·관리비·명도비용을 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 권리 위험은 낮지만, 가격과 운영수익 검증이 선행돼야 하는 업무시설입니다.