서울남부지방법원 2025타경4586. 금천구 독산동 독산보세쥬르 102동 9층 904호 오피스텔입니다. 소유자 최창업은 2022.03.04 매매를 원인으로 거래가액 284,600,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2023.07.07 도봉세무서장의 압류가 들어왔으며, 이 압류가 말소기준권리입니다.
임차권자 윤보라는 임대차계약일 2022.02.08, 점유개시일 2022.03.04, 확정일자 2022.02.18로 기재되어 있지만 주민등록일자는 2024.01.23입니다. 말소기준 압류일 2023.07.07보다 전입이 늦으므로 대항력은 없고, 2024.03.13 설정된 주택임차권도 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 보증금 284,600,000원 중 미배당이 발생해도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 범안로12길 44, 제102동 제9층 제904호 (독산동, 독산보세쥬르) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 9층 |
| 건물 | 2021년 6월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.04 소유권 취득 · 거래가액 284,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 146,432,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤보라 / 284,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2023.07.07 도봉세무서장의 압류입니다. 이후의 윤보라 주택임차권, 계양세무서장의 압류, 강제경매개시결정, 금천구·인천광역시·성북세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 등기상 근저당권은 없고, 압류는 총 5건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤보라 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 284,600,000원 | 2024.01.23 2022.02.18 | 2024.03.13 배당요구 확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일과 점유개시일은 말소기준보다 앞서지만, 주택임대차의 대항력 판단에 필요한 전입일은 2024.01.23으로 말소기준 압류보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금 반환을 주장할 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 예상배당상 윤보라에게 143,581,952원이 배당되고 141,018,048원이 미배당되는 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 286,000,000원에서 3회 유찰되어 기준 최저가는 146,432,000원입니다. 금전 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 146,432,000원입니다. 다만 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,850,048원 | - |
| 2. 경매신청채권자 · 윤보라 | 284,600,000원 | 143,581,952원 | 141,018,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 확인되면 선순위로 차감되어 윤보라의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 독산역 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 6월 사용승인된 14층 철근콘크리트구조 건물의 9층 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측과 북동측으로 포장도로에 각각 접하고, 토지는 사다리형입니다.
- 규제. 준공업지역·금천구심 지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 4,085,000원/㎡이며 전체 토지면적은 1,961.2㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 독산보세쥬르와 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가·보증금·월세를 기준으로 입찰가를 정하세요.
- 동일인 관계. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 집행권원과 청구원인을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당구조 변동 가능성을 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등록말소 여부와 임대의무 관련 행정처리를 관할 기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비·공실. 체납 관리비, 현재 임대조건, 공실 기간과 내부 상태를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다른 문제”
이 사건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 윤보라의 보증금은 284,600,000원이지만 전입일이 말소기준 압류보다 늦어 대항력이 없고, 주택임차권도 후순위이므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 기준 최저가에서 실질취득액은 146,432,000원입니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이를 검증할 최근 실거래 비교가 없고, 세금 압류 5건과 민간임대주택등기, 임차권자·신청채권자 동일인 관계도 남아 있습니다. 결론은 금전 인수는 합격, 가격과 서류 검증은 보류입니다.
