인천지방법원 2024타경534849. 인천 연수구 동춘동 힘찬프라자 1층 115호입니다. 법원 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 김민지는 2021.10.27. 거래가액 899,184,400원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서인천농업협동조합이 채권최고액 696,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 62,423,000원으로 감정가 대비 8.24%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 7회 유찰, 근린생활시설, 공실, 그리고 감정평가가 추후 적정 소유권·대지권이 정상적으로 이전될 것을 전제한 점을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경534849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 앵고개로 90, 1층115호 (동춘동,힘찬프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제1층 제115호 · 사용승인일 2021.06.24. |
| 소유자 | 김민지 · 2021.10.27. 소유권이전 · 거래가액 899,184,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 62,423,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권액 | 600,159,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 말소기준권리는 2021.10.27. 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이고 채무자는 김민지입니다. 2024.05.24. 서인천농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.01.31. 연수구(인천광역시)의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2021.07.16. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.10.27. 주식회사힘찬개발로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 김민지에게 소유권이 이전됐습니다. 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 할인율보다 7회 유찰의 이유를 확인
현재 회차 최저매각가는 감정가 758,000,000원의 8.24%인 62,423,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 43,696,100원, 9회 유찰 시 30,587,269원입니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가를 최근 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하지 않습니다. 오히려 7회까지 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건의 환금성·상가 수요·권리 및 물적 확인사항을 더 엄격히 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,523,614원 |
| 2. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 696,000,000원 | 60,899,386원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 서인천농업협동조합 근저당은 60,899,386원을 배당받고 635,100,614원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 대지권·물적 확인 — 이 사건의 핵심 체크포인트
감정평가서에는 기준시점 현재 지적 미정리로 인해 등기사항전부증명서상 토지의 소유권·대지권이 확정되지 않았다고 기재돼 있습니다. 감정평가는 집합건물과 대지사용권의 일체성과 관행상 일체 거래를 고려해 추후 적정 소유권·대지권이 정상적으로 이전될 것을 전제했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 ‘인천새봄초등학교’ 북서측 인근이며, 주위는 중소규모 상업용 부동산이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 약 38M 및 8M 내외 포장도로에 각각 접하고, 동측으로 약 10M 내외 보행자도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소방·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인근도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 제한상태. 지적 미정리 상태이며 집합건축물대장상 도시개발구역으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 토지 소유권·대지권이 확정되지 않았다는 감정평가 기재와 정상 이전 전제를 등기·건축물대장 등 원본으로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 기준 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 기준 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 낮은 최저가만 보지 말고 상권·호실 위치·공실 지속 여부·수익성·환금성 등 반복 유찰 원인을 확인하세요.
- 가격 기준 별도 설정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 할인율을 추정하지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리 인수보다 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 7회 유찰된 공실 근린생활시설이고, 감정평가는 토지 소유권·대지권이 아직 확정되지 않은 상태에서 향후 정상 이전을 전제로 했습니다.
현재 최저가 62,423,000원이 감정가의 8.24%까지 내려왔더라도 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세 대비 저가’라고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 대지권 정리와 7회 유찰의 원인을 확인하기 전에는 가격만 보고 들어가기 어려운 물건입니다.
