인천지방법원 2024타경534849. 인천 연수구 동춘동 힘찬프라자 1층 115호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설, 기준시점 현재 공실입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준은 2021년 10월 27일 설정된 서인천농업협동조합 근저당권 696,000,000원이고, 그 뒤의 경매개시결정과 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 확인되는 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 “권리상 인수 0원”만 보고 들어갈 유형이 아닙니다. 감정가 758,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 127,396,000원까지 내려왔고, 근저당권자는 현재 회차 가격에서도 571,187,544원의 미배당을 남기는 구조입니다. 채권이 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아니지만, 시장이 이 가격대까지 계속 할인했다는 신호 자체는 가볍게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경534849 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 앵고개로 90, 1층115호 (동춘동, 힘찬프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 김민지 (2021.10.27. 거래가액 899,184,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 127,396,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천농업협동조합 / 600,159,191원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.27. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 감정평가상 기준시점 현재 이용상태는 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현장점유와 원본 서류 대조는 별도로 확인해야 합니다.
② 회차별 가격 — 감정가 17%까지 내려온 상가
현재 회차 최저가는 127,396,000원입니다. 감정가 758,000,000원 대비 16.8% 수준이고, 6회 유찰 시 89,177,200원, 7회 유찰 시 62,424,039원으로 더 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 127,396,000원 | 571,187,544원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 89,177,200원 | 608,827,990원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 62,424,039원 | 635,099,594원 |
미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 현재 가격대에서도 근저당권 회수율이 낮고, 추가 유찰 시 채권자 회수액이 더 줄어드는 구조이므로, 이 물건의 핵심은 “권리 부담”보다 상가로서 실제 쓸 수 있는지, 임대가 가능한지, 되팔 수 있는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,544원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 696,000,000원 | 124,812,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고, 근저당권에는 571,187,544원의 미배당이 남습니다. 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 동춘동 소재 인천새봄초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 상업용 부동산으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로서 공실입니다. 공실 상가는 낙찰 직후 사용계획과 임대전략을 동시에 세워야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 5층 중 제1층 제115호이며, 사용승인일은 2021.06.24.입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 38m 및 8m 내외 포장도로에 각각 접하고, 동측으로 노폭 약 10m 내외 보행자 도로와 접합니다.
- 대지권 확인. 기준시점 현재 지적미정리로 등기상 토지의 소유권·대지권이 확정되지 않았다는 내용이 있습니다. 추후 정상 이전을 전제로 평가되었으나 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권·지적미정리 확인. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서를 대조해 대지사용권 이전 전제와 실제 절차상 장애 여부를 확인하세요.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 점유자·간판·영업 흔적·출입 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 역산. 최저가가 낮아도 임대수요가 약하면 환금성이 떨어집니다. 노선상가 1층이라도 실제 동선·가시성·업종 제한을 따져야 합니다.
- 관리비·공용비용. 집합상가의 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 보수적 입찰가. 5회 유찰 물건입니다. 감정가 할인율보다 실제 사용가치와 처분 가능성을 기준으로 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구
권리분석만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준은 서인천농업협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 본질은 깨끗한 권리가 아니라 왜 5회 유찰되어 감정가 16.8%까지 내려왔는가입니다. 공실 근린생활시설, 지적미정리와 대지권 관련 확인 문구, 상가 특유의 환금성 리스크가 겹쳐 있습니다. 결론은 권리는 통과, 물건성과 출구는 매우 보수적으로 검토입니다.