서울남부지방법원 2025타경4883. 대림동 유탑유블레스 제9층 제901호, 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신종환은 2021.08.06 거래가액 113,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 2022.05.10 설정된 강양숙의 근저당권 80,000,000원입니다. 등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 그보다 앞선 2021.08.06 전입·점유를 갖춘 임차인 양유석 때문에 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건이 아닙니다.
양유석은 임대차계약일 2021.07.13, 확정일자 2021.07.14, 전입 및 점유개시일 2021.08.06이고 보증금은 113,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.05.10 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도림천로19길 12, 제9층 제901호 (대림동, 유탑유블레스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 13.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 제9층 제901호 · 사용승인일 2012.06.26 |
| 소유자 | 신종환 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 38,666,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.05.10 강양숙 근저당권 80,000,000원입니다. 2023.01.05 곽진희 가압류 30,000,000원과 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 양유석의 전입 및 점유개시는 2021.08.06으로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.10.05 설정된 주택임차권등기 자체의 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 이전에 이미 형성된 대항력을 기준으로 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 판단해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양유석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 113,000,000원 | 2021.08.06 | 2021.07.14 | 2023.10.05 · 있음 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
현재 회차에서 예상되는 임차인 배당액은 37,570,012원이고, 미배당 보증금은 75,429,988원입니다. 따라서 입찰가 38,666,000원만 준비한다고 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 가정상 매수인이 경제적으로 부담하는 금액은 38,666,000원 + 75,429,988원 = 114,095,988원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
전용 13.9㎡대가 매칭된 최근 거래에서 최근 12개월 평균은 107,714,285원, 최신 거래는 2026.05 104,000,000원입니다. 전체 12건 평균 108,125,000원보다도 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 하며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.9%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.46㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 14.46㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 14.46㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 14.46㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 14.81㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2025.12 | 13.9㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.07 | 14.46㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 107,714,285원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 35.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 현재 회차 실질취득 약 114,095,988원은 최근 12개월 평균의 약 105.9%, 최신 거래 104,000,000원의 약 109.7%입니다. 즉 인수까지 포함하면 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 시세 이상을 부담할 가능성이 높은 경매입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,095,988원 |
| 1. 임차인 양유석 보증금 | 113,000,000원 | 37,570,012원 |
| 2. 근저당권 · 강양숙 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 곽진희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 113,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 양유석의 보증금 부족분 75,429,988원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 7건이 있으며 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 전용면적은 13.9㎡입니다.
- 입지. 영림초등학교 서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층으로 사용승인일은 2012.06.26입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 공시지가는 5,065,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 7건 평균은 107,714,285원, 최신 거래는 104,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -0.9%입니다.
- 경매 흐름. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.4회이며 현재 사건도 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 실질취득가를 분리해서 계산. 현재 최저가 38,666,000원에 임차보증금 미배당 인수액 75,429,988원을 더한 약 114,095,988원이 현재 가정상 핵심 가격입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 양유석 보증금 113,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있으며 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다. 그 경우 임차인 미배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 할인율을 시세 할인으로 오인하지 않기. 최저가는 최근 12개월 평균의 35.9%지만 실질취득은 최근 평균보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간 대비 -0.9%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,866만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 118,000,000원에서 38,666,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 양유석의 보증금이 113,000,000원이고, 현재 가정상 배당 후 남는 75,429,988원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 경제적 부담은 약 114,095,988원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 107,714,285원과 최신 거래 104,000,000원보다 높습니다. 최근 시세 추세도 -0.9%입니다. 6회·7회 유찰 가정에서도 인수액이 늘면서 실질취득가는 각각 약 113,956,790원, 113,845,432원 수준으로 유지됩니다. 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 대항력 인수형이라는 점이 결론입니다.
권리상 가장 중요한 판단은 명확합니다. 후순위 근저당·가압류·압류가 소멸한다고 해서 매수인 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미변제 보증금이 남습니다. 여기에 국세·지방세 우선배당 여부까지 확인해야 하므로, 낮은 최저가보다 임차보증금 인수와 실제 배당액을 먼저 보는 물건입니다.