서울남부지방법원 2025타경4883. 서울 영등포구 대림동 유탑유블레스 9층 901호, 전용 13.9㎡의 도시형생활주택 아파트입니다. 감정가는 118,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 최저매각가는 24,746,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 21% 수준이니 얼핏 보면 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 후순위 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.

임차인 양유석은 2021.08.06 전입과 점유를 시작했고, 2021.07.14 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 강양숙의 근저당권 설정일 2022.05.10보다 앞선 임차관계입니다. 매각물건명세서도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 결국 낙찰가만으로 이 물건의 경제성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되어도 보증금 인수는 남는다

말소기준권리는 2022.05.10 설정된 강양숙 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정 등의 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 양유석의 전입·점유 개시일은 2021.08.06으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.

임차인 권리분석

실제 임차인은 양유석 1명입니다. 임대차계약일은 2021.07.13이며, 임차권등기는 2023.10.05 접수되었습니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가로는 보증금 전액을 배당받을 수 없습니다. 이때 배당받지 못한 보증금은 매수인의 부담으로 이어집니다.

주택도시보증공사가 경매신청채권자로 기재되어 있고 청구액이 113,000,000원으로 임차보증금과 동일합니다. 다만 이를 근거로 별도의 실제 임차인이 존재한다고 계산하거나 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자의 구체적인 채권 승계·대위관계와 배당금 귀속은 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다

대림동 유탑유블레스 인근 동일 건물의 소형 면적대 거래입니다. 비교 표본은 전용 13.64~14.81㎡이며, 대상 물건은 전용 13.9㎡입니다. 전체 12건 평균은 108,125,000원이지만 최근 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 107,714,285원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 적용합니다.

전체 표본의 거래가격은 99,000,000원에서 125,000,000원까지 분포하지만, 최근 12개월 평균은 107,714,285원입니다. 최근과 이전 거래를 비교한 추세도 -0.9%로 소폭 하락을 나타냅니다. 최신 거래는 2026.05의 104,000,000원입니다.

최저매각가 24,746,000원은 최근 평균의 약 23.0%에 불과하지만, 이는 실제 매수인이 부담할 총액을 보여주지 못합니다. 임차보증금 미배당 인수액을 더하면 113,845,428원이 되어 최근 평균의 105.7%, 최신 거래가의 약 109.5%에 해당합니다. 최근 평균보다 6,131,143원, 최신 거래보다 9,845,428원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,746,000원 가정)

집행비용 845,428원을 우선 차감하면 임차인에게 23,900,572원이 배당되고, 보증금 잔액 89,099,428원이 매수인 인수액으로 남는 추정입니다. 후순위 채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다. 신청채권자 청구와 임차보증금의 권리관계에 따른 중복 계산은 별도로 주의해야 합니다.

유찰 회차별 실질취득 시나리오

8회 유찰 시에도 실질취득은 113,756,342원, 9회 유찰 시에도 113,685,074원으로 계산됩니다. 최저매각가는 계속 낮아지지만 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득은 크게 떨어지지 않습니다. 회차별 차이는 추정 집행비용 및 배당액 변동에 따른 것으로, 보증금 자체가 할인되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 영림초등학교 서측 인근으로, 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층으로, 2012.06.26 사용승인되었습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 서측·남서측 약 8m, 남동측 약 5m, 북동측 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·대림광역중심 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가 5,065,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 148세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 전용 13.9㎡ 물건입니다. 비교 가능한 소형 면적대의 최근 실거래는 확인되지만 가격 편차가 있으며, 최근 가격 추세는 -0.9%입니다. 매각 시 수요와 개별 호실 상태를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 양유석의 보증금 113,000,000원에 대해 배당 후 미변제액을 매수인이 인수하는 구조를 반드시 반영하세요.
• 실질취득 기준. 최저매각가 24,746,000원이 아닌 예상 실질취득 113,845,428원을 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
• 배당·인수액 재확인. 실제 배당에서는 집행비용, 당해세, 우선변제 내역에 따라 임차인의 배당액과 인수 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 임차인 보증금의 권리 승계·대위관계를 확인하고, 동일 보증금을 중복 부담액으로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 임차권등기·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 임차인의 보증금 반환 및 주택 인도 조건, 필요한 명도 절차를 확인하세요.
• 공동담보. 강양숙 근저당권에는 같은 건물 제903호 공동담보가 기재되어 있으므로 관련 등기와 채권관계를 대조하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 미납 여부 및 승계 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “2,474만 원에 낙찰받아도 2,474만 원짜리 집이 아니다”

서울남부지방법원 2025타경4883은 최저매각가만 보면 감정가의 약 21%까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 113,000,000원이 이 사건의 실질적인 가격 하한선을 형성합니다.

현재 예상 낙찰가 24,746,000원에 매수인 인수액 89,099,428원을 더하면 113,845,428원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 107,714,285원을 웃돌고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높습니다. 8회·9회 유찰을 가정하더라도 인수액 증가로 인해 실질취득은 여전히 113,000,000원대에서 유지됩니다.

이 물건의 위험은 후순위 권리가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 반복 유찰이 곧 할인이라는 판단은 금물입니다. 현재 확인된 권리관계와 배당 시나리오를 기준으로는 실질취득이 최근 시세를 초과하므로 가격 경쟁력이 부족합니다. 입찰 전에는 임차인 보증금의 실제 변제·인수 관계가 변경되었는지 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.