서울남부지방법원 2025타경6230. 강서구 화곡동 비에스하우징2 제6층 제601호에 대한 강제경매입니다. 지상 7층 철근콘크리트 건물의 6층에 있는 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 등기상 소유자는 황용순입니다. 이 사건에서 주목할 사람은 소유자보다 임차인 한정우입니다. 한정우는 2018.10.25. 전입과 확정일자를 갖추었고, 임차보증금은 195,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022.09.07. 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 매각으로 후순위 등기들이 정리되는 것과 임차보증금 인수 문제가 없어지는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다

등기상 말소기준권리는 2022.09.07. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후 접수된 강서구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한정우의 임대차는 2018.10.25. 전입·확정일자를 갖추고 있으므로 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.95억의 대항력

한정우는 임차권등기권자이면서 본 경매의 신청채권자입니다. 따라서 임차인과 경매신청채권자를 별도 사람으로 세어서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 역시 195,000,000원을 한 번만 계산합니다. 주택도시보증공사는 별도로 가압류 채권자로 기재되어 있으나 이 사건의 별도 임차인이나 보증금 중복신고자로 계산하지 않습니다.

③ 실질취득가 — 유찰되어도 보증금 부담은 사라지지 않는다

이 사건의 가격 구조는 일반적인 경매와 다릅니다. 현재 최저매각가 150,400,000원에서 예상 집행비용 2,905,600원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 147,494,400원입니다. 임차보증금 195,000,000원에 미치지 못하므로 47,505,600원이 남습니다.

각 회차의 실질 자금부담은 해당 매각가와 임차보증금 인수 추정액의 합계입니다. 차이는 회차별 집행비용 추정액의 차이에서 발생하며, 취득세·명도비·별도 거래비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 배당과 인수금액은 최종 배당 및 권리확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

표면상으로는 150,400,000원이 120,320,000원, 다시 96,256,000원으로 내려갑니다. 하지만 실질 자금부담은 세 경우 모두 약 197,000,000원대에 머뭅니다. 단순한 최저매각가 하락을 투자수익 기회로 해석해서는 안 되는 이유입니다.

④ 시세 비교 — 2.75억 실거래를 그대로 기준으로 삼을 수 없다

비에스하우징2의 확인된 실거래 표본은 2025년 5월 1건입니다. 거래금액은 275,000,000원이지만, 거래된 세대의 면적은 35.4㎡입니다. 반면 이 물건의 시세 검색에 사용된 기준 면적은 17.6㎡로, 두 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 해당 실거래 금액을 이 물건의 적정 시세로 직접 적용하기 어렵습니다.

단순 금액만 비교하면 최저매각가 150,400,000원은 실거래금액 275,000,000원의 54.7%입니다. 그러나 서로 다른 면적의 주택을 비교한 비율입니다. 특히 실거래 표본이 1건이고 2025년 5월 거래이므로 최근의 동일 면적 거래가격이나 가격 추세를 충분히 설명하지 못합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)

집행비용 2,905,600원은 추정액입니다. 임차인 한정우의 경매신청채권과 임차보증금은 동일한 당사자의 권리로 나타나므로 중복하여 보증금에 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 가압류의 392,000,000원도 별도 임차보증금이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 버들어린이공원 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 있으며 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 지상 7층 철근콘크리트구조로 2018.07.03. 사용승인되었습니다. 전기설비, 승강기, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 6m, 동측 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속합니다. 공시지가 기준값은 3,819,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력이 있으며 지목 도로 한정 조건이 기재되어 있습니다. 본건에 대한 실제 허가 적용 여부는 지목과 거래형태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 비에스하우징2는 19세대 규모입니다. 확인된 실거래가 1건이고 면적도 일치하지 않아, 동일 유형의 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 한정우의 보증금 195,000,000원, 전입·확정일자 2018.10.25. 및 미배당 잔액 인수조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 최저매각가 150,400,000원만 보지 말고 인수액 47,505,600원을 포함한 자금부담 197,905,600원을 출발점으로 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 미배당 보증금이 커져 실질 부담이 약 195,000,000원 수준을 유지하는지 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인. 한정우의 임대차계약, 보증금 지급사실, 임차권등기명령, 강제경매 신청 근거 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 건축물대장상 위반 내용, 무단증축 부분, 시정명령 및 원상복구 가능 여부를 관할 구청에 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 35.4㎡의 275,000,000원 거래를 본건의 직접 비교사례로 사용하지 말고, 본건의 실제 전용면적·구조·상태에 맞는 거래와 별도 감정자료를 확인해야 합니다.
• 압류 및 비용. 강서구 압류 관련 체납 성격과 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세, 집행비용, 관리비 등의 내역을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 실제 내부현황을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득가가 내려가는 것은 아니다”

이 사건을 최저매각가 150,400,000원짜리 다세대주택으로만 바라보면 중요한 위험을 놓치게 됩니다. 대항력 임차인 한정우의 보증금은 195,000,000원이고, 현재 회차의 미배당 인수액만 47,505,600원입니다. 이를 합친 실질 자금부담은 197,905,600원입니다.

유찰이 더 진행되어 최저매각가가 내려가더라도 임차인이 받지 못하는 보증금이 그만큼 늘어납니다. 그래서 보증금 인수 문제가 해소되지 않는 한 낙찰가 하락만으로 실질취득가의 큰 폭 하락을 기대하기 어렵습니다.

시세 측면에서도 확인된 275,000,000원 실거래는 면적이 달라 직접적인 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 위반건축물 등재와 무단증축 가능성까지 감안하면 추가적인 권리·건축·가격 검증이 필요한 물건입니다.

결론은 적극 입찰보다 보수적 검토입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수조건을 반영한 실질취득가, 적정 시세의 검증, 위반건축물 위험의 해소 가능성입니다. 세 가지가 확인되기 전에는 최저가 할인율만으로 투자매력을 높게 평가하기 어렵습니다.