서울남부지방법원 2025타경6339. 화곡동 아델리아5 제8층 제802호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 138,000,000원인데 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,525,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 임차권의 대항력과 매각조건을 읽어야 합니다.

실제 임차인은 변용수 1명입니다. 임대차계약은 2021.06.01, 확정일자는 2021.06.02, 전입·점유개시는 2021.06.30이며 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.03.21 하나은행 가압류이므로 변용수는 대항력이 있습니다. 따라서 아무 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

* 배당계산 자체에서는 현재 최저가 56,525,000원 기준 임차보증금 미배당액 114,892,450원이 산출됩니다. 그러나 매각조건상 임차인과 승계인이 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 ‘매각조건’이 승부처

말소기준은 2022.03.21 갑구 5번 하나은행 가압류 27,527,225원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 변용수의 전입·점유가 2021.06.30으로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력은 별도로 살아 있는 구조입니다.

변용수의 주택임차권등기는 2023.08.01 접수됐고 보증금은 170,000,000원입니다. 확정일자도 2021.06.02로 확인되며 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당계산상 임차인에게 55,107,550원이 배당되고 114,892,450원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 앞서 본 매각조건에 의해 실질 인수 0원*으로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼면 안 된다

가격 판단에서는 전체 거래 평균 153,333,333원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 실거래는 2025.10의 115,000,000원 1건이며, 최근 거래가 과거 거래보다 33.3% 낮은 흐름입니다.

현재 최저가이자 매각조건을 반영한 실질취득액은 56,525,000원으로 최근 12개월 평균 115,000,000원의 49.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형과 달리, 매각조건을 전제로 하면 실제 취득비용도 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -33.3%로 하락했고 거래 표본도 최근 12개월 1건에 불과하므로, 과거 170,000,000원·175,000,000원 거래를 현재 가치의 근거로 그대로 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,525,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당 부족분은 114,892,450원입니다. 이 숫자는 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 이어질 금액이지만, 본 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 조건이 없다고 보면 총액은 내려가지 않는다

이 표가 대항력 임차 사건의 핵심입니다. 매각조건을 빼고 보면 낙찰가가 56,525,000원에서 45,220,000원, 36,176,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수액이 114,892,450원에서 125,993,960원, 134,875,168원으로 커집니다. 즉 단순 유찰만으로 실질 부담이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다. 현재 사건에서 낮은 실질취득액이 성립하는 이유는 유찰 횟수가 아니라 매각조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡역(5호선) 동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 화곡역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용면적은 13.32㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지상 8층 건물의 8층 802호이며 사용승인일은 2013.04.25입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 도로·토지. 남동측 소로변 포장도로와 접하며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 아델리아Ⅴ는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -33.3%여서 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 대조. 변용수 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 2026.08.19 매각기일에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 대항력 자체는 존재. 변용수의 전입·점유 2021.06.30은 말소기준 2022.03.21보다 빠릅니다. 포기 조건과 별개로 원래 권리구조가 선순위 대항력 임차권이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 153,333,333원보다 최근 12개월 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -33.3%입니다.
• 환금성 확인. 16세대·전용 13.32㎡ 원룸형이고 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 최저가 할인만 보고 재매각 가능성을 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
• 명도·점유 확인. 주택임차권이 등기돼 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 싸게 보이는 이유와, 실제로 싸게 살 수 있는 이유는 다르다

현재 최저가는 56,525,000원으로 감정가 138,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 최근 12개월 실거래 115,000,000원의 49.2%라 가격 격차 자체는 큽니다. 그러나 이 사건의 본질은 유찰이 아닙니다. 변용수의 보증금 170,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 배당만 놓고 보면 114,892,450원이 미배당됩니다.

그런데 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 붙였습니다. 이 조건이 그대로 이행되는 한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 56,525,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 이 조건을 확인하지 않고 숫자만 보면 위험한 물건입니다. 최근 시장도 -33.3% 하락 흐름이고 이 건물의 경매 평균 유찰은 4.0회입니다. 결론은 “권리조건 확인 시 가격 매력은 크지만, 확약성 매각조건과 환금성 확인이 입찰의 전제”입니다.