서울남부지방법원 2025타경6797. 화곡동 메종드로제 제12층 제1203호, 전용 34.75㎡ 아파트입니다. 소유자는 허은미이며 2019.12.01 매매를 원인으로 2020.02.03 소유권을 취득했고 거래가액은 288,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2023.04.11 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 말소기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심입니다. 박태균의 임대차계약일자는 2021.12.30, 확정일자도 2021.12.30, 전입·점유개시는 2022.01.27로 말소기준인 2023.04.11보다 빠릅니다. 보증금은 302,000,000원이고 배당요구도 있어, 통상 계산만 하면 현재 회차에서 배당 후 110,963,840원이 남아 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6797 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제12층 제1203호 (화곡동, 메종드로제) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.75㎡ · 철근콘크리트구조 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 허은미 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 302,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 사용승인일 | 2019.07.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 인수를 끊는다
등기부에는 2019년 신탁 및 신탁말소 이력이 있고, 2020.02.03 허은미가 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.04.11 국의 압류가 말소기준으로 잡히며, 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원과 2025.01.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박태균의 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르므로 확약이 없었다면 대항력 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 보증금은 한 번만 본다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박태균 | 전유부분 전부 · 2022.01.27 | 302,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 적용 0원* |
| 손지혜 | 1203호 · 임차권등기 기재 | 302,000,000원 공동 임차관계 | 동일 임차권 | 동일 보증금 | 확약 적용 0원* |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권 승계인 | 보증금 중복 합산 안 함 | 승계 | 승계 | 확약 적용 0원* |
등기와 매각물건명세서상 실제 임차인은 박태균·손지혜이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 따라서 302,000,000원의 보증금을 박태균·손지혜·주택도시보증공사 명의로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 경제적 임차보증금은 하나의 302,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 68.5%지만, 실거래 표본은 1건
메종드로제는 45세대, 사용승인일 2019.07.26이며 비교 면적은 전용 34.75㎡입니다. 확인되는 실거래는 2021.10, 10층, 284,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 194,560,000원은 이 거래가의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 34.75㎡ | 10 | 284,000,000원 |
또한 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회이고, 현재 물건도 이미 4회 유찰됐습니다. 가격이 내려온 이유를 단순한 할인으로만 보기보다 선순위 임차보증금 구조와 거래 표본 부족이 응찰 심리를 누른 결과로 해석하는 것이 자연스럽습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 임차인 박태균 보증금 | 302,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 302,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차보증금 미배당액은 110,963,840원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 ‘확약 없는 구조’는 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 64% | 194,560,000원 | 110,963,840원 | 194,560,000원 |
| 5회 유찰 · 51.2% | 155,648,000원 | 149,331,072원 | 155,648,000원 |
| 6회 유찰 · 40.96% | 124,518,400원 | 180,024,858원 | 124,518,400원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약을 제외하고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 따라서 ‘유찰돼 싸졌다’고 보면 안 됩니다. 반대로 이번 사건처럼 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 적용되면 해당 임차인 인수액이 0원이 되어, 유찰에 따른 매각가 하락이 실질취득가에도 반영됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 북동측 인근. 아파트·오피스텔·근린생활시설·다세대주택이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 공동주택·근린생활시설·업무시설 중 제12층 제1203호이며 사용승인일은 2019.07.26입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 5,660,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 45세대이고 비교 가능한 실거래가 1건에 그쳐, 가격 검증에 사용할 시장 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 박태균·손지혜와 주택도시보증공사를 각각 302,000,000원씩 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 확약 미적용 시 위험. 현재 회차 기준 미배당액은 110,963,840원으로, 확약이 적용되지 않는 상황이라면 매수인 인수 위험이 큽니다.
- 실거래 표본 부족. 비교 거래는 2021.10의 284,000,000원 한 건뿐이므로 68.5%라는 비율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 4회 유찰이고 단지 평균 유찰 횟수도 4.5회입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 곧장 환산하기보다 원인을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘대항력 임차권’보다 ‘확약의 유효성’이 승부처
표면만 보면 보증금 302,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가를 낮춰도 매수인 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 인수형입니다. 실제로 현재 회차 배당계산에서도 110,963,840원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 이번 사건은 매각물건명세서에 박태균·손지혜 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있다는 점이 결정적입니다.
따라서 그 조건이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 194,560,000원입니다. 다만 비교 실거래는 2021.10의 284,000,000원 한 건뿐이고 단지 평균 유찰도 4.5회라, 숫자상 68.5%만 보고 가격을 과도하게 높게 평가할 근거는 부족합니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 부족한 시장 표본 보완입니다.
* 확약이 없다는 가정의 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 110,963,840원입니다. 본문에서 인수 0원으로 표시한 부분은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한합니다.