제주지방법원 2025타경1221. 서귀포시 동홍동의 토지와 주택을 제시외 건물까지 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 브럭조 스레트지붕 단층 구조로 사용승인일은 1977.04.04입니다. 토지는 185㎡, 지목은 전이고 이용상황은 주거기타로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 695,367,500원에서 최저가 238,511,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이상문이 2013.04.18 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입 시점은 건물 등기상 현재 살아 있는 담보권보다 앞서므로, 임대차의 실제 성립과 점유가 확인되면 낙찰자가 보증금 전액 또는 미배당 잔액을 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만으로 실질취득비용을 산정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1221 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 192-19 및 동홍동 192-32 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 태평로 546-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 브럭조 스레트지붕 단층 · 사용승인 1977.04.04 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지 | 185㎡ · 지목 전 · 이용상황 주거기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양홍자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 695,367,500원 / 238,511,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보목신용협동조합 / 229,748,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소 등기보다 선행 전입이 핵심
등기에는 2013.04.24 서귀포농업협동조합 근저당이 기록되어 있으나 2019.09.25 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 제주은행 근저당도 2021.04.14 해지로 말소됐고, 현재 건물 등기에서 살아 있는 최초 담보권은 2021.04.14 보목신용협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 분석 — 대항력 ‘확정’이 아니라 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상문 | 미상 | 2013.04.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다. 다만 전입일이 2013.04.18로, 2013.04.24 근저당보다도 6일 빠르고 건물 등기상 현존 기준 후보인 2021.04.14 보목신협 근저당보다도 앞섭니다. 실제 임대차계약과 주택 인도, 계속 점유가 확인되면 매수인이 보증금 전액 또는 배당 후 잔액을 인수할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%와 ‘시세보다 저렴’은 다르다
현재 최저가는 감정가 대비 34.3%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 단독주택과 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 비표준 물건은 토지 형상, 건물 상태, 철거·수선비, 점유관계에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,139,154원 |
| 1. 서귀포농업협동조합 근저당 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 주식회사제주은행 근저당 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 보목신용협동조합 근저당 | 325,000,000원 | 151,171,846원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 408,200,000원 중 234,371,846원이 배당되고, 미배당은 173,828,154원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 점유자의 권리는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태와 환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 브럭조 스레트지붕 단층 건물입니다.
- 노후도. 사용승인일은 1977.04.04로, 건물의 실제 보존 상태와 수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 미조사. 목록 3 건물은 이해관계인의 폐문·부재로 내부조사를 하지 못해 공부, 외부관찰 및 유사 건물의 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상의 활잡목, 담장, 잡석 등이 매각 또는 토지가치에 포함돼 있어 현황과 매각 범위를 도면으로 대조해야 합니다.
- 입지. 세기아파트 남동측 도로 맞은편에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구 25m 이하, 시가지경관지구이며 지하수자원특별관리구역과 건축계획심의대상구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상문 임대차 원본 확인. 임대차계약 체결 여부, 보증금, 점유 시작일과 현재 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 인수액을 포함한 상한 산정. 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 말고 확인된 보증금 미배당액을 실질취득비용에 더해야 합니다.
- 전입세대·현황조사 재확인. 점유 부분이 미상인 만큼 주택 전체인지 일부인지, 추가 점유자가 있는지 현장과 공적 자료를 함께 확인하세요.
- 토지·건물별 등기 대조. 일괄매각 대상 전부의 선순위 권리, 공동담보, 근저당 말소 여부가 동일한지 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 미조사 건물의 누수, 균열, 설비, 지붕, 전기·급배수·난방 상태와 수선비를 별도로 산정하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 매각 포함 대상과 면적, 실제 사용 상태, 경계와 점유 관계를 별지 목록 및 현황도와 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 최신 거래와 개별 토지가치를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.14이므로 입찰 또는 후속 검토 전 진행 결과와 다음 기일을 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “알 수 없는 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 숫자가 강하게 보이지만, 가격 가점을 줄 단계가 아닙니다. 2013.04.18 전입한 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰 뒤 인수할 금액이 얼마인지 알 수 없기 때문입니다. 여기에 1977년 사용승인 건물의 내부가 조사되지 않았고, 토지·건물·제시외 건물을 묶은 일괄매각이라 현황 확인 범위도 넓습니다.
따라서 현재 결론은 가격 검토보다 권리 확인이 선행돼야 하는 D등급 보류형입니다. 이상문의 실제 임대차와 보증금이 없거나 인수 위험이 해소되고, 전체 등기와 내부 상태가 확인된 뒤에야 238,511,000원이 의미 있는 가격인지 판단할 수 있습니다. 확인 전에는 최저가가 곧 실질취득비용이라는 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
