서울남부지방법원 2025타경7585. 강서구 화곡동 에코하우스 6층 602호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 333,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 170,496,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 대항력 임차인 이유빈의 보증금 315,000,000원과 그 보증금 잔액을 누가 부담하느냐에 있습니다.
말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이유빈은 2021.05.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.15.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 실제 현재 최저가 170,496,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 보증금 중 147,690,944원이 미배당으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29, 제6층 제602호 (화곡동, 에코하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 6층 602호 · 사용승인 2021.02.22. |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.05.18. 소유권이전 · 거래가액 317,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 170,496,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 조건부로 인수 해소
2021.02.25. 경기남부수산업협동조합의 근저당권은 2021.04.23. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.11.10. 주택도시보증공사의 778,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.05.10.에 전입·점유한 이유빈은 대항력이 있으며, 2023.03.09.에는 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
통상 구조라면 이유빈의 배당 부족분은 매수인이 떠안을 가능성이 큽니다. 다만 이 사건에서는 매각조건에 이유빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙었습니다. 따라서 이 임차권의 등기상 선후만 보고 147,690,944원을 그대로 인수액으로 계산하면 실제 매각조건을 놓치게 됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 4명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 미상 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한바다 | 미상 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한봄 | 미상 · 주거 | 2023.08.28 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이유빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.10 | 315,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 · 포기조건 |
이재원·한바다는 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일이 2023.05.30.으로 말소기준인 2022.11.10.보다 늦어 대항력은 없습니다. 한봄 역시 2023.08.28. 전입으로 말소기준 뒤이며, 보증금 500,000원을 신고하고 2025.06.24. 배당요구를 했으나 대항력은 없습니다. 이 세 사람에 대한 이유빈의 포기확약이 적용되는 것은 아니지만, 현재 확인된 선후관계상 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 170,496,000원은 최근 거래의 85.2%, 단 표본은 1건
확인되는 에코하우스 최근 거래는 2026.08. 200,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 200,000,000원이며, 현재 최저가 170,496,000원은 그 금액의 85.2%입니다. 이유빈 인수는 확약 조건으로 실질 0원이므로 시세 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 170,496,000원을 사용합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.67㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
다만 이 가격 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 시장자료의 본건 대상면적은 29.69㎡인데, 확인된 거래는 24.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 수도 1건뿐입니다. 따라서 170,496,000원이 200,000,000원보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 “동일 조건 시세보다 확실히 싸다”고 확대해석하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,496,000원 가정 · 확약 효과와 별도)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,186,944원 |
| 1. 임차인 이유빈 보증금 | 315,000,000원 | 167,309,056원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이유빈 보증금 중 147,690,944원이 부족합니다. 그러나 본건은 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 이 금액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 화원중학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 사용승인일은 2021.02.22.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,606,000원/㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 에코하우스는 21세대 규모이고 최근 확인되는 거래가 1건뿐입니다. 경매 평균 유찰 2.4회와 본건 3회 유찰을 함께 보면 재매각 시 유동성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이유빈과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 다른 점유자 현황 확인. 이재원·한바다·한봄은 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 상태는 별개입니다. 낙찰 후 명도 대상과 실제 거주자를 확인해야 합니다.
- 비교시세 확대 확인. 현재 확인되는 200,000,000원 거래는 24.67㎡로 본건 시장비교 대상면적 29.69㎡와 불일치합니다. 동일·유사 면적 실거래를 추가 대조해야 합니다.
- 3회 유찰의 이유 점검. 감정가 대비 51.2%까지 내려온 이유를 권리 외에도 입지·면적·내부상태·명도·환금성 관점에서 확인해야 합니다.
- 체납·공용비용 확인. 미납 관리비와 실제 조세·배당관계는 매각대금 외 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관련 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 이유빈의 보증금은 315,000,000원이고 대항력도 있으며, 현재 최저가 배당계산상 부족분이 147,690,944원이나 됩니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조를 의심해야 합니다.
하지만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 이유빈과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건을 전제로 하면 이유빈 관련 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 170,496,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 확인 거래 200,000,000원의 85.2%이지만, 거래가 단 1건이고 면적도 24.67㎡로 본건의 시장비교 대상면적 29.69㎡와 다릅니다. 이미 3회 유찰된 다세대라는 점까지 고려하면 권리상 핵심위험은 조건부로 해소됐지만 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 포기·말소 조건의 최종 유효성과 실제 동일조건 시세를 끝까지 확인하는 것입니다.
