서울남부지방법원 2025타경8312. 서울 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 272,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 111,411,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 크게 할인돼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 대항력 임차인의 보증금 처리를 정확히 읽는 것입니다.

임차인 한영현은 임대차계약일 2021.01.26, 확정일자 2021.02.05, 점유개시일 2021.02.22, 전입일 2021.02.23이며 보증금은 255,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2022.09.14 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이라 원칙적으로는 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 일반 원칙에서 끝나지 않습니다. 매각조건상 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 붙어 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 승부처

등기부의 2021.01.29 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2021.02.22 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.09.14 압류입니다. 임차인 한영현의 전입과 점유는 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.04.17에는 보증금 255,000,000원으로 주택임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 한영현 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 표시되며, 같은 보증금에 대한 승계 관계이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 확약 역시 이 임차보증금 관계에 적용됩니다.

③ 시세 비교 — 58.6%는 매력적이지만 표본의 한계를 봐야 한다

더스위트의 최근 거래 자료는 총 7건이며 전체 평균은 220,857,142원입니다. 그러나 과거 2021년 거래가 다수 포함돼 있어 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 190,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -15.9%입니다.

현재 확약을 반영한 실질취득액은 111,411,000원으로 최근 12개월 거래 190,000,000원의 58.6%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 본건 대상면적은 29.97㎡인데 최근 거래는 23.4㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 190,000,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 대입하기보다 방향성을 확인하는 참고값으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,411,000원 가정)

배당 계산상 한영현의 미배당 보증금은 145,948,754원입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 압류에 따른 실제 조세채권액 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있으나, 해당 임차보증금의 미배당 잔액은 확약 조건에 따라 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 다시 내려간다

대항력 임차인의 포기 확약이 없는 일반 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 실제 데이터에서도 현재 회차의 룰상 인수액은 145,948,754원, 5회 유찰 시 167,875,518원, 6회 유찰 시 185,380,415원으로 증가합니다.

이 사건은 확약 때문에 일반 인수형과 결과가 달라집니다. 한영현의 미배당 보증금이 늘더라도 그 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 적용되므로 실질취득은 각 회차의 낙찰가 자체로 내려갑니다. 따라서 현재 가격 판단 역시 최저가 111,411,000원을 기준으로 시세와 비교하는 것이 맞습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화일초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.18. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 세로(가)에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 2,780,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 188.0㎡. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 더스위트는 12세대이고 동일 건물 거래 표본도 7건으로 많지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회이며 낙찰 실적 지표는 0.0으로 나타나 유동성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 최우선 확인. 이 물건의 가치 판단은 한영현 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지에 달려 있습니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 한영현이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 동일 255,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 부족분 145,948,754원은 일반 원칙상 인수 가능액이지만, 확약 적용 시 실질 부담은 0원입니다.
• 시세 표본 주의. 최근 거래 190,000,000원은 23.4㎡이고 본건 대상면적은 29.97㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.9%이므로 2021년 전체 평균 220,857,142원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
• 조세채권 확인. 2022.09.14 국 압류가 기준권리로 제시돼 있으므로 실제 체납액과 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 최종 조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”

이 사건을 최저가 111,411,000원만 보고 접근하면 위험하고, 반대로 대항력 임차인의 보증금 255,000,000원만 보고 무조건 인수형이라고 제외해도 핵심을 놓칩니다. 일반 배당 계산상 한영현의 미배당액은 145,948,754원이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 현재 실질취득액은 111,411,000원으로 최근 12개월 거래 190,000,000원의 58.6%입니다. 가격 숫자 자체는 분명 낮습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고, 거래면적도 본건과 일치하지 않으며 최근 추세가 -15.9%, 4회 유찰, 12세대 소규모 다세대라는 점은 환금성 판단에서 감점 요소입니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 비교표본 보정. 이 두 조건을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.