서울남부지방법원 2025타경8330. 양천구 신월동 ‘그라비스’ 제102동 5층 504호, 오피스텔입니다. 소유자 김정화 씨는 2019년 7월 29일 거래가 199,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부에는 2022년 12월 5일 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 임차인 주성규 씨의 보증금 208,900,000원입니다.
주성규 씨는 2022년 2월 25일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 25일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 3월 14일 주택도시보증공사의 가압류이므로 원칙적으로 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가에서 배당되지 않는 50,677,920원은 일반적인 구조라면 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 29.65㎡ · 지하 1층/지상 11층 중 5층 |
| 소유자 | 김정화 (2019.07.29. 거래가 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (7회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,590,416원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 668,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023년 3월 14일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 양천구 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되더라도, 임차인의 전입·점유는 2022년 3월 25일로 말소기준보다 빠르므로 기초 임차권은 선순위입니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주성규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.03.25 | 208,900,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 전입이 빠름 | 우선변제 있음 확정일자 2022.02.25 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 미배당 50,677,920원 |
현재 최저매각가 161,280,000원에서 집행비용 3,057,920원을 먼저 제외하면 임차인에게 158,222,080원이 배당됩니다. 보증금 208,900,000원 중 50,677,920원이 남으므로 특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘고, 매수인의 총부담은 보증금 208,900,000원에 근접하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 하락 추세와 표본 차이를 봐야 한다
그라비스는 2018년 12월 17일 사용승인된 24세대 건물입니다. 비교 가능한 실거래는 2건이며 평균 262,500,000원, 최저 225,000,000원, 최고 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 225,000,000원으로 집계됐고, 현재 실질취득가 161,280,000원은 그 금액의 71.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
숫자만 보면 실질취득가가 최근 거래보다 63,720,000원 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 -25.0%이고, 대상면적 29.65㎡와 비교 거래 면적 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않습니다. 거래 표본도 2건에 불과하므로 전체 평균 262,500,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래 225,000,000원을 중심으로 하되, 면적·층·내부 상태 차이를 별도로 보정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 주성규 보증금 | 208,900,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 231,590,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 50,677,920원입니다. 8회 유찰 시 매각가 129,024,000원·룰상 인수 82,482,336원, 9회 유찰 시 매각가 103,219,200원·룰상 인수 107,925,869원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건 적용 시 주성규 씨의 해당 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 2018년 12월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물입니다.
- 입지. 양서중학교 남동측 인근으로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설과 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 39~40m 도로와 접하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 설비. 위생·급배수·주차·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 포함되고 상대보호구역, 건축선 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대 소규모 오피스텔이고 7회 유찰된 물건이므로 매입가뿐 아니라 임대수요와 재매각 기간을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주성규 씨의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확정적으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 룰상 인수액 별도 기억. 특별조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차 미배당액은 50,677,920원이며, 최저가가 내려가면 인수액이 증가합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 이후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 5일 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 이후 처리 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 비교 거래 면적 보정. 대상면적 29.65㎡와 실거래 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균이 아닌 면적·층·상태별 보정이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -25.0%를 반영해 현재 매매·임대 호가와 공실 여부를 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유가 종료됐다고 단정하지 말고 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득 후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
맺으며 — 권리위험은 특별조건으로 낮아졌지만 환금성은 별개다
이 물건은 표면적으로 선순위 임차인의 보증금 208,900,000원이 최저가 161,280,000원을 초과하는 대항력 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가 하락분이 인수액 증가로 바뀌어 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별조건으로 붙어 있어, 주성규 씨에 대한 인수는 실질 0원*, 실질취득은 161,280,000원으로 판단됩니다.
가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 225,000,000원의 71.7%이지만, 거래 표본이 2건이고 대상면적과 비교 면적이 일치하지 않습니다. 최근 가격 추세는 -25.0%, 유찰 횟수는 7회로 단지 경매 평균 5.4회보다 많습니다. 따라서 결론은 권리조건 확인 시 인수위험은 낮아지지만, 가격 할인만으로 환금성이 보장되지는 않는 오피스텔입니다. 특별조건의 확정 적용과 현재 임대·매매 수요를 모두 확인한 뒤 보수적인 응찰가를 정해야 합니다.
