서울남부지방법원 2025타경8331. 오류동 보네르캐슬 제104동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 216,960,000원으로 감정가 339,000,000원의 64% 수준이며 9회 유찰 상태입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 283,000,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차인 인수 범위입니다.
등기부상 이철민은 임차보증금 304,500,000원, 전입 2019.12.23, 확정일자 2021.11.13, 배당요구가 있는 대항력 임차권자입니다. 현재 회차 배당 계산만 적용하면 213,122,560원이 배당되고 부족분 91,377,440원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시되어 있어, 이철민 관련 부족분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
문제는 그 확약의 범위 밖입니다. 현황조사상 CHUMAN NARUMI는 2019.10.21, MOZES MONIKA는 2021.04.01 전입했고 둘 다 말소기준권리인 2022.12.28 압류보다 빠릅니다. 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 문병웅 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 216,960,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 344,034,732원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2019.07.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
말소기준권리는 2022.12.28 북대전세무서장 압류입니다. 이후 대덕구 압류, 강제경매개시결정, 구로구 압류 및 2024.01.05 등기된 이철민 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유 시점이 중요하고, 이철민뿐 아니라 CHUMAN NARUMI와 MOZES MONIKA도 말소기준보다 앞선 전입자로 확인됩니다.
② 임차인 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CHUMAN NARUMI · 402호 | 2019.10.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이철민 · 전유부분 전부 | 2019.12.23 | 304,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 · 실질 0원 |
| MOZES MONIKA · 402호 | 2021.04.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 ‘확정 취득가’가 아니다
보네르캐슬의 비교 거래는 총 8건이며, 전체 평균은 294,875,000원입니다. 다만 과거 350,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 보면, 최근 12개월 2건 평균은 283,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 281,000,000원입니다. 현재 최저가 216,960,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.25㎡ | 3 | 281,000,000원 |
| 2026.03 | 46.41㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.09 | 49.25㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2024.08 | 49.25㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 47.43㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 50.10㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 50.10㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.07 | 49.25㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 283,000,000원 |
최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -5.3%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균 294,875,000원을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 해석하면 안 됩니다. 현재 최저가 자체는 최신 거래 281,000,000원과 최근 평균 283,000,000원보다 낮지만, CHUMAN NARUMI·MOZES MONIKA의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가에는 추가 인수액이 붙을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,440원 |
| 1. 임차인 이철민 보증금 · 우선변제 | 304,500,000원 | 213,122,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 344,034,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이철민 보증금 부족분은 91,377,440원이지만 특별매각조건의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이철민 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다. CHUMAN NARUMI·MOZES MONIKA의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표의 확정 인수액에 포함할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이철민 인수는 늘어도 확약으로 실질 0원
| 회차 | 최저가 | 계산상 이철민 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 216,960,000원 | 91,377,440원 | 확약으로 이철민 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 | 173,568,000원 | 134,161,952원 | 확약으로 이철민 인수 0원 |
| 11회 유찰 시 | 138,854,400원 | 168,389,562원 | 확약으로 이철민 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건에서 이철민은 확약 때문에 예외적으로 그 인수 부담이 실질 0원이지만, 그 효과를 다른 두 점유자에게 확대해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 4층 402호이며 사용승인은 2019.07.05입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 30m 내외, 서측·북측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·준보전산지·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,461,000원/㎡, 토지면적 1,203.0㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 규모. 보네르캐슬은 39세대이며 비교 대상 면적은 50.88㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- CHUMAN NARUMI 임대차 원본 확인. 전입 2019.10.21, 대항력 있음으로 분류됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- MOZES MONIKA 임대차 원본 확인. 전입 2021.04.01, 대항력 있음으로 분류됐고 보증금이 미상입니다.
- 확약서 범위 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 이철민 승계분에 적용되는 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 283,000,000원, 최신 거래 281,000,000원, 추세 -5.3%를 기준으로 판단해야 하며 과거 전체 평균 294,875,000원만으로 할인폭을 키워 보지 않아야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 물건은 9회 유찰됐고 단지 경매 평균도 7.7회입니다. 가격 외 권리·점유 불확실성까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 보증금’을 닫아야 한다
현재 최저가 216,960,000원만 보면 최근 12개월 평균 283,000,000원의 76.7%여서 가격 차이가 분명합니다. 이철민의 304,500,000원 보증금도 한국주택금융공사의 확약 때문에 계산상 부족분 91,377,440원을 실제로 떠안을 구조는 아닙니다.
하지만 이 사건을 단순한 저가 매물로 볼 수 없는 이유는 확약 밖에 남은 두 명의 대항력 점유자입니다. CHUMAN NARUMI와 MOZES MONIKA 모두 말소기준보다 앞선 전입인데 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 금액이 밝혀지기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없고, 9회 유찰과 최근 시세 -5.3% 하락 추세까지 함께 고려해야 합니다. 이철민 인수는 해소됐지만 전체 임차 리스크가 해소된 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라, 두 미상 점유자의 임대차 관계를 먼저 확정하는 데 있습니다.
