271,200,000원
서울남부지방법원 2025타경8331. 구로구 오류동 보네르캐슬 104동 4층 402호, 도시형생활주택인 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 339,000,000원이고 현재 최저매각가는 271,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.28. 국의 압류이며, 그 뒤의 대덕구 압류·이철민 주택임차권등기·한국주택금융공사의 강제경매개시결정·구로구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순위보다 임차관계에 있습니다. 이철민은 2019.12.23. 주민등록, 보증금 304,500,000원, 확정일자와 배당요구가 확인된 대항력 임차권자입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 빼고 266,603,200원이 배당돼 37,896,800원이 남습니다. 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생기는 구조지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 50.88㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인 | 2019.07.05 |
| 소유자 | 문병웅 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 271,200,000원 (8회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 344,034,732원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 국 압류
2019년 신탁 관련 등기를 거쳐 문병웅에게 소유권이 이전됐고, 2021.01.19. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준은 2022.12.28. 북대전세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 대덕구 압류, 이철민 주택임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 구로구 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 위험은 ‘확약 밖 2명’ 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| CHUMAN NARUMI | 2019.10.21 · 402호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| MOZES MONIKA | 2021.04.01 · 402호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철민 | 2019.12.23 · 전유부분 전부 | 304,500,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 한국주택금융공사 승계·확약 |
조사상 점유·임차인은 3명입니다. 한국주택금융공사는 별도의 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이므로 이철민의 보증금 304,500,000원과 별도로 합산하지 않습니다.
이철민은 임대차계약일 2019.11.11., 주민등록 2019.12.23., 점유개시 2019.12.20.이며 최초 보증금 290,000,000원에서 2021.11.13. 14,500,000원이 증액돼 총 보증금이 304,500,000원입니다. 2024.01.05. 주택임차권등기가 됐고 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 4.2% 할인만 보고 들어가면 안 된다
보네르캐슬은 39세대, 2019.07.05. 사용승인된 다세대주택입니다. 최근 12개월 비교 가능한 거래는 2건이고 평균은 283,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 281,000,000원입니다. 현재 최저가 271,200,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%입니다.
표면적으로는 최근 시세보다 낮지만 할인 폭은 크지 않습니다. 특히 최근 거래가 과거 거래 대비 -5.3%의 하락 추세를 보이고 있어 전체 8건 평균 294,875,000원을 기준으로 가격 메리트를 크게 잡으면 안 됩니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.25㎡ | 3 | 281,000,000원 |
| 2026.03 | 46.41㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.09 | 49.25㎡ | 3 | 283,000,000원 |
| 2024.08 | 49.25㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 47.43㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 50.1㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.11 | 50.1㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.07 | 49.25㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 283,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 271,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,596,800원 |
| 1. 임차인 이철민 보증금 | 304,500,000원 | 266,603,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 344,034,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 이철민 보증금 미배당액은 37,896,800원입니다. 다만 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이철민 부분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 계산에는 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제가 별도로 반영되지 않았으며, CHUMAN NARUMI·MOZES MONIKA의 보증금은 확인되지 않아 포함되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 이철민 미배당은 늘어도 확약 적용
| 회차 | 매각가 | 룰상 이철민 미배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 271,200,000원 | 37,896,800원 | 확약 적용 시 이철민 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 216,960,000원 | 91,377,440원 | 확약 적용 시 이철민 실질 인수 0원* |
| 10회 유찰 시 | 173,568,000원 | 134,161,952원 | 확약 적용 시 이철민 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 이철민에 한해 확약이 존재하므로 위 미배당액은 매수인의 실질 인수액으로 이어지지 않는다는 점이 핵심입니다. 반대로 확약 밖 2명의 위험은 회차가 내려가도 자동으로 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인 2019.07.05., 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 30미터 내외, 서측 및 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,461,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 표시돼 있습니다.
- 환금성. 39세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 7.2회, 매각률 0.0%로 나타나 가격 외 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국주택금융공사의 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 범위와 효력을 매각물건명세서 원문에서 직접 확인해야 합니다.
- CHUMAN NARUMI 확인. 2019.10.21. 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- MOZES MONIKA 확인. 2021.04.01. 전입이고 역시 보증금·확정일자가 미상입니다. 이철민 확약과 별개로 검토해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 단정 금지. 이철민 부분은 0원*이지만, 확약 밖 2명 때문에 전체 매수인 인수 위험은 아직 미상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 294,875,000원보다 최근 12개월 평균 283,000,000원과 최신 거래 281,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.3%이므로 최저가 271,200,000원의 95.8% 할인만으로 큰 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 권리·점유·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 해결”과 “전체 권리 해결”은 다르다
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 304,500,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 271,200,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 이철민에게 37,896,800원의 미배당이 발생합니다. 하지만 한국주택금융공사의 확약으로 이철민 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. CHUMAN NARUMI와 MOZES MONIKA는 모두 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 사람을 확인하지 않은 채 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 가격도 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 95.8%로 소폭 낮을 뿐이고 최근 거래 추세는 -5.3%입니다. 게다가 8회 유찰, 단지 경매 평균 7.2회 유찰, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 2명의 권리 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
* 이철민의 룰상 미배당액은 현재 회차 37,896,800원이지만, 매각물건명세서 비고에 기재된 한국주택금융공사의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다. 이 확약은 CHUMAN NARUMI·MOZES MONIKA에게 적용된다고 보지 않았습니다.
