서울남부지방법원 2025타경8335. 서울 강서구 화곡동에 있는 오경아파트 5층 502호입니다. 2020년 사용승인을 받은 지상 9층 건물의 아파트로, 비교 대상 전용면적은 약 26㎡입니다. 소유자는 김성호이며, 주택도시보증공사가 298,000,000원을 청구해 강제경매가 개시됐습니다. 등기에는 이동근 명의의 주택임차권이 설정돼 있고, 임차보증금은 298,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권, 미배당 보증금 포기 확약, 그리고 별도 점유자 임상열을 구분해야 합니다. 이동근의 주택임차권에 관한 매수인 인수 부담은 확약으로 해소되지만, 그 확약이 임상열의 권리까지 포괄하는 것은 아닙니다. 따라서 현재 최저가 216,000,000원을 확정적인 최종 취득원가로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 894-12, 5층 502호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 9 |
| 건물명 / 용도 | 오경아파트 · 아파트(집합건물) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 중 5층 |
| 비교 전용면적 | 약 26㎡ (실거래 비교면적 25.75~26㎡) |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.12.10 · 20세대 |
| 소유자 | 김성호 (2021.07.05 소유권이전) |
| 감정가 | 270,000,000원 |
| 최저매각가 | 216,000,000원 (감정가 80% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2025.02.04 강서구 압류 (갑구 3번) |
| 임차관계 | 이동근(임차권등기) · 임상열(별도 전입, 임차조건 미상) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 점유자
등기상 말소기준은 2025.02.04 강서구 압류입니다. 이보다 앞선 2023.08.17 이동근의 주택임차권등기가 가장 중요한 권리입니다. 이동근은 2021.07.05 전입·점유를 시작하고 2021.06.01 확정일자를 받은 임차인으로, 임차보증금은 298,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 298,000,000원의 실질 부담
확인 대상은 이동근과 임상열 2명입니다. 주택도시보증공사는 이동근 주택임차권의 승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 이동근의 보증금 298,000,000원과 주택도시보증공사의 같은 금액을 합산해 596,000,000원의 독립된 임차보증금이 있는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이동근 선순위 임차권 |
2021.07.05 2021.06.01 |
298,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 임차권등기 2023.08.17 |
실질 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 임상열 별도 전입자 |
2024.02.19 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
미확정 임대차계약·점유관계 및 보증금 확인 필요 |
| 주택도시보증공사 임차권 승계인 |
이동근 임차권 승계 | 별도 합산 금지 | 승계·중복신고 |
해당 승계권리 실질 0원 동일 확약 대상 |
이동근의 임차보증금은 건물 전부에 관한 298,000,000원입니다. 임상열의 보증금과 임대차 지위는 확인되지 않았으므로 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사는 독립된 제3의 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 시점이 오래됐다
오경아파트의 비교면적은 약 26㎡이며, 확인되는 실거래는 2021~2022년 거래 12건입니다. 전체 평균은 304,333,333원, 당시 최근 12개월 평균은 326,000,000원(3건)입니다. 최신 거래는 2022.07, 380,000,000원으로, 현재 입찰 시점과 상당한 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 25.75㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 26㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 26㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 26㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 26㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 304,333,333원 |
| 당시 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 326,000,000원 |
최저매각가 216,000,000원은 과거 전체 평균의 71.0%, 당시 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 또한 최신으로 확인된 2022.07 거래가 380,000,000원보다 낮습니다. 당시 최근 거래군은 이전 거래군 대비 9.7% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
다만 이러한 수치는 2021~2022년 실거래를 기준으로 한 과거 비교입니다. 2026년 현재의 거래가격이나 상승 추세가 확인된 것은 아닙니다. 따라서 과거 평균 대비 할인율을 그대로 현재 시세 차익이나 확정적인 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,824,000원 |
| 1. 이동근 임차보증금 우선변제 | 298,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권 청구액은 이동근 주택임차권의 승계관계와 연결돼 있으므로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표의 신청채권자 배당 0원은 해당 배당추정 결과이며, 실제 채권 귀속과 배당은 배당표 및 승계관계 확인이 필요합니다.
현재 회차의 계산상 이동근 임차보증금 미배당액은 85,824,000원입니다. 그러나 포기 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 임상열의 잠재적인 인수액은 여기에 포함되지 않았으며 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 확약 여부에 따라 달라진다
이동근의 임차권만을 기준으로 보면, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 커지는 구조입니다. 보증금보다 낮은 낙찰가에선 매수인의 매각대금과 인수 보증금의 합계가 대체로 보증금 규모에 수렴하므로, 최저가 인하가 곧 실질취득원가 인하로 이어지지 않습니다. 반면 이번 사건에서는 미배당 잔액 포기 확약이 적용되므로 이동근 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
| 구분 | 최저가 | 확약 전 이론상 인수 | 확약 적용 후 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) 감정가 80% |
216,000,000원 | 85,824,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 가정 감정가 64% |
172,800,000원 | 128,419,200원 | 0원* |
| 8회 유찰 가정 감정가 51.2% |
138,240,000원 | 162,495,360원 | 0원* |
* 확약 적용 후 인수 0원은 이동근·주택도시보증공사 승계 임차권에 한정됩니다. 임상열의 보증금 및 인수 여부는 미확정입니다. 각 회차의 이론상 인수액은 추정 집행비용 등을 반영한 배당계산값이며, 실제 배당이나 확정된 인수액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 까치산역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.12.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화설비, 승강기 및 기계식주차장설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)이며, 원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 적용됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 전체 20세대의 소규모 아파트로, 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 이후 이어지지 않습니다. 단지 평균 유찰 6.7회와 함께 매도 시 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 이동근 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임상열의 법적 지위 확인. 2024.02.19 전입자의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 전체 인수액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 승계 채권 중복계산 방지. 주택도시보증공사의 298,000,000원 청구와 이동근 임차보증금이 동일한 임차권 승계관계에 있다는 점을 확인하고, 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 재조사. 비교 거래가 2021~2022년에 집중돼 있으므로 2026년 현재의 인근 유사 면적 매매·전세 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰, 단지 평균 6.7회 유찰이라는 점에서 권리관계·점유문제·건물상태·매각조건 등이 응찰 수요에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 기계식주차장·관리비. 주차 설비의 이용 가능 여부와 유지관리 상태, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 임상열의 실제 점유 여부, 점유 권원, 임차권등기 말소 후 점유관계 등을 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 및 감정평가서의 최신 원본을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 인수위험의 면제증은 아니다”
이 사건은 감정가 270,000,000원에서 최저가 216,000,000원으로 내려온 6회 유찰 아파트입니다. 이동근의 선순위 임차보증금 298,000,000원만 보면 대규모 인수 부담을 우려할 수 있지만, 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 밖의 점유관계입니다. 임상열의 보증금과 대항력은 미상이며, 이동근에 관한 확약이 임상열에게 자동 적용되지는 않습니다. 또 과거 최근 12개월 평균 326,000,000원에 비해 낙찰가가 낮더라도, 거래가 2021~2022년 자료이므로 지금의 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 20세대 소규모 단지와 반복 유찰 이력도 환금성 판단에 불리하게 작용할 수 있습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 이동근 임차권의 확약 효력을 최종 확인하고, 임상열의 실제 임차관계 및 인수 여부를 해소한 다음, 현재 시세를 재검증해야 입찰가 상한을 판단할 수 있습니다. 확약으로 해결된 권리와 아직 확인되지 않은 권리를 구분하는 것이 이 물건의 가장 중요한 판단 기준입니다.
