서울남부지방법원 2025타경8335. 화곡동 894-12 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김성호이며, 외벽에는 ‘오경아파트’로 표시되어 있습니다. 감정가는 270,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,474,000원, 감정가의 32.77% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 이동근의 주택임차권은 주민등록일 2021.07.05, 점유개시일 2021.07.05, 확정일자 2021.06.01이며 보증금은 298,000,000원입니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8335 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 5층 502호 · 강서로8길 9 |
| 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 중 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2020.12.10 |
| 소유자 | 김성호 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 88,474,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.04 강서구 압류입니다. 하지만 그보다 훨씬 앞선 2023.08.17에 이동근의 주택임차권등기가 존재하며, 주민등록과 점유는 2021.07.05부터입니다. 이 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당 부족분이 매수인에게 인수됩니다. 이후 2025.02.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동근 건물전부 | 2021.07.05 | 298,000,000원 | 2021.06.01 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 211,518,532원 인수 |
| 임상열 점유부분 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없으므로, 제공된 자료상 실제 임차인은 2명입니다. 이동근은 권리관계가 명확하지만, 임상열은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 임상열을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정할 수는 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 298,000,000원으로 비교
오경아파트 실거래 매칭면적은 26.0㎡이고, 제공된 거래 12건의 전체 평균은 304,333,333원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 326,000,000원, 최신 거래는 2022.07 380,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.0㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 25.75㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 26.0㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 26.0㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 326,000,000원 |
현재 최저가 88,474,000원은 최근 12개월 평균의 27.1%이지만 이 비율은 인수보증금을 빼고 본 착시입니다. 이동근 보증금 298,000,000원을 실질취득 기준으로 놓으면 최근 12개월 평균 326,000,000원의 91.4% 수준입니다. 즉 주된 임차권만 놓고 보면 실거래 평균보다 낮은 구간이지만, 임상열의 보증금 미상 위험이 해소되기 전에는 이를 확정적인 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,992,532원 |
| 1. 임차인 이동근 보증금 | 298,000,000원 | 86,481,468원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이동근 보증금 중 86,481,468원만 배당되고 211,518,532원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 최저가 | 이동근 미배당 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 88,474,000원 | 211,518,532원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 확대 |
| 6회 유찰 시 | 70,779,200원 | 228,894,826원 | 주된 실질취득 기준은 여전히 보증금 수준 |
| 7회 유찰 시 | 56,623,360원 | 242,795,860원 | 최저가 할인만으로 실질매입가가 크게 낮아지지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 까치산역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층, 사용승인일 2020.12.10이며 승강기·도시가스 난방·기계식주차장 설비 등이 있습니다.
- 토지. 토지면적 281.0㎡, 일반상업지역, 공시지가 5,689,000원/㎡이며 남측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 오경아파트는 20세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.3회, 낙찰률 지표는 0.0입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 최저가 88,474,000원이 아니라 이동근 보증금 298,000,000원 수준을 기본 매입원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 임상열 보증금 확인. 전입일은 2024.02.19이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분이 최종 인수액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- 배당원본 확인. 현재 계산상 이동근 미배당 인수액은 211,518,532원이며 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2022.07입니다. 현재 매각기일 2026.08.19 기준 가격은 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 외벽 표기 확인. 현황상 외벽에 ‘오경아파트’로 표시되어 있으므로 현장과 등기·건축물 자료를 서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “88,474,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 5회 유찰된 88,474,000원이라는 숫자입니다. 이동근의 보증금은 298,000,000원이고, 현 회차에서 배당받지 못하는 211,518,532원을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건은 최저가 88,474,000원을 시세 326,000,000원과 비교할 사건이 아니라, 실질취득 약 298,000,000원 수준을 시세와 비교해야 하는 사건입니다.
298,000,000원 자체는 제공된 최근 12개월 평균 326,000,000원보다 낮지만, 임상열의 보증금과 우선변제 관계가 미상이고 단지 경매 평균 유찰도 6.3회에 달합니다. 결국 이 사건은 “싸게 유찰된 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금이 낙찰가를 대신하는 물건”에 가깝습니다. 이동근 외 임차관계가 완전히 해소되는지를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
