수원지방법원 2024타경90032. 경기도 수원시 영통구 이의동 ‘힐스테이트 광교중앙역’ 8층 845호입니다. 사건상 용도는 기타로 분류되어 있고, 감정평가에서는 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이라고 확인됩니다. 등기상 소유자는 황학수 씨 단독소유입니다. 핵심 권리는 2020.04.01 설정된 중소기업은행 근저당권 348,000,000원으로, 이것이 말소기준입니다.
그 뒤 2022.07.22 고려저축은행 근저당권 221,000,000원, 광영디앤엠 가압류 83,550,020원, 국세·지방세 압류와 경기신용보증재단 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 측면에서는 다릅니다. 현재 최저가 500,000,000원 가정에서도 채권 총액을 모두 충족시키지 못해 197,032,220원의 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 도청로18번길 26, 8층845호 (이의동,힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 황학수 (단독소유) |
| 소유권 관련 거래가액 | 377,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 500,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 고려저축은행 / 173,307,304원 |
| 말소기준 | 2020.04.01 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인일 | 2020.03.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2021.10.21 류안수 명의 근저당권 78,000,000원은 2022.07.05 해지로 이미 말소되었고, 2022.07.22 설정된 고려저축은행 근저당권과 이후 가압류·압류도 매수인이 등기상 승계하는 권리는 아닙니다.
권리분석상 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 인수액을 별도로 산정할 사안은 아니지만, 실제 점유자가 누구인지와 점유권원은 입찰 전 현장·법원 기록으로 재확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 유찰될수록 미배당 확대
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 500,000,000원인 신건입니다. 감정가와 경매 회차만으로는 시세 할인 여부를 판단할 수 없으므로, 현재 500,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 여기서는 제공된 회차별 매각가와 배당 부족액만 비교합니다.
| 회차 | 매각가 | 총채권 | 총배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 500,000,000원 | 689,632,220원 | 492,600,000원 | 197,032,220원 | 144,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 400,000,000원 | 689,632,220원 | 393,600,000원 | 296,032,220원 | 45,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 320,000,000원 | 689,632,220원 | 314,720,000원 | 374,912,220원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자인 고려저축은행의 청구액은 173,307,304원인데, 시나리오상 배당액은 144,600,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시에는 45,600,000원, 2회 유찰 시에는 0원으로 내려갑니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 회수 부족이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,400,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 고려저축은행 | 221,000,000원 | 144,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광영디앤엠 | 83,550,020원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,082,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 500,000,000원 가정의 배당 시나리오입니다. 총 채권액 689,632,220원 중 492,600,000원이 배당되고 197,032,220원이 미배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 동남측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 신분당선 광교중앙역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제8층 제845호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,031,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 건축물. 사용승인일은 2020.03.06이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 표기 차이. 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서에는 “힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동”, 실제 현황 인식표기는 “힐스테이트 광교중앙역 오피스텔A동”입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 집행정지 이력 확인. 2024.11.08 집행정지통지서 발송, 2024.11.11 도달 기록이 있으므로 현재 경매절차 상태를 법원 기록과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순서를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 인수액은 산정되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 검토. 감정가 500,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래·임대수요를 별도로 대조하세요.
- 건물 표기 대조. 공부상 주건축물제1동과 현황 인식표기 오피스텔A동의 차이를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 197,032,220원은 채권자의 회수 부족액이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 현재 경매기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.01 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 500,000,000원 매각가에서도 총채권 689,632,220원을 모두 충족하지 못해 197,032,220원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세 압류 3건은 실제 배당순위를 흔들 수 있습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2024.11.08 집행정지통지서 발송 이력도 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 채권을 낙찰자가 떠안느냐”가 아니라 세금 배당순위·실제 점유·현재 절차 상태를 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 확인 절차까지 생략할 수 있는 사건은 아닙니다.
