수원지방법원 2025타경946. 화성시 남양읍 남양리 2056-1의 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 건물은 2021년 6월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층이고, 토지는 430.0㎡입니다. 소유자는 조완근이며, 2021.07.23. 화서신용협동조합이 채권최고액 1,392,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리의 뼈대만 보면 기준권리 이후의 등기들은 매각으로 소멸하는 방향입니다. 다만 이 건물에는 다수의 임차권등기와 현황조사상 점유자가 함께 존재합니다. 특히 이승환·백승환은 정리된 임차인 판정상 대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 배당표상 인수 0원이라는 숫자만으로 임차 위험까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2056-1 · 도로명 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골동로 48-10 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태: 다가구주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2021년 6월 23일 사용승인 |
| 토지 | 대 430.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 조완근 |
| 감정가 / 최저가 | 1,847,673,740원 / 1,847,673,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,214,024,583원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.07.23. 근저당
말소기준권리는 화서신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권 12건과 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기된 임차권 보증금은 각 20,000,000원부터 75,000,000원까지 존재하며, 별도로 현황조사에서 확인된 점유자들도 있습니다.
② 임차인·점유자 — 21명, 대항력 미상 2명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 확인되는 임차·점유 관련 인원은 21명이며, 대항력이 없다고 판정된 인원이 다수인 반면 이승환·백승환은 대항력 미상으로 남아 있습니다. 우선변제 여부는 확정된 값이 없어 모두 보수적으로 미상 표시합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민준 | 1층 102호 42.0000㎡ | 2022.04.13 | 미상 | 10,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영은 | 1층 101호 47.7750㎡ | 2022.05.11 | 미상 | 5,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유진 | 1층 101호 19.0000㎡ | 2023.12.07 | 미상 | 미상 | 300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조석구 | 204호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예슬 | 302호 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백상희 | 302호 | 2021.10.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인철 | 308호 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방예원 | 309호 | 2023.07.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤수 | 310호 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 건물 3층 179.7㎡ 중 도면표시 | 미상 | 미상 | 60,000,000원 | 미상 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이수일 | 건물2층 179.7㎡중 도면표시 | 2021.09.10 | 2021.08.19 | 60,000,000원 | 미상 | 2023.10.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미연 | 건물2층 179.7㎡ 중 도면표시 | 2021.09.10 | 2021.08.18 | 60,000,000원 | 미상 | 2023.11.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조지훈 | 건물3층 179.7㎡ 중 도면표시 | 2022.10.06 | 2022.10.06 | 25,000,000원 | 미상 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최태영 | 별지기재 건물 제3층 179.7㎡ 중 | 2023.01.18 | 2023.01.18 | 30,000,000원 | 미상 | 2024.02.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김효주 | 2층 179.7㎡중 별지 도면 표시 | 2021.08.04 | 2021.08.04 | 60,000,000원 | 미상 | 2024.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승환 | 3층 179.7㎡ 중 별지도면 표기 | 미상 | 2023.04.18 | 20,000,000원 | 미상 | 2024.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현식 | 건물2층 179.7㎡ 중 도면표시 | 2021.09.13 | 2021.08.17 | 60,000,000원 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수미 | 별지기재 건물 4층 174.09㎡ 중 | 2023.04.13 | 2023.04.13 | 30,000,000원 | 미상 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신누리 | 별지도면 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 | 2021.09.10 | 미상 | 60,000,000원 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차진욱 | 건물 4층 174.09㎡ 중 도면 표시 | 2021.09.14 | 2021.08.10 | 75,000,000원 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한규연 | 부동산의 4층 174.09㎡ 중 별지 도면 | 2021.09.10 | 2021.08.12 | 57,400,000원 | 미상 | 2026.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 시나리오 — 시세 대신 회차별 미배당을 본다
동일 기준 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 1,847,673,740원이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다. 대신 현재 제공된 세 회차의 매각가·미배당 변화를 보면, 신건과 1회 유찰까지는 채권최고액 1,392,000,000원이 전액 배당되는 가정이고, 2회 유찰 시에는 223,713,919원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,847,673,740원 | 1,392,000,000원 | 0원 | 434,797,003원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,478,138,992원 | 1,392,000,000원 | 0원 | 68,957,602원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,182,511,193원 | 1,168,286,081원 | 223,713,919원 | 0원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 1,847,673,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,876,737원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화서신용협동조합 | 1,392,000,000원 | 1,392,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 434,797,003원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신백중학교 북동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021년 6월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(남양지구), 지목 대, 토지면적 430.0㎡, 공시지가 1,124,000원/㎡입니다.
- 이용. 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 검증. 동일 기준 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 또는 유찰가가 시장가격 대비 유리하다는 판단은 유보합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2명 확인. 이승환·백승환의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 조유진·조석구·박예슬·백상희·김인철·방예원·김윤수의 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 등기 임차권자들의 배당요구 내역과 현황조사 점유자의 배당요구 여부를 최종 명세서에서 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 잔여액 및 인수 위험과 차이가 날 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 1,182,511,193원, 채권 미배당 223,713,919원이 발생하는 구조입니다.
- 시세 별도 검증. 동일 기준 실거래 비교가 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 임차인 21명
이 사건의 등기상 기준선은 분명합니다. 2021.07.23. 화서신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 다가구주택 특성상 실제 승부처는 개별 임차관계입니다. 확인되는 임차·점유 인원이 21명이고 대항력 미상 2명, 보증금 미상 점유자가 남아 있으므로 등기만 보고 ‘완전 안전’으로 결론 내릴 단계는 아닙니다.
또한 동일 기준 실거래 비교가 없으므로 신건 최저가 1,847,673,740원이 시세 대비 저렴하다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준 자체는 명확하지만 임차관계 확인 부담이 큰 유형으로 보는 것이 맞습니다. 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정하려면, 미상 임차인과 보증금·배당요구 관계를 먼저 닫아야 합니다.
