수원지방법원 2025타경1429. 용인시 기흥구 고매동 매화향기가 제4동 제2층 제202호, 전용 44.91㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 정은아는 2016년 11월 30일 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 159,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서영진 근저당권과 여러 가압류·압류가 이어졌고, 서울축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2016.11.30 서울축산업협동조합 근저당권이 기준이고, 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 말소된다는 사실만으로 대지권의 적정성이나 토지 사용권까지 모두 해결되는 것은 아닙니다. 이 차이가 이번 물건에서 가장 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별개

현재 말소기준은 을구 2번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이에 후행하는 서영진의 근저당권 17,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 5,153,720원, 모아저축은행 가압류 17,592,695원, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현대커머셜 가압류, 종전 국민건강보험공단 압류, 과거 강제경매개시결정도 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이미 말소된 과거 권리와 현재 유효한 권리를 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다.

배상욱의 전입신고일은 2022.01.21로, 말소기준권리 설정일인 2016.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 전입관계를 기준으로 보면 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 낙찰자가 임대차보증금을 별도로 인수해야 하는 구조로 보이지는 않습니다.

다만 임대차보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 우선변제권 행사 여부와 실제 배당 가능 금액은 판정하기 어렵습니다. 감정평가 당시에는 폐문 부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 임차인의 현재 점유 여부와 임대차계약 내용은 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 73.8%라는 숫자의 조건

매화향기家(4동)에서 확인된 비교 거래는 2025년 5월, 전용 45.01㎡, 3층, 168,000,000원입니다. 경매물건의 전용 44.91㎡와 면적은 유사하지만, 비교 가능한 거래가 한 건뿐이고 거래 시점도 2026년 10월 매각일보다 앞서 있습니다.

최저가 123,900,000원은 비교 거래가 168,000,000원의 73.8%이고, 금액으로는 44,100,000원 낮습니다. 감정가 177,000,000원보다도 53,100,000원 낮아졌습니다. 표면적인 할인 폭은 분명합니다.

하지만 2025.05 거래 한 건을 2026.10 현재의 확정적인 시세로 간주해서는 안 됩니다. 거래 표본이 적어 가격 분포나 최근 시장 추세를 판단하기 어렵고, 대상 호수와 비교 호수의 층·내부상태도 다를 수 있습니다. 무엇보다 대지권 표시 말소 문제가 거래 가격에 반영되어야 하는지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,534,600원을 제외한 121,365,400원이 선순위 근저당권자인 서울축산업협동조합에 배당됩니다. 그 뒤의 근저당권자·가압류권자는 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구금액 139,259,178원도 전액 충족되지 않습니다.

배당표에 반영된 채권총액은 199,346,415원, 예상 채권자 배당액은 121,365,400원, 미배당액은 77,981,015원입니다. 하지만 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 대지권 문제는 이 배당표의 인수액과 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 문제는 남는다

추가 유찰되면 최저가가 86,730,000원, 60,710,999원으로 하락하는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 배당 추정상의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 대지권 표시 말소와 누락 필지 문제는 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 해소되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 고매동 기흥동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평스라브지붕, 지상 5층 건물입니다. 사용승인은 2016.03.22이며 위생·급배수·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역 및 성장관리권역 등으로 표시됩니다.
• 토지권리. 대지권 목적 토지 표시에서 누락된 고매동 352-99 필지와 대지권 표시등기 전부말소 이력이 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 후 취득권리 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 공동주택으로, 확인된 유사면적 실거래도 1건입니다. 충분한 가격 표본이 없어 매도가격과 매각 소요기간의 불확실성이 큽니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있어 이 수치만으로 환금성을 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 표시 말소 경위. 2022.12.29 대지권 표시등기 전부말소의 정확한 대상·원인·효력을 확인하고, 현재 유효한 대지사용권이 존재하는지 검토하세요.
• 고매동 352-99 필지. 대지권의 목적인 토지 표시에 누락된 필지의 소유자·등기상 권리·실제 건물 이용관계·매각 포함 여부를 확인하세요.
• 토지와 건물의 권리 일치. 토지 등기사항전부증명서, 건물 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 대지권 관련 기재를 대조하세요.
• 임차인 배상욱. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구·현재 점유상태를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 현장 내부. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 내부 수선 필요성, 누수·설비 상태 및 점유관계를 점검하세요.
• 최근 시세. 비교 거래는 2025.05 한 건입니다. 입찰 전 주변 유사 다세대주택의 최신 실거래와 실제 매물가격을 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 취득 부대비용과 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 2026.10.28 매각기일 전에 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “싼 가격보다 온전한 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 123,900,000원까지 떨어졌습니다. 확인된 비교 거래 168,000,000원보다 44,100,000원 낮아 표면적인 가격 차이는 분명합니다. 임차인 배상욱도 말소기준 이후 전입자이고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 결정적인 걸림돌은 대지권 표시등기 전부말소 및 대지권 목적 토지에서 누락된 필지입니다. 이 문제가 낙찰 후 취득할 권리에 어떤 영향을 주는지 확인되지 않으면, 건물만의 할인율이나 단순 실거래 비교는 충분한 판단 근거가 되지 못합니다. 시세 자료 역시 2025년 5월 한 건이어서 현재 가치를 확정하기 어렵습니다.

결론은 가격 관심, 입찰 판단 보류입니다. 대지권과 토지 사용권의 범위를 먼저 검증하고, 임대차 및 현재 시세까지 확인된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰자가 온전히 취득할 수 있는 권리의 범위입니다.