수원지방법원 2025타경1429. 용인시 기흥구 고매동 ‘매화향기가’ 4동 2층 202호, 전용 44.91㎡ 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정은아로, 2016.11.15 매매를 원인으로 2016.11.30 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 210,000,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 채권최고액 159,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서영진 근저당과 서울보증보험·모아저축은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 단순한 편입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 배상욱은 2022.01.21 전입으로, 말소기준인 2016.11.30보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 사항은 별도 확인 대상입니다. 더 중요한 별도 쟁점은 대지권 표시입니다. 감정평가와 매각물건명세서는 고매동 352-99가 대지권의 목적인 토지 표시에 포함되지 않았고, 2022.12.29 대지권 표시등기가 전부 말소됐다고 기재해 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 352-79 매화향기가 4동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 44.91㎡ · 지상5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정은아 (2016.11.15 매매 · 2016.11.30 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 139,259,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인일 | 2016.03.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 대지권은 별도 확인
2016.04.27 경인북부수산업협동조합 명의 채권최고액 2,015,000,000원의 근저당이 먼저 존재했지만, 등기부상 2016.11.30 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당 159,600,000원입니다. 그 뒤의 서영진 근저당 17,000,000원, 서울보증보험 가압류 5,153,720원, 모아저축은행 가압류 17,592,695원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배상욱 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배상욱의 전입일 2022.01.21은 말소기준권리 설정일 2016.11.30보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
매화향기家(4동)는 12세대, 사용승인일 2016.03.22이며 대상 전용면적은 44.91㎡입니다. 확인되는 최근 동일면적 계열 실거래는 2025.05 전용 45.01㎡, 3층, 168,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 168,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 45.01㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.91㎡ 기준 | 1건 | 168,000,000원 |
현재 최저매각가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 168,000,000원 대비 105.4%입니다. 즉 인수액 0원을 반영한 현재 회차의 실질취득금액도 177,000,000원으로, 최근 확인 시세보다 높은 구간입니다. 실거래 표본이 1건뿐인 만큼 시세 범위를 넓게 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 최신 거래만 놓고 현재 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 2. 근저당 · 서영진 | 17,000,000원 | 14,122,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,153,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 모아저축은행 | 17,592,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준의 예상배당 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액은 199,346,415원, 예상 배당액은 173,722,000원, 미배당은 25,624,415원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥동 행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 도시형생활주택으로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 지상5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2016.03.22입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 환금성. 매화향기家(4동)는 12세대이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이어서, 가격 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
- 건축물 상태. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 168,000,000원의 105.4%입니다. 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 전제하면 안 됩니다.
- 대지권 원본 대조. 고매동 352-99의 대지권 목적 토지 포함 여부와 2022.12.29 대지권 표시등기 전부말소의 법적·물적 상태를 등기 원본과 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 배상욱은 전입일 기준 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 최종 기재와 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로, 실제 이용상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 예상배당은 채권최고액·청구금액 기준이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 12세대이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로, 단일 실거래가만으로 매도가격을 확정적으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 배상욱도 후순위 전입이라 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 168,000,000원의 105.4%로 최근 시세 이상입니다. 더구나 대지권의 목적인 토지 표시에 포함되지 않은 고매동 352-99와 2022.12.29 대지권 표시등기 전부말소 이력이 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기 인수는 단순하지만, 신건 가격과 대지권 확인 때문에 보수적으로 접근해야 하는 다세대·도시형생활주택입니다. 현재 회차에서의 핵심은 “얼마나 싸게 보이느냐”가 아니라 최근 거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지, 그리고 대지권 상태가 명확한지입니다.
