수원지방법원 2025타경1553. 경기도 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층 알144호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터(근린생활시설))이고 평가시점 현재 공실입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2024.12.17. 손창민이 거래가액 1,014,995,713원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 608,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.08.06. 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,020,000,000원으로 신건입니다. 제공된 배당 시나리오상 현재 회차와 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원이고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액도 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수보다 공실 상태, 근린·지식산업센터 용도, 현장 활용 가능성을 직접 확인하는 쪽이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층알144호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터(근린생활시설)) · 평가시점 현재 공실 |
| 소유자 | 손창민 · 2024.12.17. 거래가액 1,014,995,713원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 523,882,615원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.17. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 608,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 2023.04.10. 신한자산신탁주식회사 명의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.12.17. 손창민에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 2025.08.06. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 10.2억에서 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 1,020,000,000원입니다. 1회 유찰 시 816,000,000원, 2회 유찰 시 652,800,000원으로 제시되어 있습니다. 등기상 확인되는 2024.12.17. 거래가액은 1,014,995,713원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,020,000,000원 | 0원 | 0원 | 399,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 816,000,000원 | 0원 | 0원 | 197,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 652,800,000원 | 0원 | 0원 | 35,472,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 608,400,000원 | 608,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 399,000,000원 |
배당표는 근저당 채권최고액 608,400,000원 기준입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 523,882,615원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가수중학교 남동측 인근이며, 아파트·다세대주택·소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 서측 인근 수목원로, 남측 수목원로88번길, 동측 황새로가 통과하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터(근린생활시설))이며 평가시점 현재 공실입니다.
- 건물. 2023.04.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층/지상29층 건물 내 1층알144호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30m 수목원로88번길, 동측으로 폭 약 12m 내외 황새로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역이며 공시지가 848,100원/㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 성장관리권역·중점경관관리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인. 평가시점 현재 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터(근린생활시설))로 기재되어 있으므로 예정한 사용 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 1,020,000,000원은 2024.12.17. 거래가액 1,014,995,713원과 근접합니다. 최근 시장가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 816,000,000원, 2회 유찰 시 652,800,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용성은 별도 검증”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 간명합니다. 2024.12.17. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액과 근저당 미배당액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공실 근린시설·지식산업센터 호실이라는 실물 특성입니다. 감정가와 최저가는 1,020,000,000원이고, 등기상 2024.12.17. 거래가액은 1,014,995,713원입니다. 따라서 권리는 합격, 가격·활용성은 현장 검증이라는 결론이 적절합니다.
