수원지방법원 2025타경1553. 경기도 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층 알144호입니다. 아파트가 아니라 지식산업센터 건물 내 근린시설로 분석해야 하는 물건입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터(근린생활시설))이고, 감정평가 당시에는 공실로 조사됐습니다. 2023.04.03 사용승인된 지하 2층·지상 29층 건물의 1층 호실입니다.
소유자 손창민은 2024.12.17 신탁재산의 처분을 통해 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 1,014,995,713원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 608,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 농협은행이 2025.08.06 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 이 농협은행 근저당권이며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%지만, 과거 소유권 취득가액이나 감정가가 현재의 실거래 시세를 보장하지는 않습니다. 실제 매수 수요가 얼마에 형성돼 있는지 확인하기 전에는 7.14억을 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층 알144호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 수목원로88번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지식산업센터 내 1층 호실 |
| 공부상 용도 | 공장(지식산업센터(근린생활시설)) |
| 건물규모 | 지하 2층 / 지상 29층 중 1층 알144호 |
| 사용승인 | 2023.04.03 |
| 소유자 | 손창민 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2024.12.17 · 등기상 거래가액 1,014,995,713원 |
| 감정가 | 1,020,000,000원 |
| 최저매각가 | 714,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 523,882,615원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.17 농협은행 근저당권 · 채권최고액 608,400,000원 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 평가 당시 공실, 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준
등기상 권리관계의 출발점은 신탁입니다. 2023.04.10 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으나, 2024.12.17 손창민에게 소유권이 이전되면서 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 따라서 과거 신탁등기가 현재 그대로 존속하는 구조는 아닙니다.
이후 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 608,400,000원이고, 경매신청 청구금액은 523,882,615원입니다. 2025.08.06 등기된 농협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 확인되는 근저당권은 1건이며, 별도의 압류·가압류는 나타나지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인을 구별해야 한다
현재 최저매각가 714,000,000원은 감정가 1,020,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰 후 입찰가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 시장에서 같은 용도의 호실이 거래되는 가격과는 구별해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,020,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 2024.12.17 등기상 거래가액 | 1,014,995,713원 | 본건의 과거 취득 거래가액 |
| 현재 최저매각가 | 714,000,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 권리인수 반영 실질취득 | 714,000,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 제외 |
2024.12.17의 등기상 거래가액 1,014,995,713원은 본건의 과거 매매가격을 보여주는 참고자료입니다. 다만 이 거래 한 건만으로 현재 시장가치를 추정하거나, 과거 거래가액과 현재 최저가의 차이를 곧바로 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 근린시설입니다. 실제 가격을 판단하려면 같은 건물 또는 유사한 용도의 거래사례와 함께 공실률, 임대료, 관리비, 접근성, 집객력 등을 확인해야 합니다. 현재 가격의 경쟁력은 이러한 검증을 거쳐야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,540,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 608,400,000원 | 608,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 96,060,000원 |
| 합계 | — | 714,000,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,540,000원을 먼저 공제하고, 농협은행 근저당권에 608,400,000원을 배당한 뒤 96,060,000원이 소유자에게 돌아가는 계산입니다. 이 시뮬레이션에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
농협은행 배당액은 채권최고액 608,400,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 경매신청 청구금액은 523,882,615원으로 서로 다르며, 실제 배당은 확정된 피담보채권액과 배당요구·세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영됐습니다.
유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 인수액은 0원
| 구분 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 714,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 499,799,999원 | 115,998,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 349,859,999원 | 264,238,041원 | 0원 |
현재 회차에는 농협은행에 채권최고액 기준 전액을 배당하고 소유자에게 96,060,000원의 잔여금이 발생하는 계산입니다. 반면 2회 유찰 시에는 농협은행 예상배당액이 492,401,999원으로 감소하고, 3회 유찰 시에는 344,161,959원으로 감소합니다. 이 경우 소유자 잔여금은 발생하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 가수동 소재 가수중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 서측 인근 수목원로, 남측 수목원로88번길, 동측 황새로가 지나며, 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2023.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 지하 2층·지상 29층 규모입니다. 공동 급배수·위생설비, 소방설비, 승강기·에스컬레이터 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 점포 상태. 1층 알144호는 평가 당시 공실이었으며, 바닥은 타일, 창호는 샷시 강화유리창호 등으로 조사됐습니다. 향후 사용 또는 임대를 위한 실제 내부 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 대상 토지 일대는 남측 폭 약 30m 수목원로88번길, 동측 폭 약 12m 내외 황새로에 접합니다. 다만 개별 호실의 직접적인 진출입 동선과 상업적 노출도는 별도로 판단해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 지목은 공장용지이고, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2023.11.20부터 2028.11.19까지로 기재돼 있습니다. 경매취득에 대한 적용 여부 및 이후 거래·활용상 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 위치·동선·업종 적합성·임대수익에 따라 개별 호실의 매매 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 평가 당시 공실이므로 임대수요와 예상 공실 부담을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 거래가격 확인. 현대테라타워씨엠씨 내 동일·유사 용도 호실의 최근 매매사례를 확인하고, 714,000,000원이 현실적인 시세보다 낮은지 판단하세요. 감정가의 70%라는 숫자만으로 응찰하지 않는 것이 중요합니다.
- 임대수익 검증. 건물 내 공실 현황, 유사 호실의 임대료·보증금, 관리비와 실제 임차수요를 확인하세요. 평가 당시 공실이라는 점은 예상 수익을 산정할 때 반드시 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 매각물건명세서, 전입·사업자등록 관련 조사 가능 범위 및 현장점유 여부를 최종 점검하세요.
- 신탁 말소 원본 대조. 2024.12.17 소유권이전과 기존 신탁등기 말소가 등기부에 반영된 상태인지 확인하고, 이후 새로 발생한 등기나 권리관계도 점검하세요.
- 근저당 배당 검토. 농협은행 채권최고액 608,400,000원과 청구금액 523,882,615원이 다르므로 실제 채권 잔액 및 배당관계를 채권계산서 등으로 확인하세요.
- 용도·업종 제한 확인. 공부상 공장(지식산업센터(근린생활시설))이라는 기재와 실제 이용 가능 업종, 관리규약, 관련 인허가 조건을 대조하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 허가구역 지정에 따른 제한과 경매취득 적용 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간 중 발생했을 수 있는 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하세요.
- 현장 상권 확인. 호실의 실제 출입구, 건물 내부 동선, 에스컬레이터와의 연결, 가시성 및 주변 영업환경을 확인하세요. 같은 건물 1층이라도 점포별 상업성이 다를 수 있습니다.
- 최종 매각조건 확인. 2026.10.28 매각기일 전 법원 공고와 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 등기상으로 보면 복잡하지 않습니다. 과거 신탁등기는 말소됐고, 현재의 말소기준권리는 2024.12.17 설정된 농협은행 근저당권입니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 별개의 문제입니다. 물건은 일반 아파트가 아니라 지식산업센터 내 1층 근린시설이며, 감정평가 당시 공실이었습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래와 임대수익에 대한 확인 없이 가격 경쟁력이 확보됐다고 판단할 수 없습니다.
또한 일반공업지역과 토지거래허가구역이라는 토지이용 조건, 지식산업센터 내 점포의 용도·업종 제한, 공실 및 관리비 부담 등을 함께 검토해야 합니다. 권리분석이 단순하다는 장점은 있지만 실제 매수 후 활용과 재매각 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격·환금성은 보수적 접근입니다. 현재 최저가 714,000,000원이 실질적으로 유리한 가격인지 확인하는 것이 이 경매의 핵심입니다. 말소기준은 명확하지만, 투자 매력은 시세와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
