수원지방법원 2025타경1654. 수원시 팔달구 인계동 엘리시아아이티타워 5층 514호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 변석건이 2023.05.17. 거래가 189,878,726원에 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사 근저당 195,600,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 붙은 한국캐피탈 주식회사 가압류 54,049,735원, 경매개시결정, 신한카드 주식회사 가압류 25,460,788원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현장 점유자와 사업자·임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1654 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 5층 514호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 27-10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 내 제5층 제514호 |
| 소유자 | 변석건 · 2023.05.17. 거래가 189,878,726원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 179,014,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 2023.05.17. 근저당이 말소기준
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.17. 변석건 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 195,600,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 한국캐피탈 주식회사 가압류 54,049,735원, 2025.09.05. 임의경매개시결정, 신한카드 주식회사 가압류 25,460,788원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 201,000,000원, 실거래 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 201,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·업무시설은 실제 임대수익, 공실 여부, 관리비, 전용면적과 분양면적, 동일 건물 거래사례 등을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 77,724,523원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 117,361,723원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 149,071,483원 |
유찰될수록 매각대금이 내려가면서 채권자 미배당액은 77,724,523원 → 117,361,723원 → 149,071,483원으로 커집니다. 그러나 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당 증가와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 195,600,000원 | 195,600,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 54,049,735원 | 1,786,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,460,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 275,110,523원 중 채권자 예상배당은 197,386,000원, 미배당은 77,724,523원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박업소·업무시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입과 주정차가 가능하고, 남서측 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제514호는 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상15층 건물의 5층으로 승강기·위생 및 급배수·소화전·화재탐지·스프링쿨러 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 10미터 내외, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 현장 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 201,000,000원이 시장가보다 유리한지 판단할 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 업무시설 거래사례를 확인하세요.
- 수익성 확인. 사무소 이용 물건이므로 실제 임대료·보증금·관리비·공실 여부를 확인해 예상수익을 계산하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 말소기준은 2023.05.17. 농협은행 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원이므로 등기상 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 201,000,000원이고, 이를 비교할 실거래 자료가 없으며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증과 실제 점유 확인이 입찰 성패를 가르는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
