수원지방법원 2025타경1654. 이번 물건은 수원시 팔달구 인계동에 있는 엘리시아아이티타워 제5층 제514호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)로, 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 업무용 공간을 대상으로 판단해야 합니다.
등기부상 소유자는 변석건이며, 2023.05.17 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 195,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 한국캐피탈과 신한카드의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%이지만, 매각대금 상당 부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다. 입찰 판단의 핵심은 권리 소멸 여부, 실제 점유관계, 사무소의 현재 시장가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 제5층 제514호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 27-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 15층 중 제5층 |
| 소유자 | 변석건 (2023.05.17 소유권이전 · 거래가액 189,878,726원) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 179,014,452원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
권리분석의 기준점은 2023.05.17 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 195,600,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이후 등기된 한국캐피탈과 신한카드의 가압류, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최초 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.05.17 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 존속하는 신탁등기로 보아 별도의 인수 위험을 계산할 사안은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 60,300,000원 내려왔습니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 인하 폭입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 201,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (1회 유찰) | 140,700,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 34.3% |
업무시설의 실제 가치는 소재지와 건물 규모뿐 아니라 사무실 수요, 임대 가능성, 공실 위험, 관리비, 전용면적, 내부 상태 등에 영향을 받습니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 최저가 140,700,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
등기부상 2023.05.17 소유권이전 거래가액은 189,878,726원입니다. 다만 이 거래가액 역시 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 직접 보여주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 195,600,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 | 54,049,735원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 25,460,788원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,769,800원을 제외한 매각대금 137,930,200원이 농협은행에 배당되는 구조입니다. 한국캐피탈과 신한카드의 가압류 채권에는 배당금이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 배당대상 채권액 275,110,523원에 대한 예상배당금은 137,930,200원이고, 미배당액은 137,180,323원입니다.
예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·배당요구·당해세·우선변제권 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 140,700,000원 | 137,180,323원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 178,793,343원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 207,808,497원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 제시된 시나리오상 최저가는 98,490,000원, 이후 68,943,000원으로 내려갑니다. 반면 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다.
이 물건은 현재 권리분석 결과상 낙찰가격 하락에 따라 매수인 인수액이 증가하는 대항력 보증금 인수형으로 분류되지 않습니다. 따라서 각 시나리오의 실질취득 기준금액은 최저가와 같지만, 취득세와 명도·관리비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근에 위치하며 주변에는 근린생활시설, 숙박업소, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재합니다. 상업·업무 기능이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입과 주정차가 가능하고, 남서측 인근에 수인분당선 수원시청역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 15층 규모입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근은 가능하나 개별 호실의 동선과 이용 편의성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역 등에 속하며 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 기재되어 있으므로 대상자와 대상용도 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수원시청역 인근 업무·상업지역 입지는 활용 가능성이 있지만, 해당 호실의 거래사례와 임대수요가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용 주체, 임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.05.17 농협은행 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서를 교차 확인하세요.
- 사무소 시세 검증. 엘리시아아이티타워 내 유사 호실과 인근 업무시설의 실제 거래가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 혼동하지 마세요.
- 임대수익 확인. 실제 임차수요, 보증금, 임대료, 공실 가능성 및 관리비를 확인한 뒤 취득가격의 적정성을 판단하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 인도 절차, 원상복구 필요성 및 관련 비용을 확인하세요.
- 업무용 적합성. 건축물대장상 용도, 현재 사용 형태, 설비 상태와 향후 예정된 이용 방식의 적합성을 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 137,180,323원은 곧바로 낙찰자 부담금이 아닙니다. 다만 예상배당과 별개로 실제 인수사항이 없는지는 원본 자료로 최종 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 계획. 현재 최저가 140,700,000원과 추가 유찰 시나리오를 참고하되, 실거래·임대수익으로 검증한 금액을 입찰 상한으로 삼으세요.
맺으며 — “권리 정리 가능, 가격 검증은 아직”
이 사건은 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 인도 문제까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
현재 최저가는 140,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그럼에도 실제 매매가격과 임대수익 자료가 확인되지 않아 지금 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 또한 사무소는 주거용 부동산과 수요 및 환금성 구조가 다르므로 용도에 맞는 별도의 시장 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 장점은 있지만 임대관계 확인과 사무소 시세 검증이 선행되어야 합니다. 감정가 대비 할인 폭보다 중요한 것은 실제 얼마에 거래되고, 얼마에 임대할 수 있으며, 얼마나 쉽게 다시 매각할 수 있는지입니다.
