수원지방법원 2025타경1676. 화성시 진안동 진안파크자이아파트 101동 10층 1005호입니다. 현재 소유자는 김태균이고, 2019.05.03 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 205,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 172,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 담보권은 여러 차례 설정·말소됐지만 현재 경매에서 핵심적으로 볼 것은 신한은행 근저당과 2022.04.21 설정된 테크메이트코리아대부의 채권최고액 243,100,000원 근저당입니다. 후자는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 0명이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 929 진안파크자이아파트 101동 10층1005호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 제101동 12층 건물 내 제10층 제1005호 |
| 소유자 | 김태균 (2019.05.03 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 134,310,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준은 2019.05.03 을구 16번 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 172,800,000원이고, 이후 2021.04.22에는 165,840,000원, 2022.04.18에는 148,560,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 배당 시나리오는 신한은행 채권을 172,800,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
2022.04.21 테크메이트코리아대부의 근저당 채권최고액은 243,100,000원이며 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 같은 날 이 근저당부채권에 제이비우리캐피탈 명의의 근질권도 설정돼 있습니다. 전체 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 회차별 부담 구조 — 유찰될수록 채권자 미배당은 커진다
현재 신건 최저매각가는 369,000,000원입니다. 1회 유찰 시 295,200,000원, 2회 유찰 시 236,160,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 이 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 369,000,000원 | 363,034,000원 | 52,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 295,200,000원 | 290,267,200원 | 125,632,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,160,000원 | 232,053,760원 | 183,846,240원 | 0원 |
유찰될수록 줄어드는 매각대금은 후순위 채권자의 미배당으로 연결됩니다. 현재 회차 미배당은 52,866,000원, 1회 유찰 시 125,632,800원, 2회 유찰 시 183,846,240원입니다. 하지만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사신한은행 | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 3. 을구 34번 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 243,100,000원 | 190,234,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 415,900,000원 중 채권자 예상배당은 363,034,000원, 미배당은 52,866,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 병점역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 아파트단지 서측 도로변에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 8m, 서측 약 20m, 북동측 및 남동측 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 진안파크자이아파트는 386세대이며 준공일은 2004.09.17입니다.
- 용도·토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,122,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2·4·5·6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대·점유 상태를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경내역 확인. 신한은행 근저당은 172,800,000원에서 165,840,000원, 다시 148,560,000원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 채권액과 배당요구 내역을 원본에서 확인하세요.
- 후순위 권리 확인. 테크메이트코리아대부 근저당과 제이비우리캐피탈 근질권의 현재 등기 상태 및 배당관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 권리상 인수 0원만으로 응찰가를 정하지 말고 진안파크자이 동일 면적대의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 함께 비교하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 조세채권 등 배당표 외 비용 가능성을 관리사무소와 관련 원본 서류에서 확인하세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전구역 지정이 실제 이용·매매 선호에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 따로 본다
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019.05.03 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 테크메이트코리아대부 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원 = 아무 확인도 필요 없음은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 담보권 변경·근질권 내역도 존재합니다. 또 신건 최저가는 369,000,000원이므로 응찰 판단의 마지막 기준은 반드시 실제 시장가격과 점유 상태여야 합니다. 결론은 권리는 양호, 점유 확인 필수, 가격은 별도 검증입니다.
