수원지방법원 2025타경55720. 오산원동힐스테이트 상가동 1층 102호로, 감정평가상 현재 소매점(아이스크림과자전문점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 이명숙이고 2021.01.26. 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 297,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 9건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 김주호는 상가동 102호 56.1986㎡를 점유하고, 보증금 40,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2024.07.03.으로 말소기준권리인 2021.01.26.보다 뒤이므로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 배당요구는 2025.06.26. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 901 오산원동힐스테이트 상가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(아이스크림과자전문점) |
| 소유자 | 이명숙 · 2021.01.26. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 236,881,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 등기 발급 | 2026.09.06 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2021.01.26. 우리은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드·제이비우리캐피탈·경기신용보증재단·하나은행·신용보증기금·남사농업협동조합· 기흥농업협동조합·케이비국민카드·소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.04.28. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 현대건설·오산농협·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 40,000,000원, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주호 | 오산 원동 힐스테이트 상가동 102호 56.1986㎡ | 2024.07.03. | 40,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 81.4%지만 ‘상가 할인율’이 아니다
단지 실거래 자료의 최근 12건 평균은 384,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 390,000,000원입니다. 표면상 최저매각가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 103.35㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 103.35㎡ | 8 | 369,000,000원 |
| 2026.05 | 103.35㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 16 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 133.37㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 133.37㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 102.97㎡ | 15 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 103.35㎡ | 5 | 419,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 384,666,666원 |
이 물건의 가격 판단에서 데이터 안에서 직접 비교 가능한 별도 기준은 소유자의 2021.01.26. 취득 등기상 거래가액 320,000,000원과 현재 감정가 313,000,000원입니다. 다만 이 역시 현재 상가의 수익성·임대료·공실·상권 변화까지 보여주는 값은 아니므로 신건 응찰 전에는 상가 자체의 임대수익과 현장 가격 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,769,624원 | 8,769,624원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 41,474,942원 | 1,448,376원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 25,675,467원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 8,972,232원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 남사농업협동조합 | 27,827,887원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 기흥농업협동조합 | 6,514,107원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,287,178원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 11,715,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
313,000,000원 매각을 가정하면 채권자 총 청구액 449,137,310원 중 307,818,000원이 배당되고 141,319,310원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동초등학교 남동측 인근이며 대규모 아파트단지, 학교, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측으로 간선도로에 접해 교통상황은 보통입니다. 남측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 소매점(아이스크림과자전문점)으로 이용 중입니다. 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 건물·공부. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건내 102호이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나 현황조사에서는 김주호의 보증금 40,000,000원·월세 300,000원 점유관계가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 김주호는 대항력이 없지만 실제 점유 중인 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 현재 월세 300,000원이라는 조사값만으로 313,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 실제 임대차 조건·관리비·공실 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 아파트 실거래 오독 금지. 384,666,666원 평균과 81.4% 수치는 아파트 거래 표본입니다. 근린시설의 직접 비교시세로 사용하지 마세요.
- 배당 부족. 신건 가격에서도 총 미배당 141,319,310원이 발생하지만 후순위 채권 부족분은 매수인 인수액으로 연결되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 및 현장 영업상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.01.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김주호 역시 2024.07.03. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 숫자를 그대로 받아들이면 안 됩니다. 최근 12건 평균 384,666,666원과 최신 390,000,000원은 오산원동힐스테이트 아파트 거래이고, 경매 대상은 상가동 1층 근린시설입니다. 대상면적 44.0㎡와 실거래 면적도 일치하지 않습니다. 그래서 최저가가 평균의 81.4%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 상가 자체의 수익성과 현장 시세를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
