수원지방법원 2025타경58059. 수원시청 북서측 인근의 센트럴하임 5층 512호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김정석이며 2021.12.10. 매매로 160,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.04.14. 인천광역시 압류입니다. 핵심은 그보다 앞선 2021.12.15. 전입을 가진 여예진의 임차권입니다. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2021.12.23.이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
통상 이 구조에서 낙찰가가 보증금을 밑돌면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 집행비용 2,970,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 152,030,000원이 배당되어 7,970,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 그 부족분에 관해 매수인에게 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서가 제출돼 있어, 확약 적용 임차인에 한해 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 5층 512호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로108번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 방·주방·욕실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제5층 제512호 |
| 소유자 | 김정석 (2021.12.10. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,048,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 승부처
말소기준은 2022.04.14. 인천광역시 압류입니다. 임차인 여예진은 전입일이 2021.12.15.로 더 빠르고 확정일자도 2021.12.23.이므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 임차권등기는 2024.01.15. 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입은 이미 말소기준보다 앞서 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 여예진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.15 | 2021.12.23 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 여예진은 보증기관의 중복 임차인 신고가 아니라 직접 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 160,000,000원 한 건만 반영합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 173,048,050원 청구는 별도 채권으로 보아 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 신건 155,000,000원, ‘싸다’는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 155,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 물건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 155,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 155,000,000원 | 7,970,000원 | 0원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 124,000,000원 | 38,536,000원 | 0원 | 124,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 99,200,000원 | 62,985,600원 | 0원 | 99,200,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 커져 매수인 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 포기 확약이 있으므로 회차가 내려가도 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 가격 판단의 기준은 결국 각 회차 매각가 자체가 되지만, 실거래 비교가 없으므로 현재 155,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 여예진 보증금 | 160,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 가압류 · 이재천 | 2,612,400원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,048,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 공제 후 임차인에게 152,030,000원이 배당되어 보증금 160,000,000원 중 7,970,000원이 남는 계산입니다. 다만 해당 잔존액은 제출된 포기 확약에 따라 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 방·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층 512호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 주체·조건·범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 확약이 존재하더라도 낙찰 후 실제 말소 절차가 예정대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당구조가 달라질 수 있으므로 관할 기관의 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 155,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 주변 동일 유형의 최근 실거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 잡는 것이 필요합니다.
- 원룸형 환금성. 도시형생활주택(원룸형)은 개별 입지·임대수요·관리상태에 따라 매도 유동성이 달라질 수 있으므로 현장 수요를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 과거 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 체납·공매 관련 잔존 절차가 없는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 매수인 인수를 끊는다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 7,970,000원이 미배당되어 원칙적으로는 인수 위험이 생기는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
따라서 권리분석의 핵심은 ‘대항력이 있느냐’에서 끝나지 않고 확약서의 효력과 범위를 원본으로 확인하는 것입니다. 그 전제가 충족되면 현재 회차 실질취득액은 155,000,000원입니다. 다만 신건이고 시장 실거래 비교가 없으므로, 이 가격을 싸다고 평가해 가점을 줄 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인이 조건부 합격, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
