수원지방법원 2025타경58205. 용인시 처인구 김량장동 378-14의 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오진우로, 2020년 9월 29일 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심 권리는 근저당이 아니라 2024년 등기된 주택임차권입니다. 임차인 박건희의 임대차계약일은 2020년 8월 16일, 전입·점유개시일은 2020년 9월 8일이고 보증금은 증액분을 포함해 168,000,000원입니다.

말소기준은 2025년 7월 24일 용인시 압류입니다. 박건희의 임차권은 이보다 앞서 존재하므로 등기 순위만 보면 선순위 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 한해서 원계산상 인수액 168,000,000원은 매수인 실질 부담에서 제외됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 전부다

2024년 6월 25일 등기된 박건희의 임차권은 말소기준인 2025년 7월 24일 용인시 압류보다 빠릅니다. 보증금은 최초 165,000,000원에서 2022년 8월 27일 3,000,000원이 증액돼 총 168,000,000원이며, 등기 내용에는 최초 확정일자 2020년 8월 19일과 증액분 확정일자 2022년 8월 30일이 기재돼 있습니다. 2024년 8월 6일의 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 동일 임차권의 보증금·계약내용을 바로잡은 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

② 가격 비교 — 권리는 풀렸지만 신건 가격은 높다

비교 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2021년 9월 전용 63.06㎡, 2층 거래가 170,000,000원이고, 비교 평균·최고·최저도 모두 170,000,000원입니다. 현재 최저매각가 202,000,000원은 이 비교가격의 118.8%입니다.

확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 최저가 202,000,000원과 동일합니다. 따라서 선순위 보증금 168,000,000원을 별도로 더하는 구조는 아니지만, 그래도 비교 거래 170,000,000원보다 32,000,000원 높습니다. ‘선순위 임차권이 해결됐다’는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

배당계산 자체에서는 박건희 보증금에 배당이 없고 원계산상 매수인 인수액은 168,000,000원입니다. 다만 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금으로 고정되지는 않는다

확약이 없다면 대항력 임차보증금 168,000,000원이 낙찰가보다 큰 회차에서는 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 문제 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 포기·말소 확약이 제출돼 있어 그 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰되면 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용중입니다.
• 주위환경. 용인시 문예회관 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·관공서·근린생활시설·임야 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층건으로 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안설비가 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지이고 북측으로 폭 약 6~8미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,591,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 단지이고 확인 실거래가 1건뿐이며 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 대조하세요.
• 임차권 경정 중복 주의. 2024.08.06. 경정등기는 별도 임차인으로 보지 말고 박건희의 동일 임차권 내용 변경으로 확인해야 합니다.
• 가격 기준 보수적으로. 현재 202,000,000원은 비교 거래 170,000,000원의 118.8%입니다. 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
• 실거래 표본 한계. 확인되는 거래가 2021.09 1건뿐이므로 현재 시세는 별도 현장조사와 추가 거래 확인이 필요합니다.
• 소규모 단지 환금성. 12세대 규모와 평균 3.3회 유찰 이력을 함께 보고 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
• 배당 외 비용. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원문 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 1.68억은 풀렸지만, 2.02억은 아직 높다”

이 사건은 첫인상과 최종 결론이 다른 유형입니다. 등기만 보면 말소기준보다 앞선 박건희 임차권 168,000,000원이 있어 매수인 인수 위험이 큽니다. 하지만 매각물건명세서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그 다음부터는 가격이 문제입니다. 감정가이자 현재 최저가인 202,000,000원은 확인 가능한 비교거래 170,000,000원의 118.8%입니다. 거래 표본도 2021년 9월 1건뿐이고 12세대 소규모 단지, 평균 3.3회 유찰 이력까지 있어 신건에 높은 평가를 줄 근거가 부족합니다. 권리는 확약으로 완화, 가격은 보류. 이 물건은 확약서 원문을 확실히 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 조정을 지켜보는 쪽이 데이터에 더 부합합니다.