수원지방법원 2025타경58665. 용인시 기흥구 상하동 미소그랑쥬테 202동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확약으로 실제 인수에서 제거되는가입니다. 등기부상 임차권자 이순규는 2021.05.04 전입·점유, 2021.04.05 확정일자를 갖고 보증금 240,000,000원의 주택임차권을 보유합니다. 이는 말소기준으로 제시된 2023.04.07 삼성카드 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
신건 매각가 205,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 3,670,000원을 뺀 201,330,000원이 이순규 보증금에 배당되고, 계산상 38,670,000원이 남습니다. 통상이라면 이 잔존액이 매수인 부담이 되어 실질취득액이 243,670,000원이 되는 구조지만, 이 사건에는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이순규 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58665 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 372-6 미소그랑쥬테 202동 5층501호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로681번길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박태순 · 2021.05.04 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 뒤에 말소기준이 있다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.07 삼성카드 가압류 6,148,237원입니다. 그 이후 케이비국민카드·농협은행·국민건강보험공단·주택도시보증공사·용인시의 가압류·압류와 2025.11.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이순규의 전입·점유는 2021.05.04로 말소기준보다 빠르므로 원래는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순규 | 2021.05.04 | 2021.04.05 | 240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 · 실질 인수 0원 |
| 정혜주 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 신건도 시세 아래
미소그랑쥬테(201동202동)는 총 16세대, 사용승인일은 2016.04.11입니다. 비교 면적은 56.6㎡로 매칭됐습니다. 전체 9건 평균은 214,555,555원이지만, 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 +1.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.26㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 56.6㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 56.26㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 56.26㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 56.6㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 56.26㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2021.09 | 56.6㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2021.08 | 56.6㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2021.06 | 56.26㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 217,500,000원 |
최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 94.3%입니다. 최근 평균보다 12,500,000원 낮고, 최신 2026.05 거래 230,000,000원보다도 25,000,000원 낮습니다. 확약이 유효하게 적용돼 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 205,000,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이순규 보증금 | 240,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,148,237원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,832,869원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,927,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이순규 보증금 중 38,670,000원이 남아 매수인 인수액으로 산정되지만, 제출된 대항력 포기 확약에 따라 이순규 관련 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다고 가정한 계산상 인수액은 현재 회차 38,670,000원, 1회 유찰 시 79,096,000원, 2회 유찰 시 111,436,800원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지석역(에버라인) 남측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 501호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 북측 소로한면의 포장도로를 통해 접근합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 소로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,448,000원/㎡.
- 환금성. 미소그랑쥬테(201동202동)는 16세대로 거래표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 이순규 배당요구. 배당요구일은 2025.11.04이고, 전입 2021.05.04·확정일자 2021.04.05·보증금 240,000,000원입니다.
- 정혜주 점유 확인. 2025.01.13 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 205,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 94.3%, 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다.
- 소규모 단지 표본. 16세대이고 최근 12개월 거래는 2건이므로 단순 평균만으로 호가 상단을 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “원래 인수 3,867만원, 확약 적용 시 실질 0원”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 이순규의 보증금은 240,000,000원이고 신건 배당만으로는 38,670,000원이 남기 때문입니다. 그러나 제출된 확약은 바로 그 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용이므로, 규칙상 실질 인수는 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 실질취득 205,000,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 94.3%이고, 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세도 +1.8%입니다. 다만 16세대 소규모 단지라 거래표본이 적고, 무엇보다 이 사건의 권리안전성은 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 효력을 발휘한다는 전제에 달려 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확약 원본 확인 후 최종 판단입니다.
