수원지방법원 2025타경58948. 영통동 루벤하임에이 5층 501호, 전용 37.93㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권민지는 2022년 2월 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025년 11월 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다. 과거 서수원새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2025.11.20 강제경매개시결정입니다.

여기서 핵심은 말소기준보다 앞선 주택임차권등기입니다. 안재원의 임차권은 전입·점유 및 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고, 보증금도 최저매각가를 웃돕니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금 인수액이 늘어, 실질취득액이 보증금 260,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 이번 사건은 제출된 확약으로 그 구조가 달라졌지만, 확약의 적용 대상과 별도 점유자의 권리는 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 점유자를 구분해야 한다

과거 근저당권은 말소 완료 상태입니다. 2021.08.06 설정된 서수원새마을금고 근저당권 2건은 2021.11.11 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 채권최고액 2,112,000,000원 및 2,160,000,000원을 현재 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

안재원은 2021.11.12 전입·점유를 시작했고, 2021.10.18 확정일자를 받았습니다. 2023.07.20 건물 전부에 관하여 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준 이전의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로, 원칙적으로 배당 부족분의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 승계인과 실제 점유자를 중복 계산하지 않는다

주택도시보증공사는 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로 기재되어 있으므로, 별도 실제 임차인이나 추가 보증금 채무로 중복 합산하지 않습니다. 권리 확인 대상은 등기 임차권자 안재원과 별도 전입자 유시열이며, 유시열의 실제 임차인 해당 여부는 미확정입니다.

③ 시세 비교 — 79.7%라는 숫자에 조건이 붙는다

루벤하임은 30세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래 8건의 전체 평균은 265,250,000원이지만, 여기에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 구간 집계 평균과 최신 거래가격은 모두 237,000,000원이며, 비교 시점의 추세 지표는 -12.0%입니다.

최저가 189,000,000원은 최신 거래가격 237,000,000원의 79.7%입니다. 다만 이 비교는 안재원 임차권의 확약이 유효하고, 유시열 관련 추가 인수액이 발생하지 않는 조건에서만 가격 판단에 활용할 수 있습니다.

또한 최신 거래는 2025년 8월의 전용 36.08㎡·3층 물건으로, 분석 대상인 전용 37.93㎡·5층과 정확히 같은 조건이 아닙니다. 2026년 10월 현재 최신 거래에도 시간 차이가 있고, 최근 구간의 비교 표본은 1건뿐입니다. 거래가격이 과거 구간보다 12.0% 하락한 추세와 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용 3,446,000원과 임차보증금 배당 185,554,000원으로 매각대금 189,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사는 임차권자 승계인이기도 하므로, 신청채권 260,000,000원을 독립적인 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질 부담은 다르다

안재원 임차보증금의 배당 부족액이 매수인에게 승계된다는 일반적인 계산과, 이번 사건에 제출된 확약의 효과를 구분해야 합니다.

회차별 인수액은 확약이 없다는 가정의 배당 부족 계산치입니다. 각 회차마다 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가와 인수액의 합계는 집행비용 차이를 제외하면 보증금 260,000,000원 부근에 머무릅니다. 확약 적용 후에는 이 고정비용 구조가 안재원 임차권에 관해 해소되지만, 별도 점유자의 권리가 확인되기 전까지 최종 부담액은 미확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동, 수인분당선 망포역 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 망포역이 있어 전반적인 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 지하1층·지상5층 철근콘크리트구조의 최상층 501호입니다. 방2·거실·욕실1·발코니 구조이며 승강기·난방·주차시설 등이 설치돼 있습니다. 내부구조와 실제 상태는 재확인이 요구됩니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지이며 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 토지거래허가구역 지정 사항이 기재돼 있습니다. 지정별 대상자·대상용도가 다르므로 다세대주택인 본건에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 임대 관련. 2022.02.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 경매 후 등기의 처리와 법령상 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 2021년 준공, 30세대 규모로 대단지 아파트보다 직접 비교 가능한 거래 표본이 적습니다. 최신 거래는 2025.08이며, 최근 가격 추세가 -12.0%로 하락한 점은 매각 및 재매도 판단에 불리한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문언과 적용 대상, 이행 조건을 매각물건명세서 및 원문으로 대조해야 합니다.
• 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 안재원의 임차보증금반환채권 및 임차권 관련 권리를 어느 범위에서 승계했는지 확인해야 합니다. 승계 보증금을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 유시열 임대차관계 확인. 전입원인, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금·확정일자, 권리신고 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 독립된 선순위 임차권이 존재할 경우 확약으로 해결되지 않는 인수 위험이 있습니다.
• 점유·명도 확인. 안재원의 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제입니다. 유시열 등 점유자의 인도·퇴거 가능성과 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 기준 재점검. 감정가 270,000,000원이나 전체 평균 265,250,000원보다, 최신 거래 237,000,000원과 하락 추세 -12.0%를 우선 참고해야 합니다. 같은 전용면적·층의 최신 거래를 추가 검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 관련 등록·의무기간· 매각 이후 행정적 처리 여부를 관할기관과 원본 서류를 통해 점검해야 합니다.
• 체납·현장 상태. 미납 관리비, 공용부분 비용, 내부 상태, 누수, 하자, 최상층 관리 상태 등을 현장 확인해야 합니다.
• 원본 및 배당 검증. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 확약서 원문 및 예상배당표를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약된 2.6억보다 미확인 점유자가 문제다”

이 사건의 표면적인 매력은 명확합니다. 감정가 270,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 189,000,000원으로 낮아졌고, 최신 실거래 237,000,000원 대비 비율은 79.7%입니다.

하지만 경매의 실질적인 핵심은 가격표보다 권리관계입니다. 안재원의 보증금 260,000,000원은 원칙대로라면 미배당 보증금 인수 위험을 발생시키지만, 주택도시보증공사 측의 확약 제출로 해당 인수 부담은 실질 0원으로 평가됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

반면 2024.12.20 전입한 유시열의 보증금과 계약관계는 아직 확인되지 않았습니다. 그에게 독립적인 대항력 있는 임대차권리가 있다면, 안재원에 대한 확약으로는 해결되지 않습니다. 따라서 현재의 실질취득액은 최저가 189,000,000원을 하한으로 보되, 미상 인수 위험을 더 고려해야 합니다.

30세대 규모의 다세대주택이고, 거래 추세가 12.0% 하락했으며, 최신 시세 비교 표본도 제한적입니다. 권리상 큰 위험 하나는 해소됐지만, 남은 위험을 수치화할 수 없는 상태입니다. 유시열의 임대차관계와 확약 원문의 효력이 확인되기 전에는 최저가만을 이유로 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다.

결론은 조건부 보류. 안재원 확약의 유효성과 유시열의 권리관계를 검증해 추가 인수 부담이 없음을 확인한 후, 최신 실거래와 하락 추세를 반영해 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.