수원지방법원 2025타경58948. 수원 영통구 영통동 ‘루벤하임에이’ 5층 501호, 전용 37.93㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 집합건축물현황도면상 방2·거실·욕실1·발코니 구조로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상5층 철근콘크리트구조입니다. 소유자 권민지는 2022.02.03 매매를 원인으로 거래가 260,000,000원에 취득했고, 2022.02.21 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
권리 흐름에서 중요한 점은 2021.08.06 설정됐던 서수원새마을금고 근저당 2건이 2021.11.11 이미 말소됐다는 사실입니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.11.20 강제경매개시결정이고, 안재원의 전입 2021.11.12·확정일자 2021.10.18·임차권등기 2023.07.20은 모두 그보다 앞섭니다. 다만 이 안재원 관련 권리는 주택도시보증공사가 주택임차권자 승계인으로 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 확약은 안재원 관련 권리에만 적용되며, 유시열의 미상 임차관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층 501호 · 영통로200번길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 37.93㎡ · 방2·거실·욕실1·발코니 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 권민지 (2022.02.03 매매 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 미상 점유자는 남는다
실제 임차인 기록은 2명입니다. 안재원(개명전안주희)은 건물 전부에 관해 임차보증금 260,000,000원, 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.18, 임차권등기 2023.07.20으로 대항력과 우선변제권의 근거가 확인됩니다. 반면 유시열은 2024.12.20 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 유시열을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재원(개명전안주희) | 2021.11.12 / 2021.10.18 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계인 확약 실질 인수 0원* |
| 유시열 | 2024.12.20 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 인수위험 별도 확인 필요 |
* 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 47,824,000원, 2회 유찰 시 90,419,200원으로 계산되어 있습니다. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 안재원 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 유시열 관련 금액은 별도 미상입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 ‘신건이 비싸다’
루벤하임의 확인 거래는 8건이고, 전체 평균은 265,250,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년·2022년의 255,000,000원~300,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 237,000,000원 1건이고, 최신 거래가 역시 237,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 -12.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.08㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2022.02 | 40.65㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2022.02 | 37.93㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.02 | 38.87㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 40.28㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저매각가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 237,000,000원의 113.9%입니다. 즉 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 확인 시세 이상입니다. 전체 평균 265,250,000원만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 가격 추세가 -12.0%인 상황에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 안재원 보증금 우선변제 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 5,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 260,000,000원 중 예상배당은 5,420,000원, 미배당은 254,580,000원입니다. 안재원 관련 보증금은 확약으로 매수인 실질 인수 0원 처리하되, 유시열 관련 보증금은 확인되지 않아 이 배당표만으로 최종 인수위험이 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 집합건축물현황도면상 방2·거실·욕실1·발코니 구조입니다.
- 입지. 수인분당선 망포역 남동측 인근으로, 주변에 공동주택단지·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 망포역이 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.07.16 준공, 30세대 규모이며 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물의 5층 501호입니다. 승강기·주차장·난방·위생급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다.
- 환금성. 확인된 거래는 8건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 237,000,000원이며 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.0% 낮아 가격 확인은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유시열 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 확약서 원문 확인. 안재원 관련 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 237,000,000원의 113.9%입니다. 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.0% 낮습니다. 과거 전체 평균 265,250,000원만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오의 착시. 1회 유찰 가격은 216,000,000원, 2회 유찰 가격은 172,800,000원이지만 안재원 확약을 배제한 룰상 인수액은 각각 47,824,000원·90,419,200원으로 계산됩니다. 확약 적용 여부와 별도 임차인 위험을 함께 보아야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가에는 내구구조 및 상태 등의 재확인이 요구된다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차인은 안 풀렸다”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 안재원의 260,000,000원 임차보증금은 본래 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리지만, 주택도시보증공사 승계인의 확약으로 매수인 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다. 둘째, 그 확약의 범위 밖에 있는 유시열은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
가격은 더 명확합니다. 현재 최저가 270,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 237,000,000원의 113.9%이고, 최근 가격 추세도 -12.0%입니다. 전체 평균 265,250,000원보다 조금 높은 수준이라는 이유로 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 확약으로 큰 권리 한 건은 해소됐지만, 미상 임차인과 최근 시세 이상 가격이 남아 있는 물건. 현재 회차의 결론은 권리 일부 해소, 가격 보류, 임차관계 추가 확인입니다.
