수원지방법원 2025타경59018. 화성시 목동 이편한세상동탄 2118동 2층 204호 아파트입니다. 등기상 소유자는 윤중근이고, 현재 사건의 말소기준권리는 2018년 7월 27일 설정된 광주은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권과 최광열 근저당권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있습니다.
권리분석의 핵심은 2024년 등기된 소희의 주택임차권입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2020.07.15., 주민등록일과 점유개시일 2020.08.31., 확정일자 2020.07.23.이 기록돼 있으며, 이후 2022.09.07. 보증금 60,000,000원이 증액되어 총 보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준인 2018.07.27.보다 전입·점유가 늦으므로 이 경매에서 선순위 대항력 임차인으로 볼 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 목동 478 이편한세상동탄 제2118동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로20길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 24층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 윤중근 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,212,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준은 을구 1번 광주은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,900,000원이고, 2019년 218,900,000원, 2022년 142,900,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 제공된 예상배당표는 광주은행 채권액을 240,900,000원으로 두고 계산되어 있습니다. 2018년 8월 장호영 근저당권은 2019년 이미 말소됐고, 2022년과 2024년의 국세 압류 역시 각각 해제되어 등기상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.20억이지만 선순위는 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 선순위 아님 | 배당요구 | 인수 0원 |
임차권등기에는 1차 임대차계약일 2020.07.15., 주민등록일·점유개시일 2020.08.31., 확정일자 2020.07.23.이 기재돼 있습니다. 2022.09.07.에는 60,000,000원이 증액되어 보증금이 320,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2022.09.08.입니다. 모두 2018.07.27. 말소기준보다 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,780,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 240,900,000원 | 240,900,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 최광열 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,212,811원 | 214,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 644,112,811원 중 530,220,000원이 배당되고 113,892,811원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료는 확인되지 않는다
이편한세상동탄은 총 1,526세대, 사용승인일은 2018.01.31.입니다. 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되지 않아, 감정가 538,000,000원이 현재 시세 대비 싼지 비싼지는 숫자로 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 타당합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄 목동중학교 북측 인근으로 아파트·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 소재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 아파트 중 2층 204호이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소방, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 남측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 2,151,000원/㎡입니다.
- 단지. 이편한세상동탄은 1,526세대, 사용승인일 2018.01.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 소희의 임차권등기상 주민등록·점유개시 2020.08.31.과 말소기준 2018.07.27.의 선후관계를 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차인은 2024.11.19. 배당요구한 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 종기를 대조하세요.
- 광주은행 채권액 확인. 근저당 채권최고액은 최초 240,900,000원에서 142,900,000원까지 변경 기록이 있으나, 예상배당은 240,900,000원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 538,000,000원의 가격 메리트는 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 체납·최우선변제. 제공된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘3.20억 임차권의 순위’
숫자만 보면 320,000,000원의 임차보증금이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건에서는 금액보다 순위가 중요합니다. 말소기준 광주은행 근저당권은 2018.07.27., 임차인의 주민등록·점유개시는 2020.08.31.입니다. 따라서 임차권은 말소기준 뒤에 위치하며 제공된 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
반면 신건 매각가 538,000,000원에서도 전체 채권액을 모두 충족하지 못해 113,892,811원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 유찰 시 더 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인에게 승계되는 금액으로 잡히지 않습니다. 권리구조는 비교적 명확한 편이나, 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 매력까지 함께 좋다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
