수원지방법원 2025타경59244. 경기도 오산시 수청동 스마트캐슬 417호입니다. 사건의 핵심은 감정가나 최저가보다 선순위 대항력 임차인입니다. 선우영은 2022.08.10. 주민등록과 확정일자를 갖추고 2022.08.25. 점유를 개시했으며, 임차보증금은 135,000,000원입니다. 이후 2024.05.07. 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고, 이 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖는 구조입니다.
현재 최저매각가 84,000,000원에서 집행비용 1,912,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 82,088,000원이고, 보증금 중 52,912,000원이 남습니다. 이 미배당분은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 따라서 입찰가만 84,000,000원이라고 보고 취득원가를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 620-2 스마트캐슬 4층 417호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 내삼미로 89 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 제4층 제417호 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.08.25. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기 흐름상 여러 차례 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.05.07. 주택도시보증공사 가압류입니다. 선우영의 임대차는 주민등록일 2022.08.10., 확정일자 2022.08.10., 점유개시일 2022.08.25.로 이보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선우영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.08.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
선우영은 실제 임차인 1명이며 보증기관 승계나 대위신고가 아닙니다. 2025.06.25. 임차권등기가 이뤄졌고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력으로 인해 배당받지 못한 보증금은 별도로 남을 수 있다는 점이 핵심입니다.
② 실질취득 — 8,400만원이 아니라 보증금 수준을 본다
현재 회차에서 매각가를 84,000,000원으로 가정하면 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 135,000,000원 중 미배당분은 52,912,000원입니다. 즉 입찰대금 외에 이 금액이 인수 위험으로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 84,000,000원 | 52,912,000원 | 대항력 보증금 미배당분 인수 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 67,200,000원 | 69,409,600원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,760,000원 | 82,607,680원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 선우영 보증금 | 135,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차인 보증금 중 52,912,000원이 부족합니다. 가압류 및 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있고, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역(지하철 1호선) 동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오산대역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하 3층·지상 10층 철근콘크리트 구조입니다.
- 도로. 건물 남서측 약 15미터, 북동측 약 30미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 공시지가는 2,696,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술) 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 84,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요. 대항력 보증금 135,000,000원이 실질취득 부담의 기준입니다.
- 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 52,912,000원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다.
- 유찰 효과 재확인. 1회 유찰 시 인수액 69,409,600원, 2회 유찰 시 82,607,680원으로 증가합니다. 낙찰가 하락 자체가 총부담 절감으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임차계약일 2022.08.09., 주민등록·확정일자 2022.08.10., 점유개시 2022.08.25., 임차권등기 2025.06.25.의 선후관계를 원본 서류로 재확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표시는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 주소 원본 대조. 등기상 소재지는 경기도 오산시 수청동 620-2, 620-3 스마트캐슬이며 도로명주소는 경기도 오산시 내삼미로 89입니다.
맺으며 — “8,400만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 가격표보다 권리구조가 먼저입니다. 선우영의 보증금은 135,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 신건 최저가 84,000,000원에서 임차인이 82,088,000원을 배당받아도 52,912,000원이 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건은 “감정가 84,000,000원에서 얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, “보증금 135,000,000원 수준의 실질취득 부담을 감수할 가치가 있느냐”로 판단해야 합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없으며, 적어도 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
