수원지방법원 2025타경59244. 오산시 수청동 스마트캐슬 4층 417호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이번 사건은 단순한 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 2022년 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인 선우영의 보증금이 1억 3,500만원이고, 그보다 늦은 2024년 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 원칙적으로는 매각 후에도 임차보증금 반환 문제가 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 핵심적인 반전이 있습니다. 신청채권자이자 주택임차권자 승계인 측이 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 확약의 효력이 확인된다면, 계산상 남는 보증금을 그대로 매수인 인수금으로 볼 수 없습니다. 권리상 실질 부담은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 620-2 스마트캐슬 4층 417호 도로명주소: 경기도 오산시 내삼미로 89 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 중 4층 |
| 소유자 | 강호경 (2022.08.25 소유권이전등기 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.07 주택도시보증공사 가압류 · 20,000,000원 |
| 임차인 | 선우영 · 보증금 135,000,000원 · 대항력 있음 |
| 권리 핵심 | 주택임차권 승계인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서
이 사건의 말소기준권리는 2024.05.07 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 자체와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그런데 임차인 선우영의 전입신고 및 확정일자는 2022.08.10이고, 점유개시일은 2022.08.25입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
임차권등기는 2025.06.25에 이루어졌지만, 임차인의 대항력은 등기일만으로 판단하는 것이 아닙니다. 앞선 전입·점유관계가 핵심이므로, 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
이 확약이 선우영의 승계된 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서는 52,912,000원의 계산상 부족분을 매수인이 실제 인수하지 않습니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
단, 확약의 제출자는 원임차인 개인이라고 단정할 수 없고, 승계인의 권리 범위·확약의 대상·말소 이행조건을 원본과 대조해야 합니다. 확약이 미치지 않는 별도 임차권이 확인되면 그 위험은 독립적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선우영 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 시 0원 승계인 확약서 제출 |
| 실제 임차인 | 선우영 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.08.09 |
| 전입신고일 | 2022.08.10 |
| 확정일자 | 2022.08.10 |
| 점유개시일 | 2022.08.25 |
| 임차권등기 | 2025.06.25 · 을구 1번 |
| 배당요구일 | 2025.12.04 |
| 임차보증금 | 135,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 82,088,000원 (신건 매각가 기준) |
| 룰상 미배당액 | 52,912,000원 |
| 실질 매수인 인수 | 0원 (확약 유효 적용 시) |
선우영은 말소기준권리보다 선행하는 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 배당요구도 이루어졌으므로 우선변제권에 따른 배당을 전제로 계산합니다. 다만 보증금 전부를 배당받을 수 있는 상황은 아닙니다.
여기서 주택도시보증공사의 지위를 구분해야 합니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자이며, 명세서상 주택임차권자 승계인으로 표시됩니다. 보증기관의 승계관계를 별도의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하거나 선우영의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 선우영 1명으로 파악됩니다.
③ 가격 분석 — 8,400만원이 정말 저렴한가
감정가는 84,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 현재 가격은 감정가의 100%입니다. 따라서 아직 유찰에 따른 가격 조정은 없습니다.
이 물건에서는 권리상 실질취득가와 시장가격 대비 매력도를 분리해서 봐야 합니다. 확약이 유효하다면 최저가 84,000,000원에 보증금 미배당액을 추가하지 않으므로, 부대비용을 제외한 실질취득가 기준도 84,000,000원입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 84,000,000원 | 52,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 67,200,000원 | 69,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 53,760,000원 | 82,607,680원 | 0원 |
회차별 가격과 미배당액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 미배당액은 확약이 없다고 가정한 권리상 계산액이며, 확약이 유효한 경우 매수인 실질 인수액과 구별해야 합니다.
신건에서는 최저가 84,000,000원과 미배당액 52,912,000원을 합한 부담이 136,912,000원입니다. 1회 유찰 시에는 67,200,000원과 69,409,600원을 합한 136,609,600원, 2회 유찰 시에는 53,760,000원과 82,607,680원을 합한 136,367,680원입니다.
집행비용 차이에 따라 합계가 조금씩 달라지지만, 실질 부담이 보증금 135,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 이는 확약이 없는 경우의 위험 비교이며, 이번 사건에서는 제출된 포기 확약의 효력 확인이 우선입니다.
이 물건의 시세 판단에는 별도 주의가 필요합니다. 감정가 84,000,000원 이외에 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가격을 확인할 수 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가격, 가격 추세와의 직접 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권 거래가액만으로 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
특히 소유자 강호경의 2022년 거래가액 135,000,000원은 현재 시세를 증명하는 값이 아닙니다. 낙찰가를 결정하기 전에는 같은 스마트캐슬의 유사 호실 거래와 실제 임대·매도 가능가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 선우영 · 우선변제 | 135,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 1,912,000원으로 추정된 배당 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구액은 표시상 각각 기재하되, 동일 기관의 채권·승계관계가 중복되는지 원본 확인이 필요합니다.
신건 가정에서는 매각대금 84,000,000원 중 집행비용을 제외한 82,088,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 나머지 채권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다. 선우영의 보증금 부족액은 52,912,000원이지만, 이 부족액이 곧 매수인의 실제 인수액인 것은 아닙니다. 제출된 확약이 유효하면 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역(지하철 1호선) 동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 업무 기능이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 오산대역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 10층 건물 중 4층 417호입니다. 위생·급배수·소방·승강기 및 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 약 15m, 북동측으로 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·세교지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 2,696,000원/㎡이며, 토지 면적은 875.6㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항은 대상자 및 대상용도가 제한되어 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다. 경매 물건 분류는 근린시설이므로 공부상 용도와 현황, 주거 사용 및 임대차 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 인도 가능 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 업무·주거 복합 입지는 장점이 될 수 있으나, 실제 매도 가능가격과 거래 속도는 확인된 유사 호실 거래를 근거로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인이 최우선. 잔존 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확한지, 신청채권자 겸 승계인의 권한과 확약 적용 범위를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요.
- 대항력과 승계관계 재확인. 선우영의 전입·점유·확정일자와 주택도시보증공사의 임차권 승계 범위를 구분하세요. 확약 밖에 별도 인수권리가 존재하는지도 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 주의. 주택도시보증공사의 신청채권과 승계된 임차보증금 채권이 어떤 관계인지 대조하고, 실제 임차인 1명의 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 임차권등기 말소 및 명도. 확약에 따른 임차권등기 말소 절차와 현재 실제 점유 상태를 확인하세요. 실질 인수액 0원이라는 판단이 즉시 인도 가능하다는 뜻은 아닙니다.
- 시세 검증. 스마트캐슬의 유사 면적·유사 층 거래사례를 확인하세요. 감정가와 과거 거래가액만으로 8,400만원이 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시 가격과 인수액 분리. 확약이 유효하면 매수인 인수액은 0원이지만, 확약 미적용 시에는 낙찰가 하락만큼 보증금 부족액이 늘어납니다. 두 상황을 혼동하면 안 됩니다.
- 공부상 용도·이용상태. 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 사용·임대·대출·세금에 미치는 영향을 검토하세요.
- 관리비·취득 부대비용. 공용부분 미납 관리비와 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 확인하고 낙찰가 외 예산을 확보하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.28 입찰 전 사건 진행상태, 매각조건, 최저매각가격 및 법원 공고의 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류·확약서 및 감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 살아 있어도, 인수는 확약으로 사라질 수 있다”
이 물건을 단순히 보증금 1억 3,500만원짜리 선순위 임차인이 있는 위험한 경매로 판단하면 중요한 사실을 놓칩니다. 반대로 확약서가 있다는 사실만으로 아무런 검토 없이 안전하고 저렴한 물건으로 보는 것도 위험합니다.
임차인 선우영은 말소기준권리 이전에 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 배당 후 보증금 부족액도 발생합니다. 그러나 주택임차권자 승계인의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권에 확약이 유효하게 적용된다면 매수인이 인수할 보증금은 실질적으로 0원입니다.
결론은 “확약에 따른 권리 위험 해소 가능성은 높지만, 원본 확인과 시세 검증이 선행되어야 한다”입니다. 신건 최저가 8,400만원은 권리상 인수액을 더하지 않는 실질취득가 기준이 될 수 있지만, 최근 실거래가격과의 비교가 확인되지 않은 만큼 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 확약서의 효력과 실제 시장가격입니다.
