서울남부지방법원 2025타경8680. 강서구 화곡동 도양라비앙아파트 605호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 매각물건명세서상 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리의 개수보다 최은미의 선순위 임차보증금 254,000,000원과 그에 붙은 매각조건입니다. 최은미는 2018.09.28 전입하고 2018.08.17 확정일자를 받아, 2020.04.08 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 임차인입니다.
현재 최저매각가 183,040,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,362,560원을 먼저 공제하고 최은미에게 179,677,440원이 배당되어 74,322,560원이 부족합니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 이 물건은 매각조건에서 최은미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 이 조건을 정확히 반영하면 최은미 관련 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제6층 제605호 · 서울특별시 강서구 곰달래로22길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 현황 주거용 · 거래비교면적 56.68㎡ · 지하2층·지상10층 중 제6층 |
| 소유자 | 진현철 (2016.09.12 소유권이전 · 거래가액 233,990,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 ‘확약 조건’이 핵심
말소기준은 2020.04.08 강서구(서울특별시) 압류입니다. 그보다 앞선 2016.09.12 여수수산업협동조합 근저당권 396,000,000원은 2016.09.29 이미 말소됐습니다. 반면 최은미는 2018.09.28 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자도 2018.08.17이고 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.09.28 확정 2018.08.17 | 254,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
| 이치훈 | 미상 | 2024.05.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 최은미의 현재 회차 룰상 미배당 잔액은 74,322,560원이지만, 매각조건상 최은미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 최은미 및 그 승계인에게만 적용됩니다. 이치훈은 2024.05.10 전입으로 2020.04.08 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으나 보증금은 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 최은미의 주택임차권 승계인으로 표시된 것이므로 실제 임차인 수나 임차보증금에 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 183,040,000원’으로 본다
확약 조건 때문에 최은미 관련 인수는 실질 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 183,040,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 331,428,571원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.68㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.02 | 56.68㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2024.08 | 56.03㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2024.04 | 56.03㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 56.68㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 56.68㎡ | 8 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 56.68㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 270,000,000원 |
현재 실질취득 183,040,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 67.8%입니다. 최신 거래 265,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이것만으로 “싸다”고 끝낼 수는 없습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -24.2%로 내려오고 있기 때문입니다. 특히 2024년의 470,000,000원·478,000,000원 거래가 전체 평균 331,428,571원을 끌어올리고 있어, 전체 평균 대비 할인율 55.2%만 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 최은미 보증금(우선변제) | 254,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당계산상 최은미 미배당 잔액은 74,322,560원입니다. 그러나 매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 74,322,560원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 146,432,000원 | 110,418,048원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,145,600원 | 139,294,438원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 최은미 보증금의 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 보증금 254,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 최은미와 그 승계인의 반환청구권 포기 조건 때문에 그 구조가 해소됩니다. 따라서 현 회차에서 시세와 비교할 숫자는 183,040,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 관련 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역 남서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·연립주택·아파트·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선·5호선 까치산역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상10층 건물의 제6층 제605호이며 사용승인일은 2016.07.08입니다. 도양라비앙아파트는 36세대입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,856,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 가격 추세가 -24.2%이고 경매 평균 유찰 횟수 9.3회, 매각률 7.14%로 거래가격보다 매수층의 두께가 더 중요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 대조. 최은미 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 최은미 인수액을 중복 계산하지 않기. 현재 예상배당상 미배당 74,322,560원은 룰상 금액이며, 매각조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 최은미의 주택임차권 승계인으로 표시돼 있으므로 최은미 보증금 254,000,000원과 별개의 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 이치훈 점유 확인. 2024.05.10 전입이라 말소기준권리보다 후순위로 대항력은 없지만, 점유 부분과 보증금이 미상이므로 현황과 명세를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당에 앞서 차감될 수 있으므로 실제 교부청구 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 331,428,571원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 가격 추세 -24.2%도 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 검토. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮아도 평균 유찰 9.3회·매각률 7.14%인 만큼, 향후 매도 가능성과 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 조건부 해소, 승부처는 환금성”
이 물건은 겉으로 보면 254,000,000원의 선순위 임차보증금이 감정가 286,000,000원에 육박하는 부담스러운 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 놓고도 배당 후 74,322,560원이 부족합니다. 그러나 매각조건에 최은미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 이 사건은 예외적으로 그 인수 위험이 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 가격 비교 기준은 보증금 254,000,000원이나 룰상 인수액을 더한 숫자가 아니라 현재 최저매각가인 183,040,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 270,000,000원의 67.8%로 최신 거래 265,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -24.2%이고, 단지 경매 평균 유찰 9.3회·매각률 7.14%라는 저환금성 신호가 강합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 환금성은 경계. 이 사건의 최종 판단은 확약 조건의 원문 확인과 실제 매수층 검증에 달려 있습니다.
