서울남부지방법원 2025타경8719. 강서구 화곡동 씨앤케이 제2층 제204호로, 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔이지만 현황은 방2·주방 겸 거실·화장실 등의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 201,000,000원, 현재 최저매각가는 33,722,000원으로 8회 유찰됐습니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기와 매각물건명세서를 함께 보면 가격표보다 훨씬 중요한 권리가 하나 있습니다. 임차권자 김정빈의 보증금 210,000,000원입니다.
김정빈의 전입·점유개시는 2018.12.24이고, 확정일자는 2018.12.05 및 2020.11.27입니다. 이 사건의 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2022.11.22입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이며, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 달리, 이 사건은 대항력 보증금이 가격의 바닥을 사실상 고정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로 262 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 방2·주방 겸 거실·화장실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상9층 · 사용승인 2018.07.10 · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 홍경희 · 2018.12.01 매매 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 33,722,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2018.07.23 설정됐던 옹진수산업협동조합 근저당권은 2018.12.20 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.11.22 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 김정빈은 2018.12.24 전입·점유했고 임대차계약일자와 확정일자도 그보다 앞섭니다. 이후 2023.01.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 경매로 임차권등기가 형식상 소멸하더라도 보증금 미변제 잔액에 대한 대항력 인수 위험은 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2018.12.24 | 2018.12.05 · 2020.11.27 | 대항력 有 | 배당 미변제 잔액 인수 | 매수인 인수 가능 |
② 가격 판단 — 8회 유찰보다 실질취득 2.10억
이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 현재·향후 회차의 매각가격, 그리고 임차보증금 인수구조를 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가는 33,722,000원, 9회 유찰 시 26,977,600원, 10회 유찰 시 21,582,080원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금은 210,000,000원입니다.
낙찰가만 보면 33,722,000원에서 26,977,600원, 21,582,080원으로 계속 하락하지만 대항력 임차보증금이 존재하는 한 실질취득 판단의 기준은 약 210,000,000원입니다. 이 금액은 감정가 201,000,000원보다도 높습니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,006,996원 |
| 인수 · 임차인 김정빈 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 32,715,004원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액은 1,406,000,000원, 배당액은 32,715,004원, 미배당액은 1,373,284,996원입니다. 별도로 대항력 임차인 보증금 210,000,000원은 매각물건명세서상 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물현황도상 방2·주방 겸 거실·화장실 구성입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철5호선 목동역 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철5호선 목동역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물로 사용승인일은 2018.07.10입니다. 급배수·위생·화재탐지·경보·소화·승강기·도시가스·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역이며 북측 약 15m, 서측 약 6m 도로에 각각 접합니다. 토지면적은 328.3㎡, 공시지가는 7,365,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 원추표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,722,000원만 보고 감정가 대비 할인율을 계산하지 말고, 대항력 임차보증금 210,000,000원을 먼저 반영해야 합니다.
- 임차보증금 변제범위 확인. 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당표와 실제 배당순위를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 임차권등기에는 2018.12.05 및 2020.11.27 확정일자가 기재돼 있습니다. 전입일 2018.12.24와 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 9회 유찰 시 26,977,600원, 10회 유찰 시 21,582,080원으로 내려가지만, 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락 자체가 실질취득 하락을 뜻하지 않습니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설-오피스텔, 현황 주거용이므로 실제 이용·점유상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당순위 원본을 직접 확인하고 인수액을 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “2.10억 보증금”을 보라
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 201,000,000원에서 33,722,000원까지 내려온 8회 유찰입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 210,000,000원입니다. 김정빈은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 현재 회차를 감정가의 17%짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다. 대항력 인수형 정확도 규칙에 따라 실질취득 약 210,000,000원을 중심에 놓아야 하며, 이는 감정가 201,000,000원보다 높은 수준입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 유찰 횟수는 많지만, 가격 메리트는 확인되지 않았고 인수위험은 매우 큽니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수범위입니다.
