서울남부지방법원 2025타경8719. 서울 강서구 화곡동 779-9 ‘씨앤케이’ 제2층 제204호, 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔로 등재되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2018년 12월 24일 전입으로 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금 210,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않아 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 21,582,000원까지 내려왔지만 이것만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수액 210,000,000원이 그대로 남기 때문에 현재 회차의 실질취득은 231,582,000원입니다. 11회 유찰 시에도 실질취득은 227,265,600원, 12회 유찰 시에는 223,812,480원으로, 낙찰가가 더 떨어져도 총 부담의 대부분은 임차보증금이 차지합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제204호 도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 262 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 방2·주방 겸 거실·화장실 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.12.01. 매매, 거래가 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 21,582,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘대항력 임차보증금’이 핵심
말소기준권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2018.07.23. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권은 2018.12.20. 일부포기로 등기상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 이후 2023.01.26. 등기된 김정빈의 주택임차권과 2025.02.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 김정빈은 2018.12.24. 주민등록·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.11.22. 가압류보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이 사건의 현재 배당 구조에서는 210,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정빈 | 주거 (임차권등기) · 건물 전부 전입 2018.12.24 · 확정일자 2018.12.05 / 2020.11.27 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
③ 가격 구조 — ‘최저가’가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 사건에서는 현재 회차의 최저매각가와 임차보증금 인수를 합산해 가격을 판단해야 합니다. 감정가 201,000,000원과 비교하면 보증금 210,000,000원만으로도 감정가의 104.5%이고, 현재 최저가까지 포함한 실질취득은 231,582,000원, 감정가의 115.2%입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰) | 21,582,000원 | 210,000,000원 | 231,582,000원 | 115.2% |
| 11회 유찰 시 | 17,265,600원 | 210,000,000원 | 227,265,600원 | 113.1% |
| 12회 유찰 시 | 13,812,480원 | 210,000,000원 | 223,812,480원 | 111.3% |
즉 10회 유찰에서 12회 유찰까지 내려가도 실질취득은 231,582,000원에서 223,812,480원으로 약 7,769,520원만 감소합니다. 낙찰가 하락보다 210,000,000원의 인수부담이 훨씬 큰 구조입니다. 실거래 비교는 별도 확인이 필요하며, 현재 수치만으로는 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.7% 추정) | - | 788,476원 |
| 인수 · 임차인 김정빈 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 20,793,524원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,406,000,000원 중 예상배당은 20,793,524원이고 미배당은 1,385,206,476원입니다. 임차인 보증금 210,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하며, 현재 구조에서는 소유자 교부액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 목동역 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·도시지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역, 원추표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하고 도로와 접합니다. 공시지가는 7,365,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하1층·지상9층 건물, 사용승인일 2018.07.10.이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·도시가스·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 현재까지 10회 유찰되었습니다. 경매 수요가 충분히 흡수하지 못한 이력이 있는 만큼, 낮은 최저가보다 실제 인수부담과 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘최저가 2,158만원’의 함정. 최저매각가 21,582,000원만 보고 입찰가를 판단하지 마세요. 임차보증금 210,000,000원이 매수인 인수이므로 현재 실질취득은 231,582,000원입니다.
- 임차인 인수 확인. 김정빈은 2018.12.24. 전입으로 대항력이 있고 우선변제권은 없는 구조입니다. 매각물건명세서의 임차보증금 210,000,000원 전액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
- 유찰 효과 제한. 11회 유찰 시 실질취득 227,265,600원, 12회 유찰 시 223,812,480원입니다. 유찰만으로 인수부담 자체가 사라지지 않습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설-오피스텔이지만 현황은 주거용입니다. 실제 사용과 취득 후 용도·세금 등 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 예상배당은 집행비용 788,476원과 주택도시보증공사 20,793,524원으로 구성되며, 총 채권액 1,406,000,000원 중 1,385,206,476원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등 변동 가능 항목을 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 임차권등기, 전입일자, 보증금 및 인수 문구를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득가가 낮다”
이 사건의 승부처는 최저매각가 21,582,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김정빈의 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수한다는 사실이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 231,582,000원으로 감정가 201,000,000원의 115.2%입니다.
10회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 인수액이 고정되어 11회 유찰에서는 227,265,600원, 12회 유찰에서는 223,812,480원에 그칩니다. 즉 추가 유찰이 있어도 감정가 이하의 실질취득을 만들기 어렵습니다. 권리 흐름은 분석 가능하지만 인수부담이 크고, 가격은 보류가 맞는 사건입니다. 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 210,000,000원의 인수를 포함한 총 취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
