인천지방법원 2024타경560329. 송도동 글로벌캠퍼스푸르지오 107동 31층 3101호, 전용 134.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,100,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가는 770,000,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 968,333,333원보다 198,333,333원 낮고, 실거래 최저 920,000,000원보다도 150,000,000원 낮습니다.
신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 최저가와 같은 770,000,000원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경560329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도문화로28번길 28, 107동 31층 3101호 (송도동, 글로벌캠퍼스푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.96㎡ · 40층 건물 중 31층 |
| 소유자 | 노가윤 2분의 1 · 조충열 2분의 1 |
| 취득 이력 | 2016.12.02 소유권이전 · 거래가액 656,960,162원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이만형 / 58,135,547원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 확인 필요
등기 이력상 2013.12.13 설정된 농협은행 근저당 575,050,000원과 대우건설 근저당 207,654,200원은 각각 2016.01.15와 2016.01.04 말소됐습니다. 이후 2016.12.02 신한은행 근저당 588,000,000원이 설정됐고, 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 따라서 현존 등기를 기준으로는 2016.12.02 근저당을 말소기준권리로 검토하는 것이 자연스럽습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 보증금, 전입일자, 확정일자 또는 배당요구가 확인된 임차인이 없어 임차보증금 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 현황조사서와 전입세대확인서로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 7.7억은 실거래 평균의 79.5%
글로벌캠퍼스푸르지오 동일 면적 134.96㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 920,000,000원부터 1,050,000,000원이고 평균은 968,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.96㎡ | 23 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 33 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 8 | 992,000,000원 |
| 2026.06 | 134.96㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.03 | 134.96㎡ | 23 | 960,000,000원 |
| 2026.02 | 134.96㎡ | 22 | 950,000,000원 |
| 2026.01 | 134.96㎡ | 34 | 1,040,000,000원 |
| 2026.01 | 134.96㎡ | 19 | 950,000,000원 |
| 2025.11 | 134.96㎡ | 3 | 930,000,000원 |
| 2025.10 | 134.96㎡ | 33 | 980,000,000원 |
| 2025.07 | 134.96㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2025.06 | 134.96㎡ | 6 | 928,000,000원 |
| 평균 | 134.96㎡ | 12건 | 968,333,333원 |
감정가 1,100,000,000원은 실거래 평균보다 131,666,667원 높지만, 1회 유찰된 최저가는 실거래 평균보다 198,333,333원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 770,000,000원이며, 시세 비교 기준은 이 금액입니다. 실거래 평균 대비 79.5%, 실거래 최저 대비 약 83.7% 수준입니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 770,000,000원 | 759,900,000원 | 1,040,351,243원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 1,269,041,243원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 1,429,033,443원 |
현재 회차에서도 신고 채권 총액 1,800,251,243원 중 1,040,351,243원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자 이만형의 청구액 58,135,547원도 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인의 인수액과 같지 않으며, 현재 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 1. 농협은행 근저당 | 575,050,000원 | 575,050,000원 |
| 2. 대우건설 근저당 | 207,654,200원 | 184,850,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 588,000,000원 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 가압류 | 3,317,820원 | 0원 |
| 5. 유폴라리스 경매개시결정 | 58,135,547원 | 0원 |
| 6. 기술보증기금 가압류 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 중소기업은행 가압류 | 19,440,551원 | 0원 |
| 8. 유폴라리스 가압류 | 93,443,724원 | 0원 |
| 9. 중소기업은행 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 10. 서울신용보증재단 가압류 | 1,438,307원 | 0원 |
| 11. 최환언 가압류 | 42,500,000원 | 0원 |
| 12. 이만형 경매개시결정 | 58,135,547원 | 0원 |
| 13. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 58,135,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용 10,100,000원을 제외한 759,900,000원을 채권자에게 배분한 계산입니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 위 표의 선순위 근저당과 등기상 말소 이력이 충돌하므로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 테크노파크역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 단지 규모. 글로벌캠퍼스푸르지오는 1,703세대이며 사용승인일은 2013.10.15입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 40층 건물 중 31층으로, 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 3,779,000원/㎡입니다.
- 접근성. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며 광로2류와 대로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 최근 12건 확인되고 920,000,000원부터 1,050,000,000원까지 형성되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2013년 근저당 2건의 말소 여부와 2016.12.02 근저당의 현존 상태를 최신 등기부로 확인하세요.
- 배당안 검증. 말소된 것으로 표시된 근저당에 배당하는 계산이므로 채권계산서·배당요구 종기 내역과 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 9건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 점유자를 특정하세요.
- 관리비 체납. 1,703세대 아파트의 공용부분 체납관리비와 연체 내역을 관리사무소에 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 평균 968,333,333원뿐 아니라 31층의 내부 상태, 향, 조망과 수리비를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 사건 병합·중복 진행. 2024년 강제경매 외에 2025.12.23 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 존재하므로 진행 사건 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 서류는 재검증”
최저가 770,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균보다 198,333,333원 낮고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 가격만 보면 한 차례 유찰로 충분한 할인구간에 들어온 물건입니다. 그러나 이 사건은 압류·가압류·경매개시결정이 다수이고, 무엇보다 2016년에 말소된 것으로 표시된 2013년 근저당을 예상배당의 선순위로 잡고 있다는 불일치가 있습니다.
가격은 합격권, 서류 검증은 필수. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 점유자와 배당요구 관계를 다시 확인했을 때 인수 0원이 유지되는지가 최종 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
