서울남부지방법원 2025타경8867. 금천구 독산동 에스엠벨리체 6층 606호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가 169,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 35,442,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 21%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다.
임차인 나현주는 2022.07.28. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.08.31. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022.10.13. 국세 압류보다 앞서 대항력이 있으며, 보증금은 177,000,000원입니다. 배당요구도 2025.04.30. 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 34,404,044원만 배당되고 나머지 142,595,956원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제606호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 내 제6층 제606호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김태원 (2020.08.10. 거래가 169,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 35,442,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나현주 / 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2022.10.13. 접수된 계양세무서장 압류입니다. 이후의 부평세무서장 압류, 강제경매개시결정, 금천구 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 나현주의 전입·점유일 2022.08.31.은 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나현주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 177,000,000원 | 2022.08.31. / 2022.07.28. | 대항력 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
나현주는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 2025.04.30. 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 배당으로 보증금을 모두 회수할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1.78억
현재 회차 최저가 35,442,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,037,956원을 먼저 차감한 뒤, 임차인에게 34,404,044원이 배당됩니다. 보증금 177,000,000원 중 미배당된 142,595,956원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 35,442,000원 | 142,595,956원 | 178,037,956원 |
| 8회 유찰 시 | 28,353,600원 | 149,556,765원 | 177,910,365원 |
| 9회 유찰 시 | 22,682,880원 | 155,125,412원 | 177,808,292원 |
낙찰가가 35,442,000원에서 22,682,880원으로 내려가도 인수액은 142,595,956원에서 155,125,412원으로 증가합니다. 따라서 실질취득은 177,808,292원~178,037,956원 범위로 거의 고정됩니다. 현재 회차 실질취득 178,037,956원은 감정가 169,000,000원보다 9,037,956원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,037,956원 |
| 1. 임차인 나현주 보증금 | 177,000,000원 | 34,404,044원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 나현주 | 177,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당 잔액 142,595,956원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재해 당해세가 인정되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 606호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 세일중학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소화·화재탐지·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 2필 일단의 가장형 평지이며, 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 35,442,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 178,037,956원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서·전입세대확인서·확정일자·임차권등기명령 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 나현주로 기재돼 있으므로 임차보증금과 강제경매채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일을 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰이어도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 최저가는 감정가 169,000,000원의 21%인 35,442,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 177,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당 잔액은 142,595,956원입니다. 결과적으로 실질취득은 178,037,956원으로 감정가보다 높습니다.
8회·9회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 177,910,365원과 177,808,292원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 국세·지방세 당해세가 먼저 배당되면 임차인 배당이 줄어 인수 부담이 더 커질 수 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 권리 인수 부담이 핵심인 사건입니다.
