서울남부지방법원 2025타경8884. 강서구 화곡동 루체비스타 9층 901호, 전용 24.67㎡ 아파트입니다. 감정가는 207,000,000원이고 4회 유찰돼 최저매각가는 132,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 206,500,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 본질은 단순한 할인율이 아니라 임차보증금 198,000,000원의 처리 조건입니다.

임차인 김보라는 2019.10.25 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.12.15 정혜란 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 대항력 인수형 구조입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 이런 유형은 낙찰가가 내려가더라도 인수 부담이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있기 때문입니다. 다만 본건은 김보라 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 확약이 이행되는 한 김보라 관련 실질 인수액은 0원입니다.

* 확약이 없다면 김보라의 대항력 있는 보증금 198,000,000원이 핵심 인수 리스크입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원·실질취득 132,480,000원 판단은 매각조건의 포기·말소 확약 이행을 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 ‘확약 조건’

말소기준권리는 2021.12.15 정혜란 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤의 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 김보라의 전입·점유가 2019.10.25로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.31로 뒤지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유 시점은 선순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김보라는 배당요구가 접수돼 있고, 임차권등기는 2023.10.31 등기됐습니다. 예상배당 구조에서는 임차인에게 배당액이 잡히지 않아 원래라면 미회수 보증금이 매수인 위험으로 남는 형태입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 김보라와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 있으므로, 그 조건이 충족되면 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

③ 시세 비교 — 확약 이행 시에만 1.3248억이 의미 있다

루체비스타 전용 23.66~24.67㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 207,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 206,500,000원과 최신 거래 218,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -0.8%로 소폭 하락입니다.

최근 12개월 평균은 206,500,000원, 최신 거래는 218,000,000원입니다. 확약 이행 후 실질취득을 132,480,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 64.2%로, 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 시세가 이전 구간 대비 -0.8%인 하락 추세이고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회이므로 단순 할인율만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)

총 채권액 337,759,769원 가운데 예상 배당은 129,825,280원이며 미배당은 207,934,489원입니다. 예상배당표의 원래 구조에서는 김보라 보증금 198,000,000원이 매수인 인수 항목으로 잡히지만, 매각조건의 포기·말소 확약을 적용하면 김보라 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 2,654,720원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물의 9층이며 사용승인일은 2017.09.07입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 수도권 전철 2·5호선 까치산역 남동측 인근입니다. 상업·업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 3필지 일단의 공동주택 부지로 동측 약 8m 내외, 남측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 6,269,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 48세대 규모이며 최근 동일 면적대 실거래가 이어졌지만, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%로 경매 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 대조. 김보라와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 판단. 확약 이행이 확인되면 실질취득은 132,480,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약이 흔들리면 최저가 할인율은 판단 근거로 쓰면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 이뤄지는지 확인하세요.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
• 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 206,500,000원이지만 최근 구간 추세가 -0.8%이므로 과거 전체 평균 207,333,333원만 근거로 낙찰가를 높이지 마세요.
• 4회 유찰 원인 확인. 동일 단지 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 권리조건 외에 소형 면적, 점유, 상품성 등 현장 요인이 있는지 직접 점검하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 가격”이 아니라 “확약이 만든 가격”

이 물건은 겉으로는 감정가 207,000,000원에서 132,480,000원까지 내려온 4회 유찰 아파트라 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 순서는 반대입니다. 먼저 봐야 할 것은 2019.10.25 전입·점유한 김보라의 대항력 보증금 198,000,000원입니다. 이 보증금이 그대로 매수인 위험으로 남는다면 최저가만으로 가격 메리트를 논할 수 없습니다.

본건에는 그 위험을 뒤집는 명확한 조건이 있습니다. 김보라와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 실질 인수는 0원, 실질취득은 132,480,000원이 됩니다. 그러면 최근 12개월 평균 206,500,000원의 64.2%로 가격 메리트가 살아납니다. 다만 최근 시세는 -0.8% 하락 추세이고 동일 단지 경매도 평균 4.0회 유찰됐습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 경쟁력 있음”입니다.