인천지방법원 2024타경563496. 계산동 보람주택 3층 302호, 전유면적 47.11㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 44,590,000원이 아니라 임차보증금 70,000,000원입니다. 임차인 박은미는 2019.12.26 주민등록, 2019.12.27 점유개시, 2019.12.16 확정일자를 갖고 있고, 2024.02.20에는 을구 7번 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.10.02 강제경매개시결정입니다.
따라서 박은미의 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력이 인정되는 구조입니다. 최저가 44,590,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,202,620원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금에 43,387,380원이 배당되고, 나머지 26,612,620원을 매수인이 인수하게 됩니다. 다음 회차로 최저가가 떨어져도 인수액이 반대로 늘기 때문에, “낙찰가가 내려갈수록 더 싸진다”는 계산은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 안산로25번길 1, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.11㎡ · 벽돌조 슬래브기와지붕 3층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김용석 (2019.12.13 매매 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은미 / 75,978,237원 |
| 임차보증금 | 박은미 70,000,000원 |
| 준공 / 세대 | 1987.02.11 / 6세대 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 설정됐던 국민은행·장곡농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어, 이 사건의 말소기준은 2024.10.02 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 박은미는 주민등록 2019.12.26, 점유개시 2019.12.27, 확정일자 2019.12.16을 갖추고 2024.02.20 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 제3층 제302호 47.11㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2019.12.26 2019.12.27 | 2019.12.16 | 2024.02.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 26,612,620원 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 44,590,000원 | 26,612,620원 | ≈ 70,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 31,212,999원 | 39,748,835원 | ≈ 70,000,000원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 21,849,099원 | 48,944,185원 | ≈ 70,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가 47.9%가 아니라 실질취득을 비교한다
보람주택 전용 47.11㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2건입니다. 2021.07 거래가 83,000,000원, 2021.08 거래가 103,000,000원으로 평균은 93,000,000원입니다. 거래 표본이 2021년 7~8월 두 건에 그쳐 현재 가격을 직접 대변하기에는 시차가 있지만, 이 사건의 가격 판단 원칙은 명확합니다. 최저가 44,590,000원을 실거래와 직접 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 47.11㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.07 | 47.11㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 평균 | 47.11㎡ | 2건 | 93,000,000원 |
최저가 44,590,000원은 실거래 평균 93,000,000원의 47.9%이지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수형인 이 사건의 실질 가격 메리트를 과장합니다. 실제 비교 기준인 실질취득 약 70,000,000원은 실거래 평균의 75.3%, 최신 거래 103,000,000원의 68.0% 수준입니다. 따라서 가격 여지는 존재하지만, 판단 근거는 “최저가 4,459만원”이 아니라 “인수까지 반영한 약 7,000만원”이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 박은미 보증금 | 70,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 박은미 | 75,978,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 70,000,000원 중 43,387,380원이 배당되고 26,612,620원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 집행비용은 1,202,620원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 안산초등학교 서측 인근. 근린생활시설과 아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 계산역이 있어 대중교통 이용편의도는 편리한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브기와지붕 3층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측에 폭 약 8m 내외 도로가 있고, 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·세로장방형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,485,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 장애물제한표면구역, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 보람주택은 6세대, 1987.02.11 준공으로 규모가 작고 노후도가 높은 다세대주택입니다. 확인 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 26,612,620원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당표 확정 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 입찰. 최저가 44,590,000원보다 임차보증금 70,000,000원을 중심으로 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 박은미 권리관계 대조. 박은미가 임차권자이면서 경매신청 채권자로도 나타납니다. 임차보증금 70,000,000원과 청구금액 75,978,237원의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 부속건물 평가 제외 확인. 부속건물 지하실 6호 7.28㎡와 부속건물의 대지권 317분의 7.07은 구조·이용상의 독립성 미비로 감정평가에서 제외되었습니다. 매각목록과 감정평가서를 대조하세요.
- 실거래 시차 주의. 확인된 동일 면적 실거래 2건은 2021.07과 2021.08 거래입니다. 93,000,000원 평균을 절대적인 현재 시세로 보지 말고 개별 물건의 상태와 현장 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최종 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,459만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 감정가 130,000,000원의 34.3%인 44,590,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 박은미의 대항력 있는 임차보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액만 26,612,620원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 인수액이 39,748,835원, 48,944,185원으로 증가하므로 이 사건은 실질취득 약 70,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
그 기준으로 보면 확인 실거래 평균 93,000,000원과 최신 거래 103,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 실거래 표본은 2021년 두 건에 불과하고, 3회 유찰·6세대·1987년 준공 다세대의 환금성, 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나는 권리관계, 부속건물 일부의 평가 제외까지 함께 검토해야 합니다. 가격은 여지가 있지만 권리분석과 환금성 검증이 선행돼야 하는 C등급 인수형 물건입니다.
