서울남부지방법원 2025타경8999. 금천구 독산동 블루972 제2층 제201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이소원으로, 2022.01.30 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류이며 청구금액은 2,161,000,000원입니다. 이후 2024.03.22 국의 압류와 2025.03.18 정미정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 전하은이 201호에 2022.02.21 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력과 매수인 인수액을 확정해서 말할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 74,711,000원은 실질 취득비용의 하한처럼 볼 수 있을 뿐, 최종 부담액이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8999 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 972-32 블루972 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 내 제2층 · 사용승인일 2021.08.23 |
| 소유자 | 이소원 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 74,711,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정미정 / 295,560,651원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2021.09.06 수협은행 앞으로 된 신탁등기는 2022.02.18 말소됐고, 같은 날 이소원 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 2023.08.29 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이며 그 뒤 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.02.18 등기된 민간임대주택등기와 2022.02.21 전입한 임차인의 관계는 말소기준보다 앞서므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 관건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전하은 | 201호 · 주거 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고는 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서 “인수 0원”으로 처리하거나 “대항력 확정”으로 단정하는 것 모두 피해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료에서 보증금 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 — 6회 유찰은 큰 할인처럼 보여도 실질가격은 미확정
감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 74,711,000원으로 현재 회차는 감정가의 26% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 59,768,800원, 8회 유찰 시 47,815,040원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 74,711,000원 | 26% | 2,383,594,449원 |
| 7회 유찰 시 | 59,768,800원 | 21% | 2,398,267,689원 |
| 8회 유찰 시 | 47,815,040원 | 17% | 2,410,006,282원 |
④ 예상배당표 (매각가 74,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,744,798원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 72,966,202원 |
| 3. 경매개시결정 · 정미정 | 295,560,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,744,798원을 제외한 72,966,202원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권자 정미정과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 2,383,594,449원입니다. 다만 전하은의 보증금이 미상이라 임차인 배당과 매수인 승계액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·학교 및 로변 주상용건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 건축물현황도상 방2·욕실및화장실1·거실1·주방1·현관 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2021.08.23입니다. 승강기·화재탐지기·온수 및 기본 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 5~6미터, 서측 약 3~4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 전하은의 보증금이 실질취득가를 결정할 핵심 변수입니다. 금액 확인 전 입찰가 산정은 위험합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 행사 가능성과 예상 배당액을 확인해야 실제 미배당 보증금과 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 285,000,000원에서 74,711,000원까지 내려온 배경을 현장 상태·점유관계·권리 리스크와 함께 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 및 선순위 권리를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26%까지 떨어졌다”보다 “얼마를 인수하나”가 먼저
현재 최저가는 감정가 285,000,000원의 26% 수준인 74,711,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 실제 임차인 전하은의 전입일 2022.02.21이 말소기준 2023.08.29보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차인의 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담이 생깁니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 산정 불가입니다. 이 물건의 승부처는 74,711,000원이 얼마나 낮은지가 아니라 임차보증금이 얼마이며 실제로 얼마가 매수인에게 승계되는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.
