서울남부지방법원 2025타경9024. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김수민은 2021.11.20 매매를 원인으로 2021.12.29 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 277,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 박선호의 주택임차권등기가 2023.07.24 접수됐고, 말소기준은 그보다 늦은 2024.08.12 압류입니다.
핵심은 임차권 순위입니다. 박선호는 임대차계약일 2021.11.24, 확정일자 2021.11.29, 전입·점유개시 2021.12.29로 기재되어 있으며, 보증금은 277,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권이 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9024 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제304호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 버드나루로7길 12-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제3층 제304호 · 사용승인일 2021.03.18 |
| 소유자 | 김수민 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구 | 박선호 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 코리아신탁주식회사와 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2023.07.24 박선호 주택임차권등기와 2024.08.12 압류의 선후관계입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서고 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있어, 낙찰자가 미변제 보증금을 떠안을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·인수 모두 핵심
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선호 | 주거(임차권등기) / 건물전부 | 277,000,000원 | 2021.12.29 / 2021.11.29 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 인수 有 |
박선호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 따라서 보증금 277,000,000원은 다른 보증기관 신고와 중복 합산할 금액이 아닙니다. 현재 회차 기준으로 전액 배당되지 않기 때문에 미배당분 69,556,800원이 인수 위험으로 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄지만 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 단순한 유찰 할인만으로 실질취득가격이 크게 낮아지지 않습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 69,556,800원 | 280,756,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 111,205,440원 | 280,165,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 144,524,352원 | 279,692,352원 |
최저매각가는 211,200,000원 → 168,960,000원 → 135,168,000원으로 내려가지만, 실질취득은 각각 280,756,800원 → 280,165,440원 → 279,692,352원입니다. 즉 유찰될수록 인수액이 커져 총액은 보증금 277,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 이 때문에 80%·64%·51%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 박선호 보증금 | 277,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 박선호 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,756,800원을 제외한 207,443,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 미변제액 69,556,800원이 매수인 인수액으로 남습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 대신 실질취득과 감정가를 본다
이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격 지표는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없고, 특히 최저가 211,200,000원만 감정가와 비교해 할인 폭을 평가해서는 안 됩니다.
권리 인수를 포함한 현재 실질취득액은 280,756,800원으로 감정가 264,000,000원의 약 106.3%입니다. 2회 유찰과 3회 유찰 가정에서도 실질취득액은 각각 280,165,440원과 279,692,352원으로 큰 차이가 없습니다. 가격 메리트를 논하려면 반드시 이 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 영등포시장역 북동측 인근으로, 주위에는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·병원·시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포시장역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 제304호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.03.18입니다. 위생·급배수·난방·CCTV·기계식주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 3.5m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 토지면적은 198.0㎡, 공시지가는 6,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 계산. 현재 회차에서는 69,556,800원, 2회 유찰 시 111,205,440원, 3회 유찰 시 144,524,352원의 인수액이 계산됩니다.
- 최저가 착시 금지. 211,200,000원이 아니라 현재 실질취득 280,756,800원을 가격 판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 박선호의 임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 박선호로 기재돼 있으므로 관계인 가능성·가장임차인 의심 경고의 근거를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태까지 함께 원문 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 두 기재를 전제로 실제 이용·권리관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 게 아니다”
이 사건의 본질은 대항력 있는 277,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가는 211,200,000원까지 내려왔지만, 임차인 배당 후 남는 69,556,800원을 인수하면 실질취득은 280,756,800원입니다. 감정가 264,000,000원보다 높고, 소유자의 등기상 취득 거래가액 277,000,000원도 웃돕니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 인수가 111,205,440원, 144,524,352원으로 증가하면서 실질취득액은 계속 277,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 권리 인수 전제로는 최저가 할인 메리트가 사실상 상쇄되는 사건입니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 동일인으로 기재된 점까지 원문 대조가 필요합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다 — 이 사건의 결론은 가격보다 먼저 선순위 임차보증금 인수를 보는 것입니다.
