서울남부지방법원 2025타경9229. 서울 강서구 화곡동 경민파빌리온 302호는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2015년 사용승인을 받은 6층 건물의 3층에 위치하며, 시세 비교 기준 전용면적은 39.42㎡입니다. 현재 소유자는 하종민으로, 2020년 4월 17일 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 등기상 말소기준권리는 2023년 6월 12일 접수된 국(강서세무서장)의 압류입니다. 그러나 임차인 장태우의 전입일은 2020년 3월 30일로 이보다 앞섭니다. 최초 보증금 205,000,000원에 대한 확정일자는 2020년 2월 19일이고, 추가 보증금 10,000,000원에 대한 확정일자는 2022년 3월 10일입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 낙찰가만 낮아져도 실질취득금액은 함께 내려가지 않습니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어나, 집행비용 차이를 제외하면 전체 부담은 보증금 약 215,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인

등기부에서 과거 우리은행 근저당권(채권최고액 600,000,000원)과 신한은행 근저당권(148,800,000원)은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023년 국세 압류이며, 그 이후 설정된 강서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.15억

장태우는 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 두 기록을 서로 다른 임차인이나 별도의 보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금은 215,000,000원입니다.

③ 실질취득가격 — 9회 유찰에도 싸지 않은 이유

현재 최저가를 기준으로 매각대금 29,528,000원에서 집행비용 931,504원을 먼저 차감하면, 임차인에게 예상되는 배당액은 28,596,496원입니다. 임차보증금 215,000,000원에서 이 배당액을 차감한 186,403,504원이 매수인의 예상 인수액입니다.

낙찰가가 더 내려가도 보증금 인수액은 반대로 늘어납니다. 아래 회차별 예상치를 보면 실질취득금액은 약 215,000,000원 수준에서 크게 변하지 않습니다. 집행비용 추정액 변화 때문에 정확한 합계에는 소폭 차이가 발생합니다.

④ 시세 비교 — 최저가 13.8%가 아닌 실질취득 100.9%

경민파빌리온의 제공된 실거래 내역은 총 3건입니다. 전체 평균 거래금액은 216,666,666원이고, 자료상 최근 12개월 평균은 2건 기준 214,000,000원입니다. 가장 최근으로 기록된 거래는 2025년 7월 218,000,000원입니다.

현재 최저매각가 29,528,000원은 자료상 최근 거래 평균의 13.8%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 예상 실질취득금액 215,931,504원을 기준으로 다시 비교하면 최근 평균의 100.9%가 됩니다. 즉, 실질취득가격은 최근 평균보다 1,931,504원 높습니다.

최신 거래가 218,000,000원과 비교하면 실질취득가격이 다소 낮지만, 거래 시점·전용면적·층수가 서로 달라 확실한 할인 매입이라고 볼 근거는 부족합니다. 더욱이 최근 평균이 과거 거래 대비 3.6% 하락한 것으로 나타나, 가격 추세도 긍정적이지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 29,528,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인 장태우와 경매신청채권자 장태우는 동일인으로, 신청채권 청구액을 임차보증금과 별도의 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당표에 포함되지 않는 별도 부담입니다. 국세·지방세 등의 법정 우선순위, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.07.27 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 토지는 2필지 일단의 장방형 완경사지이며, 동측과 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 적용 사항도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,410,000원/㎡. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 9세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인된 실거래도 3건으로 제한적이며, 선순위 보증금 인수 위험이 매수자층을 더욱 제한할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수부터 계산. 현재 최저가 29,528,000원 외에 보증금 미배당액 186,403,504원 인수가 예상됩니다. 실제 투입자금은 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.
• 임대차 원본 확인. 장태우의 최초 임대차계약, 10,000,000원 증액계약, 확정일자, 주민등록 및 점유 이력, 임차권등기명령 관련 자료를 확인해야 합니다.
• 동일인 채권 검증. 장태우가 임차인이자 강제경매 신청채권자입니다. 보증금 반환채권의 실체와 배당요구 내용을 확인하고, 동일 채권이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 보증금 미변제액을 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 최종 입찰 전 최신 명세서에서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·공과금 우선순위 검토. 국세 압류, 지방세 압류, 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 조세 법정기일 및 배당 우선순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 바뀔 수 있습니다.
• 실질취득 기준 시세 검증. 최근 평균 214,000,000원과 최신 거래 218,000,000원을 참고하되, 2025년 거래와의 시차가 있으므로 추가 실거래 확인이 필요합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 실제 인도 가능 시점을 확정할 수 없습니다. 현장 점유 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 취득세, 등기비용, 명도비용 등을 별도로 반영해야 합니다.
• 추가 유찰의 실익 검토. 10회·11회 유찰 예상 시에도 실질취득액이 약 215,000,000원대이므로, 최저가 하락만을 근거로 입찰을 결정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “2,952만원짜리 집이 아니라, 약 2.16억원의 부담을 지는 경매”

이 사건의 핵심은 9회 유찰이라는 숫자도, 감정가 대비 13.42%라는 최저가 비율도 아닙니다. 215,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인 장태우가 배당에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 매수인이 잔액을 인수하는 구조이며, 현재 예상 인수액은 186,403,504원입니다.

낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 215,931,504원. 이는 자료상 최근 평균 시세 214,000,000원의 100.9%입니다. 가격 추세는 3.6% 하락했고, 물건은 총 9세대의 소규모 다세대주택이며, 이미 9회 유찰되었습니다. 추가 유찰이 이루어져도 미배당 보증금이 늘어나 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 매력 낮음·입찰 보수적 접근입니다. 현재 제시된 조건에서는 단순 저가 낙찰을 노릴 물건으로 보기 어렵습니다. 보증금 인수의무가 법적으로 달라진다는 확실한 자료가 없는 한, 최저매각가가 아니라 실질취득 약 2.16억원을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.