서울남부지방법원 2025타경9229. 화곡동 경민파빌리온 제3층 제302호, 감정평가상 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 현재 소유자는 하종민으로 2020.04.17. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 말소기준은 2023.06.12. 강서세무서장 관련 국의 압류입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2020.03.30. 전입을 갖춘 임차인 장태우입니다. 매각물건명세서에도 보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건은 “최저가 4천만원대 다세대”로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 배당되는 임차보증금은 44,907,516원이고, 미배당 잔액 170,092,484원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 46,138,000원 + 170,092,484원 = 216,230,484원이 실질취득 부담입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라 총부담은 보증금 215,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9229 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 869-2 경민파빌리온 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 111-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 전용 39.42㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2015-07-27 |
| 소유자 | 하종민 (2020.04.17. 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 46,138,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.06.12. 국의 압류입니다. 이후 강서구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 장태우는 2020.03.30. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 임차권등기에는 점유개시일 2020.03.29., 임대차계약일 2020.01.19. 및 2022.03.07., 확정일자 2020.02.19. 및 2022.03.10.이 기재돼 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장태우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.30. | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 46,138,000원 | 170,092,484원 | 216,230,484원 |
| 8회 유찰 시 | 36,910,400원 | 179,153,987원 | 216,064,387원 |
| 9회 유찰 시 | 29,528,320원 | 186,403,190원 | 215,931,510원 |
7회 유찰에서 9회 유찰까지 최저가는 46,138,000원에서 29,528,320원으로 크게 내려가지만, 인수액은 170,092,484원에서 186,403,190원으로 늘어납니다. 실질취득은 216,230,484원에서 215,931,510원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 적용되지 않는 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 21.6%가 아니라 실질취득 101.0%로 봐야 한다
경민파빌리온의 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 214,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.07. 218,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래 대비 -3.6% 하락 추세입니다. 전체 3건 평균 216,666,666원만 보면 현재 최저가가 21.3% 수준이지만, 이 수치는 대항력 보증금 인수를 빼고 본 값이라 투자 판단에는 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 36.22㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2025.06 | 41.46㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2023.03 | 39.35㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 214,000,000원 |
현재 실질취득 216,230,484원은 최근 12개월 평균 214,000,000원의 약 101.0%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 218,000,000원보다는 약간 낮지만, 최근 가격 흐름이 -3.6%인 상황에서 평균보다 높은 실질취득가를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 46,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,230,484원 |
| 1. 임차인 장태우 보증금 | 215,000,000원 | 44,907,516원 |
| 2. 경매개시결정 · 장태우 | 215,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 16,475,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 170,092,484원이 매수인 인수로 계산된 시나리오입니다. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 임차인 실제 배당액, 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활(단지형다세대)주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 3층입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 동측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측·남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 100.2㎡, 공시지가 3,410,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 경민파빌리온은 9세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회이며 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 기준 46,138,000원이 아니라 인수액을 더한 216,230,484원을 매입비용 기준으로 보세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로 배당 후 실제 잔액을 최종 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 장태우 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차관계와 경매신청 경위를 원본 문서에서 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래 대비 -3.6%로 내려와 있어 최근 12개월 평균 이상 가격에 무리하게 접근할 근거가 약합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재까지 7회 유찰됐고 경민파빌리온 경매 통계 평균도 7.0회입니다. 단순 가격 문제가 아닌 권리·환금성 구조를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,613만원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 장태우는 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이고, 보증금은 215,000,000원입니다. 현재 최저가 46,138,000원에서 낙찰받아도 170,092,484원의 보증금 잔액을 인수해 실질취득은 216,230,484원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 214,000,000원을 웃돌고 최근 가격 흐름도 -3.6%입니다.
더 유찰되어 최저가가 36,910,400원, 29,528,320원으로 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 각각 216,064,387원, 215,931,510원으로 거의 고정됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 7회 유찰, 9세대 규모의 환금성까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 인수 구조와 세금 배당까지 확인해야 하는 고난도 물건입니다.
