서울남부지방법원 2025타경9242. 서울 강서구 화곡동 메종드로제 13층 1305호 아파트입니다. 감정가는 293,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 187,520,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다, 말소기준인 2025.03.25 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춘 강시욱의 임차보증금 285,000,000원을 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
강시욱은 2019.11.29 주민등록, 2019.11.30 점유개시, 최초 보증금 280,000,000원에 대한 확정일자 2019.11.07을 갖고 있으며, 2021.11.27 보증금을 5,000,000원 증액한 뒤 2021.11.30 증액분 확정일자를 받았습니다. 2023.12.05에는 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적인 배당계산만 보면 현재 회차에서 미배당 100,905,280원이 남습니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각조건에 임차인 강시욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 산술상 미배당액이 남더라도 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제13층 제1305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21 |
| 용도 / 건물 | 아파트 · 지하2층 지상13층 건물 내 제13층 제1305호 · 사용승인 2019.07.26 |
| 비교면적 / 규모 | 33.4㎡ · 메종드로제 45세대 |
| 소유자 | 박민호 · 2019.11.29 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 결론은 ‘조건부 인수 0원’
말소기준은 2025.03.25 강제경매개시결정입니다. 강시욱의 주민등록 2019.11.29, 점유개시 2019.11.30, 확정일자 2019.11.07, 주택임차권등기 2023.12.05가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 권리의 성격 자체는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이후 2025.04.02 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강시욱 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 전입 2019.11.29 확정 2019.11.07 증액분 확정 2021.11.30 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 표기 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 강시욱 1명입니다. 매각조건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있지만, 이를 별도의 285,000,000원 보증금으로 더해 계산해서는 안 됩니다. 동일 임차보증금의 승계 관계로 보고 보증금 총액은 285,000,000원으로 한 번만 반영합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 66.0%, 그러나 거래 표본은 1건
메종드로제의 비교 가능한 거래는 전용 34.75㎡, 10층의 2021.10 거래 284,000,000원 1건입니다. 비교 평균·최고·최저 모두 284,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액 187,520,000원은 이 비교가격의 66.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 34.75㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 평균 | 33.4㎡ 비교 | 1건 | 284,000,000원 |
다만 이 가격 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 확인 가능한 거래가 2021.10 한 건뿐입니다. 따라서 187,520,000원이 284,000,000원의 66.0%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 현재 시장에서도 같은 할인폭이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회이고 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있어, 4회 유찰 자체도 환금성과 응찰수요를 함께 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 1. 임차인 강시욱 보증금 | 285,000,000원 | 184,094,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강시욱 보증금 중 100,905,280원이 미배당됩니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 매수인 인수액이지만, 본건은 임차인 강시욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건 성취 시 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물의 13층이며 사용승인일은 2019.07.26입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,660,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 메종드로제는 45세대이며 확인 가능한 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.5회라 가격 할인과 별도로 실제 응찰·재매각 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 강시욱 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보고 285,000,000원을 다시 더하지 않습니다. 실제 임차인은 강시욱 1명입니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 2021.10의 284,000,000원 1건뿐이므로 66.0%라는 비율만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 않습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 평균도 4.5회입니다. 권리 외에도 면적·수요·환금성 등을 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각조건을 함께 원문 대조합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 거래자료를 입찰 전 직접 확인합니다.
맺으며 — “2.85억을 떠안는 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 표면만 보면 위험도가 매우 높습니다. 보증금 285,000,000원의 강시욱이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고, 현재 매각가 가정에서는 100,905,280원이 배당되지 않기 때문입니다. 확약이 없다면 바로 그 미배당액이 매수인에게 남는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
그러나 실제 매각조건에는 결정적인 문구가 있습니다. 강시욱과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 187,520,000원입니다.
가격만 보면 제공된 비교거래 284,000,000원의 66.0%까지 내려와 있습니다. 다만 그 비교거래가 2021.10 단 1건이고, 현재 4회 유찰·단지 경매 평균 4.5회 유찰이라는 점 때문에 현재 시장가치와 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 결론은 “권리는 확약 조건 확인 시 해소, 가격은 거래표본 부족 때문에 추가 검증”입니다.
* 배당계산상 미배당 100,905,280원이 발생하지만, 임차인 강시욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 내용에 따라 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
