서울남부지방법원 2025타경9273. 금천구 독산동 ‘희경하우징’ 4층 403호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김새벽은 2021.04.19 소유권을 이전받았고 거래가액은 352,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2022.09.02 하나은행 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 순서보다 더 중요한 것은 신병철의 임차권입니다. 신병철은 말소기준보다 앞선 2021.03.29 전입·점유를 갖추고, 2021.03.04 확정일자를 받은 보증금 352,000,000원 임차인입니다. 2023.05.02 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 한 상태라, 통상의 배당 계산만 적용하면 최저가 회차에서 163,775,232원을 배당받고 188,224,768원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경사지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호 · 사용승인일 2020.07.27 |
| 소유자 | 김새벽 (2021.04.19 소유권이전 · 거래가액 352,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 166,912,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2020.08.21 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2021.03.29 말소됐고, 2021.04.19 김새벽 명의로 소유권이 이전됐습니다. 2021.05.13에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2022.09.02 하나은행 가압류 22,641,374원이 말소기준이 되고, 그 뒤 국세 압류·주택도시보증공사 가압류 1,022,000,000원·강제경매개시결정·금천구 및 국의 압류가 이어집니다.
신병철의 주택임차권등기는 2023.05.02 접수됐지만, 등기 내용에 전입·점유 개시가 2021.03.29, 확정일자가 2021.03.04로 기재되어 있습니다. 따라서 말소기준보다 선행하는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 앞서 본 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 일반적인 대항력 임차인 인수형과 최종 부담이 달라집니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력, 우선변제, 승계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신병철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.29 / 2021.03.04 | 352,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.05.02 | 실질 인수 0원* 룰상 188,224,768원 |
| ABBASI WAJAHAT HABIB 403호 | 2024.07.17 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
| SALEEM NADIA 403호 | 2024.11.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에 함께 기재된 ABBASI WAJAHAT HABIB와 SALEEM NADIA는 각각 2024.07.17, 2024.11.14 전입으로 말소기준 2022.09.02보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 현재 기재 내용상 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 신병철 확약 밖에서 별도의 매수인 보증금 인수액을 더하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질 인수 0원 조건’이 먼저다
현재 제시된 최저매각가는 166,912,000원으로 감정가 326,000,000원의 51% 수준이며 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건에서 우선 확인할 것은 낮아진 최저가 자체가 아니라 임차보증금 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건대로 이행되는지입니다.
확약이 없다면 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 188,224,768원이고, 4회 유찰 시에는 221,139,814원, 5회 유찰 시에는 247,471,852원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인 인수형은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 하지만 이번 신병철 건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 그 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 취급합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 166,912,000원 | 188,224,768원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 133,529,600원 | 221,139,814원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 106,823,680원 | 247,471,852원 | 0원* |
* 신병철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 매각조건을 전제로 한 실질 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,136,768원 |
| 1. 임차인 신병철 보증금(우선변제) | 352,000,000원 | 163,775,232원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 22,641,374원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,022,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 352,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신병철에게 163,775,232원이 배당되고 룰상 부족분은 188,224,768원입니다. 다만 매각조건상 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 희경하우징 제4층 제403호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·학교·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 경사지붕 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2020.07.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·화재설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 등기 특이사항. 2021.05.13 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 신병철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 붙어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 188,224,768원이지만, 확약 조건 적용 시 신병철 건의 실질 인수는 0원입니다.
- 현 점유 확인. 현황조사에는 ABBASI WAJAHAT HABIB와 SALEEM NADIA의 전입이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 말소기준 이후 전입이지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 우선배당과 후순위 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2021.05.13 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 원문과 현재 처리상태를 입찰 전 확인하세요.
- 유찰폭과 시세를 혼동하지 말 것. 3회 유찰·감정가 51%라는 수치는 경매 회차 정보입니다. 실제 거래시장 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각조건 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번에는 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 단순히 보면 보증금 352,000,000원의 대항력 임차인 신병철이 있고, 최저가 166,912,000원에서는 188,224,768원이 미배당돼 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 매각조건에 신병철과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 명시돼 있어, 신병철 건의 실질 인수는 0원*으로 결론이 달라집니다.
말소기준 이후 전입한 ABBASI WAJAHAT HABIB와 SALEEM NADIA는 현재 기재 내용상 대항력이 없어 별도의 보증금 승계액을 더하지 않습니다. 반면 3회 유찰됐다는 사실은 가격이 싸다는 의미가 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되는 방향이지만, 가격 메리트는 유찰률만으로 평가하지 않는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 첫 번째 조건은 188,224,768원 룰상 인수액을 0원으로 만드는 매각조건을 원문에서 재확인하는 것입니다.