서울남부지방법원 2025타경9280. 서울 영등포구 대림동 1060-61에 있는 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와 및 경량철골조 평스라브 및 경사지붕의 지상 3층·지하 1층 건물이고, 현재 다가구용 단독주택 8가구로 이용 중입니다. 토지는 152.0㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 소유자 이현철이 소유권을 취득한 2009.01.21. 같은 날 설정된 대림동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 260,000,000원이고, 이것이 말소기준입니다. 이후의 압류·근저당·가압류·이번 경매개시결정은 배당 순위 문제는 남더라도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9280 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 1060-61 · 서울특별시 영등포구 디지털로37가길 8 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택 8가구 |
| 건물 구조 | 연와 및 경량철골조 평스라브 및 경사지붕 · 지상3층, 지하1층 |
| 토지 | 대 152.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이현철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,549,177,040원 / 793,179,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대림동새마을금고 / 229,512,214원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 기준
말소기준은 2009.01.21. 을구 6번 대림동새마을금고 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 2017년 국 압류, 2020년 영등포구 압류, 2024년 모경환 근저당 450,000,000원, 2025년 이번 임의경매개시결정과 박연자 가압류 50,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
현황조사 등에 나타난 점유·전입자는 10명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2009.01.21.보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 상당수는 점유부분과 보증금이 미상이고, 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 김옥순(JIN YUSHU)은 지층1호, 보증금 5,000,000원·월세 350,000원으로 조사됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성자 | 미상 | 2024.06.07 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SUN LINDU | 미상 | 2024.08.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO JINZI | 미상 | 2019.07.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SHIZHE | 미상 | 2019.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN GUOLONG | 미상 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIN MINGHAO | 미상 | 2019.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHOU ZHIGUO | 미상 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YINGXI | 미상 | 2022.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN FULIAN | 미상 | 2019.10.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥순(JIN YUSHU) | 지층1호 | 2021.08.25 | 5,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 배당표 (매각가 793,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,331,790원 |
| 2. 근저당 · 대림동새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 모경환 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 4. 가압류 · 박연자 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,847,210원 |
현재 회차 매각가 793,179,000원 가정에서는 배당표에 반영된 채권 760,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 22,847,210원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 (51.2%) | 793,179,000원 | 760,000,000원 | 0원 | 22,847,210원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 634,543,200원 | 625,797,768원 | 134,202,232원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 507,634,560원 | 500,158,214원 | 259,841,786원 | 0원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 하지만 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 5회 유찰 시까지 매수인이 떠안는 금액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 대림역 남동측 인근이며, 주변은 단독·공동주택과 상업시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에 지하철 2·7호선 대림역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용상태. 다가구용 단독주택 8가구로 이용 중이며 1층 3가구, 2층 1가구, 3층 1가구, 지층 3가구입니다.
- 설비. 위생설비와 도시가스에 의한 난방시설 등이 있습니다.
- 토지. 면적 152.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 3,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하며 제시외 건물을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유부분 확인. 조사된 점유·전입자 10명 중 다수의 점유부분이 미상입니다. 8가구의 실제 사용현황과 각 점유자를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 확인. 김옥순(JIN YUSHU)을 제외하면 보증금이 미상인 점유자가 많습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 임대관계를 확인해야 합니다.
- 박성자 배당요구. 박성자는 2025.05.09. 배당요구를 했습니다. 보증금과 우선변제 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여는 변동할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 숫자보다 점유·건물상태·수익성·환금성 등 반복 유찰의 배경을 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 골격은 비교적 선명합니다. 2009.01.21. 대림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 10명의 전입자는 전부 그 이후입니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 물건 자체는 단순한 빈집이 아닙니다. 다가구용 단독주택 8가구에 점유·전입자가 다수 확인되고, 상당수의 점유부분과 보증금이 미상입니다. 더구나 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 이 숫자를 곧바로 가격 메리트로 읽기보다, 권리는 소멸형이지만 점유·임대관계와 가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
