서울남부지방법원 2025타경9284. 서울 강서구 방화동 하이포트 제2층 제215호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 214호 및 공용부분 일부와 함께 215~218호 점포4개 호수가 일괄 이용 중이며, 기준시점 현재 영업을 하고 있지 않는 것으로 탐문됐습니다. 특히 215~218호는 각 호수 경계나 바닥의 구분표시 없이 통합해 사용 중인 상태여서, 단순히 제215호 한 칸만 독립된 점포처럼 보고 접근해서는 안 됩니다.
현재 소유자는 유복종이고, 2006.05.10. 소유권을 취득했습니다. 과거의 근저당·전세권과 여러 압류 중 상당수는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2021.04.29. 설정된 고촌농업협동조합 채권최고액 600,000,000원의 근저당입니다. 이 근저당 이후 설정·등기된 김시창 근저당, 한영하 가압류, 세금 관련 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9284 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 830-2 하이포트 제2층 제215호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 214호 및 공용부분 일부와 215~218호 점포4개 호수 통합이용 |
| 소유자 | 유복종 · 2006.05.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 370,688,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고촌농업협동조합 / 500,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.04.29. 을구 7번 근저당권 · 고촌농업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준보다 앞서 존재했던 축산업협동조합중앙회 근저당, 이기정 전세권, 강서농업협동조합·우리은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 고촌농업협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기만 놓고 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
임차·점유 확인 — 확정된 1건과 미상 1건을 구분
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 신고 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유도용 | 215~218호 전부 | 10,000,000원 / 1,700,000원 | 전입 2024.04.24 · 배당요구 2025.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 전입일 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
유도용은 2024.04.24. 전입신고가 말소기준일인 2021.04.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 1,700,000원이며 2025.06.20. 배당요구가 접수됐습니다. 반면 별도로 확인되는 “점포” 주거 점유는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 점유를 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
감정가는 724,000,000원, 현재 최저매각가는 370,688,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 296,550,400원, 5회 유찰 시 237,240,320원입니다.
다만 이 물건은 215~218호가 경계표시 없이 통합 사용되고, 214호 및 공용부분 일부와도 일괄 이용되는 특성이 있습니다. 동일 조건의 실거래 비교 없이 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단보다 먼저 실제 사용범위·경계·점유관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,989,632원 |
| 2. 근저당 · 고촌농업협동조합 | 600,000,000원 | 364,698,368원 |
| 3. 근저당 · 김시창 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한영하 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 915,000,000원 중 364,698,368원이 배당되고 미배당액은 550,301,632원입니다. 신청채권자 청구액은 500,000,000원이며 현재 회차 예상배당으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영 전이며, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치현초등학교 북서측 인근으로 아파트·단독주택·저층 공동주택·업무시설·소규모 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 방화역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 현황 이용. 214호 및 공용부분 일부와 215~218호 점포4개 호수가 일괄 이용 중이며 기준시점 현재 영업을 하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,423.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 6,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하고 도시철도 5호선에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며 엘리베이터·소화전·위생 및 급배수 설비를 갖추고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유 확인. “점포”로 기재된 주거 점유자의 전입일·보증금·임대차계약을 확인해 대항력과 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 유도용 점유 범위 확인. 유도용의 점유부분은 215~218호 전부로 기재돼 있으므로 실제 인도 대상과 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 통합 사용 경계 확인. 215~218호는 바닥이나 경계 구분표시 없이 통합 사용되고 214호 및 공용부분 일부와도 일괄 이용됩니다. 독립 사용·원상구획 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있으므로 교부청구·배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 단정 금지. 최저가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌더라도 동일 조건의 거래가격과 통합 점포의 실제 이용가치를 확인하기 전에는 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 현황은 아직 미확정”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 “권리가 깨끗하다”는 결론으로 확장하기에는 현황 변수가 큽니다. 유도용은 대항력이 없지만, 별도로 기재된 주거 점유는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 215~218호가 경계표시 없이 통합 사용되고 214호 및 공용부분 일부와도 일괄 이용됩니다.
현재 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 3회 유찰이라는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 등기상 인수는 낮고, 점유·구획 리스크는 높게 확인해야 하는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 할인율보다 먼저 미상 점유자의 권리와 실제 점포 경계를 확정하는 데 있습니다.
