서울남부지방법원 2025타경9311. 금천구 독산동 보람타운 4층 402호, 감정평가 이용상태상 다세대주택입니다. 감정가는 220,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 140,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2020.02.28 전입한 임차인 이명호의 대항력과 그 보증금 240,000,000원의 처리입니다.
등기상 선언된 말소기준은 2021.12.07 금천구 압류입니다. 이명호의 전입·점유개시는 2020.02.28로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2020.01.30입니다. 따라서 배당만으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 원래는 남은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 140,800,000원 가정에서는 집행비용 2,771,200원 차감 후 임차인에게 138,028,800원이 배당되고, 101,971,200원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-47 보람타운 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2, 거실겸주방, 화장실, 발코니 · 지상7층 중 4층 |
| 소유자 | 김석진 (2019.12.03 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 306,881,001원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 인수 해소
말소기준은 2021.12.07 금천구 압류입니다. 이후 김명환 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 및 2022.04.18 등기된 이명호의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유를 봐야 하므로, 2020.02.28 전입한 이명호는 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2020.02.28 / 2020.01.30 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 언급 |
이명호는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 상태입니다. 명세서에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 언급됩니다. 따라서 실제 임차인은 이명호 1명으로 보고, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 등기상 주택도시보증공사의 4,510,000,000원 가압류 청구금액은 별도 채권 항목으로 배당표에 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 140,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래 비교값은 해당 없어, 140,800,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 두 차례 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 140,800,000원 | 101,971,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 129,736,960원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 151,910,016원 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 이명호 보증금 | 240,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 근저당권 · 김명환 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,510,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 가압류 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 차감 뒤 남은 매각대금이 임차인 이명호에게 우선 배당되고, 김명환 근저당권 및 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 미배당 101,971,200원은 매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로, 방2·거실겸주방·화장실·발코니 구조이며 지상7층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 독산3동다목적광장 동측 인근으로 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시흥IC와 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.06.30이며 승강기·개별난방·도시가스·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 이명호 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 이명호 1명입니다. 명세서상 주택임차권 승계인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 세금 압류. 금천구 및 국세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 입찰 직전 인근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 아파트로 가정하지 말고 다세대주택의 개별 입지·층·면적·내부상태에 맞춰 매도 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 전형적인 대항력 임차인 사건처럼 보입니다. 이명호는 2020.02.28 전입했고 보증금은 240,000,000원, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액은 101,971,200원입니다. 이 조건만 보면 낙찰자가 상당한 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 이명호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이명호에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 140,800,000원으로 봅니다.
다만 인수 0원 = 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없어 140,800,000원이 현재 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없고, 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 다세대주택의 개별 환금성까지 확인해야 합니다. 권리의 핵심은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
