서울남부지방법원 2025타경9331. 서울 양천구 신월동 63-5 다누빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 ‘연우식품’, 2층 근린생활시설 ‘다루공방’, 3층 단독주택입니다. 일반건축물대장에도 근린생활시설(소매점)과 단독주택으로 등재되어 있고, 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 현재 최저매각가는 597,115,000원으로 감정가 1,166,240,320원의 51.2%, 유찰 횟수는 3회입니다.
권리 구조의 출발점은 2018.05.29. 설정된 신한은행 근저당 180,000,000원입니다. 이보다 앞선 근저당과 신탁 등은 이미 말소됐고, 말소기준 이후에 설정된 신한은행 추가 근저당 60,000,000원과 김승룡 근저당 375,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 63-5 다누빌딩 · 서울특별시 양천구 월정로38길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(연우식품) · 2층 근린생활시설(다루공방) · 3층 단독주택 |
| 토지 | 122.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,240,320원 / 597,115,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 현재 소유 | 윤경필·윤귀선·윤석근·윤석문·윤석웅·윤석정 각 6분의 1 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.05.29. 을구 9번 신한은행 근저당 180,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 60,000,000원과 김승룡 근저당 375,000,000원, 2025년의 임의경매개시결정 두 건과 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 김승룡은 2025.09.04. 이 사건 임의경매개시결정의 채권자로 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 2019.08.23 | 10,000,000원 / 600,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서동환 | 1층 | 2020.12.09 | 13,000,000원 / 1,000,000원 | 2025.11.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2018.05.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 서동환은 2025.11.27. 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 597,115,000원으로 감정가 1,166,240,320원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 1·2층 근린생활시설과 3층 단독주택, 토지가 함께 묶인 혼합 이용 부동산입니다. 동일 조건의 실거래 기준 없이 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 597,115,000원입니다. 입찰 판단은 이 금액을 기준으로 해당 상권의 1·2층 근린생활시설 가치와 3층 주택 가치, 토지 122.9㎡의 가치를 각각 검증한 뒤 합산하는 방식이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,371,150원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김승룡 | 375,000,000원 | 348,743,850원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 채권총액 615,000,000원 중 588,743,850원이 배당되고, 26,256,150원이 미배당됩니다. 김승룡의 375,000,000원 중 예상배당은 348,743,850원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설 ‘연우식품’, 2층 근린생활시설 ‘다루공방’, 3층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물이며 외벽은 석재붙임·치장벽돌, 내부는 인테리어·페인팅·벽지·일부 타일 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비가 있고 3층 부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 122.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 597,115,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 1·2층 상가 임대가치와 3층 주택 및 토지가치를 각각 확인하세요.
- 임차인 점유. 김남희·서동환의 실제 점유범위, 계약관계와 명도 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 감정 대상의 일치 여부를 확인하세요.
- 공유자 구조. 윤경필·윤귀선·윤석근·윤석문·윤석웅·윤석정이 각 6분의 1씩 소유한 상속 공유 상태입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.05.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김남희와 서동환 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가 1,166,240,320원에서 3회 유찰돼 597,115,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린생활시설과 단독주택, 토지가 결합된 구조입니다. 51.2%라는 감정가 대비 비율만 보고 싸다고 결론 내리기보다 실제 상가 임대가치·주택가치·토지가치를 합산해 597,115,000원의 적정성을 검증해야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 투자 판단의 승부처는 가격 검증입니다.
