서울남부지방법원 2025타경9331. 양천구 신월동 63-5, 도로명 월정로38길 7에 있는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 건물과 토지 122.9㎡의 일괄매각 사건입니다. 일반건축물대장에는 근린생활시설과 단독주택으로 등재돼 있고, 실제 이용도 1층 ‘연우식품’, 2층 ‘다루공방’, 3층 단독주택으로 조사됐습니다. 감정가 1,166,240,320원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 932,992,000원입니다.
권리분석의 핵심은 단순히 채권액이 큰지가 아닙니다. 현재 존속하는 가장 이른 권리가 무엇인지, 그리고 그보다 앞선 임차인이 있는지를 확인해야 합니다. 등기연혁에는 2005년 중소기업은행, 2008년 유한회사월드종합주류, 2011년 우리은행, 2013년 한국양계축산업협동조합의 근저당 설정이 나타나지만 각 권리에는 2010년·2013년·2015년 말소등기가 이어집니다. 말소 내역을 반영하면 존속 근저당 중 가장 이른 것은 2018.05.29 신한은행 180,000,000원으로 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9331 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 63-5 다누빌딩 · 서울특별시 양천구 월정로38길 7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 · 토지 122.9㎡ |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 ‘연우식품’ · 2층 근린생활시설 ‘다루공방’ · 3층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 3층 · 석재붙임·치장벽돌 외벽 · 새시창호 |
| 소유자 | 윤경필·윤귀선·윤석근·윤석문·윤석웅·윤석정 각 6분의 1 |
| 소유권 원인 | 2025.01.11 상속 · 2025.08.08 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,240,320원 / 932,992,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승룡 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 존속권리를 분리해야 한다
말소된 권리를 제외하면 2018.05.29 신한은행 근저당 180,000,000원, 2019.08.12 신한은행 근저당 60,000,000원, 2023.11.29 김승룡 근저당 375,000,000원이 남습니다. 2022.09.01 장정열 근저당 225,000,000원은 2023.11.30 말소됐습니다. 이후 김승룡과 신한은행의 임의경매개시결정, 윤석정 지분에 대한 국의 압류가 이어지며, 모두 존속 최선순위 근저당 이후에 들어온 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 | 미상 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2019.08.23 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 서동환 | 1층 | 13,000,000원 / 1,000,000원 | 2020.12.09 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.11.27 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일 2019.08.23과 2020.12.09는 존속권리 중 가장 이른 것으로 보이는 2018.05.29 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 서동환은 2025.11.27 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 80%만 보고 싸다고 할 수 없다
최저매각가 932,992,000원은 감정가 1,166,240,320원의 80%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설·단독주택 혼합건물의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용되는 혼합용도이고, 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 임대수익·공실·수선비·제시외 건물의 평가 포함 범위를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 932,992,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,729,920원 | 매각가의 약 1.3% 추정 |
| 을구 1번 · 중소기업은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 | 2013.05.24 말소등기 존재 |
| 을구 2번 · 유한회사월드종합주류 | 63,000,000원 | 63,000,000원 | 2010.05.12 말소등기 존재 |
| 을구 4번 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 | 2013.05.24 말소등기 존재 |
| 을구 5번 · 한국양계축산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 | 2015.09.01 말소등기 존재 |
| 을구 9번 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 93,262,080원 | 86,737,920원 미배당 |
| 을구 10번 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 을구 11번 · 장정열 | 225,000,000원 | 0원 | 2023.11.30 말소등기 존재 |
| 을구 12번 · 김승룡 | 375,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
위 표는 채권총액 1,668,000,000원, 채권자 배당 921,262,080원, 미배당 746,737,920원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 다만 이미 말소등기가 확인되는 과거 근저당이 배당항목에 포함돼 있으므로 실제 배당표로 그대로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중인 주상 혼합건물입니다.
- 토지. 대지 122.9㎡, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 3,525,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 지목 도로 한정 허가구역 지정기간은 2024.09.10부터 2029.09.09까지이며, 외국인 등을 대상으로 한 주택용도 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았으나, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 근린생활시설과 단독주택이 결합된 건물이므로 각 층의 임대수익과 공실 가능성에 따라 매수층과 적정가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 등기부 말소선과 매각물건명세서의 말소기준권리를 직접 확인하세요.
- 채권계산서 확인. 김승룡 청구액 375,000,000원과 신한은행의 경매신청·채권신고 내역을 실제 배당요구 종기 기준으로 확인하세요.
- 임차인 점유범위. 김남희의 점유 부분은 미상이고 서동환은 1층을 점유합니다. 현장 방문으로 실제 사용구역과 영업시설 소유관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·감정금액과 철거·사용 가능성을 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 영업시설 명도. 1층 ‘연우식품’, 2층 ‘다루공방’의 시설물·간판·집기 소유권과 인도 일정, 원상복구 범위를 확인하세요.
- 국세 압류. 윤석정 지분에 2025.11.20 국의 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 배당 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 혼합용도 건물의 임대료·공실·수익률·토지가치를 별도로 조사하세요.
맺으며 — 인수 위험보다 서류 정합성이 먼저다
임차인 2명의 전입은 2018.05.29 이후이고 보증기관 승계도 없어, 제공된 권리관계대로라면 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 임차인이 아니라 등기 말소내역과 배당 시뮬레이션의 불일치입니다. 이미 말소된 중소기업은행·유한회사월드종합주류·우리은행·한국양계축산업협동조합 근저당이 배당표에 포함돼 있어 실제 말소기준권리와 배당순위를 그대로 신뢰할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 근린생활시설 2개 층과 단독주택 1개 층, 실제 임차인 2명, 제시외 건물 포함이라는 특성을 모두 반영해 수익가치와 명도비용을 계산해야 합니다. 결론은 인수 0원은 긍정적이지만, 원본 권리서류가 정리되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.