인천지방법원 2024타경571527. 구월동 두플라스 9층 909호, 전용 25.6789㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 겉으로는 감정가 125,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 42,875,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기부를 시간순으로 보면 이 낮은 숫자가 곧 매수인의 취득원가를 뜻하지 않습니다. 방서진의 전입은 2021.03.04, 임차보증금은 120,000,000원이고, 말소기준이 되는 신한은행 가압류는 그보다 훨씬 늦은 2024.08.23입니다. 따라서 방서진은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
매각물건명세서도 같은 결론을 명시합니다. 을구 3번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 매각가 42,875,000원을 가정하면 집행비용 1,171,750원을 먼저 제외하고 임차인에게 41,703,250원이 배당되어, 78,296,750원이 남습니다. 결과적으로 입찰가가 내려갈수록 인수액이 커지므로 경제적 취득원가는 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 26, 9층909호 (구월동,두플라스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 25.6789㎡ · 지하2층 지상12층 중 9층 |
| 소유자 | 황은하 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 42,875,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방서진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 먼저다
2016년 설정된 국민은행 근저당권 81,600,000원은 2019.02.25 이미 말소됐기 때문에 이 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.08.23 신한은행 가압류 17,029,061원입니다. 문제의 임차인 방서진은 2021년부터 전입·점유했고 2024.05.30 임차권등기까지 마쳐 말소기준보다 선순위입니다. 이후 한화생명보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 별개입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 방서진 주거(임차권등기) | 9층 909호 25.6789㎡ 전부 | 120,000,000원 | 전입 2021.03.04 확정 2021.01.12 점유 2021.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
두플라스는 168세대, 사용승인일은 2016.06.30입니다. 확인되는 실거래는 5건이며 전체 평균은 108,600,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 101,000,000원, 최신 거래도 2024.02월 101,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -8.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.22㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2022.09 | 25.68㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2022.06 | 23.22㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2022.05 | 23.22㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 25.68㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 108,600,000원 |
표면상 최저가 42,875,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%에 불과합니다. 그러나 그 할인폭만큼 임차보증금 인수가 커지는 구조입니다. 이 물건의 가격 기준은 실질취득 약 120,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 101,000,000원의 약 118.8%로, 최근 시세보다 낮은 경매가 아니라 최근 시세 이상으로 취득하게 되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,750원 |
| 1. 임차인 방서진 보증금 | 120,000,000원 | 41,703,250원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 17,029,061원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 51,481,407원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 방서진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 방서진은 매각대금에서 41,703,250원을 배당받고, 보증금 부족분 78,296,750원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 기준 매각대금 42,875,000원과 인수액을 합친 총부담은 121,171,750원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 실제 이용상태도 아파트(도시형생활주택)입니다. 2016.06.30 사용승인된 지하2층·지상12층 철근콘크리트 건물의 9층 909호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 남동세무서 남동측 인근으로, 단독주택·아파트·오피스텔·근린시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(구월 공공주택)·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 두플라스는 168세대이며 확인 실거래가 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나고 최근 거래 추세도 -8.6%여서 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 42,875,000원에 낙찰되어도 임차보증금 부족분 78,296,750원이 남는 구조입니다. 현재 회차 총부담은 121,171,750원입니다.
- 유찰이 추가돼도 총부담은 크게 내려가지 않음. 4회 유찰 시 인수 90,927,726원, 5회 유찰 시 인수 99,769,408원으로 오히려 승계액이 증가합니다.
- 방서진 권리 원본 확인. 임대차계약일 2021.01.09, 확정일 2021.01.12, 점유개시 2021.02.26, 전입 2021.03.04, 임차권등기 2024.05.30의 선후관계를 매각물건명세서·임차권등기·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인이 동일인. 방서진이 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 채권 발생경위와 임대차 실체를 확인하되, 확인 전까지는 명세서 기재대로 인수위험을 전액 반영해야 합니다.
- 시세 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 101,000,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 -8.6%입니다. 과거 전체 평균 108,600,000원만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 관리비·점유·인도 확인. 실제 점유상태와 체납 관리비, 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 승계”를 사는 구조
이 물건의 숫자만 보면 감정가 125,000,000원이 42,875,000원까지 떨어져 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다. 선순위 대항력 임차인 방서진의 보증금 120,000,000원이 가격의 실질적인 바닥을 만듭니다. 현재 회차에서는 41,703,250원이 배당되고 78,296,750원이 남아 매수인에게 넘어가므로 총부담이 121,171,750원입니다.
반면 가격 비교에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 101,000,000원이고, 추세도 -8.6%입니다. 즉 실질취득은 최근 시세 이상입니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 이 사건은 “42,875,000원짜리 물건”이 아니라 선순위 보증금 승계를 포함해 약 120,000,000원 수준으로 취득하는 물건으로 봐야 합니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 높고, 권리 인수까지 명확한 보수적 접근 대상입니다.
