인천지방법원 2024타경571527. 인천 남동구 구월동 ‘두플라스’ 9층 909호, 전용 25.6789㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 125,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 표면상 가격은 최근 실거래 평균 108,600,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기와 배당·인수 문구의 충돌입니다.
교정 포인트를 반영하면, 이 사건을 단순한 “대항력 인수형”으로 확정해서 현 회차 인수 32,500,000원이나 실질취득 120,000,000원으로 단정할 수 없습니다. 데이터의 tenants 항목은 방서진 임차인에 대해 has_opposing_power=false, 위험 메모는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 반면 notes에는 매각물건명세서 명시 인수권리로 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기”가 있다고 되어 있습니다. 그래서 결론은 하나입니다. 이 물건은 원본 명세서·등기부·배당요구 여부를 대조하기 전까지, 저가 낙찰 메리트를 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 선수촌공원로 26, 9층909호 (구월동,두플라스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 전용 25.6789㎡ · 지하2층 지상12층 중 9층 |
| 소유자 | 황은하 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 방서진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권등기 해석이 핵심
등기 흐름에서 가장 조심할 부분은 을구 1번 국민은행 근저당입니다. priority_basis에는 2016.08.12 국민은행 근저당이 말소기준권리로 남아 있지만, rights에는 2019.02.25 “1번근저당권설정등기말소” 기록이 함께 들어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 국민은행 근저당을 확정 배당 대상으로 단정하지 않고, 데이터상 배당표가 그렇게 산정되어 있다는 점만 별도로 표시합니다.
② 임차인·임차권등기 체크
보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 데이터상 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 표시되어 있고, 임차권자는 신청채권자 방서진과 동일합니다. 다만 notes에는 “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”도 들어 있어, 임차인의 지위와 배당·인수 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방서진 | 9층 909호 25.6789㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2021.03.04 | 2021.01.12 | 데이터상 없음 | 배당요구 2024.05.30 | 해당 없음 |
임차권등기 원인일은 2024.05.28, 등기 접수일은 2024.05.30입니다. 데이터상 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘확정 메리트’는 아니다
두플라스 최근 실거래 5건의 평균은 108,600,000원, 최저는 96,000,000원, 최고는 120,000,000원입니다. 현재 최저가 87,500,000원은 실거래 평균의 80.6%입니다. 가격만 보면 유찰 메리트가 생긴 구간입니다. 하지만 이 사건은 notes의 인수 문구와 tenants의 대항력 없음 판정이 서로 충돌하므로, 최저가만 보고 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.22㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2022.09 | 25.68㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2022.06 | 23.22㎡ | 6 | 96,000,000원 |
| 2022.05 | 23.22㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 25.68㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 108,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정 · distribution 데이터 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 17,029,061원 | 3,925,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 51,481,407원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 방서진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
distribution 데이터는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 notes에는 임차권등기 미배당 잔액 인수 문구가 있어, 이 표만으로 실제 인수 없음이 확정되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 미달은 계속 커진다
현재 회차는 감정가의 70%인 87,500,000원입니다. distribution 기준으로는 현 회차에서도 채권자 총 청구 270,110,468원 대비 지급 85,525,000원, 미배당 184,585,468원이 발생합니다. 2회·3회 유찰로 가격이 더 내려가면 매수인 인수액은 데이터상 계속 0원으로 잡히지만, 미배당액은 더 커집니다. notes의 인수 문구가 실제로 유효하다면 이 미배당 구조가 매수인 리스크로 바뀔 수 있으므로, 이 부분이 핵심 확인사항입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 지급 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 85,525,000원 | 184,585,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 59,747,499원 | 210,362,969원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 41,703,249원 | 228,407,219원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 “남동세무서” 남동측 인근. 주위는 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린시설 및 업무시설 등으로 형성된 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. “아파트(도시형생활주택)”으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2016.06.30입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택), 대로3류 접합, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 공시지가는 3,446,000원/㎡입니다.
- 환금성. 두플라스는 168세대, 최근 실거래 5건의 평균은 108,600,000원입니다. 다만 최근 거래 표본이 많지 않고, 본 건은 권리자료 충돌이 가격보다 큰 변수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 임차권등기가 실제로 매수인에게 대항하는지, tenants의 “대항력 없음” 판정과 notes의 “인수” 문구 중 무엇이 원본 기준인지 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 말소 여부 확인. priority_basis는 국민은행 근저당을 말소기준으로 잡지만, rights에는 2019.02.25 말소 기록이 있으므로 배당순위와 말소기준을 재검증해야 합니다.
- 방서진 지위 확인. 임차권자이자 신청채권자로 표시되고, notes에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 임대차계약·전입·점유·배당요구를 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가가 실거래 평균의 80.6%라도, 인수 여부가 불명확하면 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 관리비·명도 확인. 도시형생활주택은 체납관리비, 실제 점유자, 임차권등기 말소 협조 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만 사용한 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·임차권등기 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “싸다”보다 “맞는 권리인지”가 먼저다
이 물건의 현재 최저가는 87,500,000원으로, 최근 실거래 평균 108,600,000원 대비 낮습니다. 그러나 이 사건은 단순한 가격형 물건이 아닙니다. 데이터 내부에서 국민은행 근저당의 말소 여부가 충돌하고, 방서진 임차권등기의 대항력·인수 여부도 tenants 판정과 notes 문구가 서로 맞지 않습니다. 그래서 결론은 C등급, 원본 확인 전 보수 접근입니다. 권리 충돌이 해소되어 인수 0원이 확정되면 가격 메리트는 생길 수 있지만, 그 전에는 최저가만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.