20,133,000원
서울남부지방법원 2025타경9402. 구로동 대림역포스큐 16층 1611호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 감정가는 96,000,000원인데 7회 유찰되어 현재 최저가는 20,133,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차보증금입니다.
김진영은 2022.03.18 전입·점유했고 임차보증금은 137,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 20,133,000원에서는 집행비용을 제외한 19,370,606원만 보증금에 배당됩니다. 따라서 남는 117,629,394원은 매수인이 승계하는 구조입니다. 결국 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 14.579㎡ · 지하4층/지상20층 중 16층 |
| 소유자 | 한성수 (2022.03.16 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 20,133,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진영 / 40,684,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 준공 / 규모 | 2015.12.04 · 175세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
제공된 말소기준은 2025.04.04 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 과거 하나은행 근저당 84,000,000원은 2022.03.16 말소됐고, 윤성돈 근저당 30,000,000원도 2023.04.04 말소되어 현재 인수 문제가 되는 담보권은 아닙니다. 반면 김진영의 주택임차권등기는 2024.03.27 접수됐고, 전입·점유는 2022.03.18로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.03.04 | 137,000,000원 | 2024.03.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 잔액 인수 |
| 유안나 | 1611호 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
김진영은 보증금·전입일·확정일자가 확인되어 인수구조를 계산할 수 있습니다. 반면 유안나는 전입일과 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김진영의 인수금액과 별개로 유안나의 임대차관계는 추가 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 137,762,394원을 봐야 한다
대림역포스큐 전용 14.58㎡ 안팎의 거래는 최근 12개월 4건 평균이 92,750,000원, 최신 2026.08 거래가 88,000,000원입니다. 과거 거래를 모두 섞은 전체 12건 평균은 110,083,333원이지만, 최근 시장은 과거보다 -21.9% 낮아진 흐름이라 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.58㎡ | 20 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 14.58㎡ | 19 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 14.58㎡ | 19 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 14.58㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 15.98㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.58㎡ | 15 | 126,000,000원 |
| 2023.04 | 14.58㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 2023.01 | 14.58㎡ | 17 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 20 | 119,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 92,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 762,394원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 137,000,000원 | 19,370,606원 |
| 2. 경매개시결정 · 김진영 | 40,684,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 762,394원을 제외한 19,370,606원이 김진영의 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 117,629,394원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 총 취득부담은 거의 그대로다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20,133,000원 | 117,629,394원 | 137,762,394원 |
| 8회 유찰 시 | 16,106,400원 | 121,583,515원 | 137,689,915원 |
| 9회 유찰 시 | 12,885,120원 | 124,746,812원 | 137,631,932원 |
현재 회차에서 낙찰가가 20,133,000원이고 8회 유찰 시 16,106,400원, 9회 유찰 시 12,885,120원까지 내려가지만, 그만큼 김진영의 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 총 취득부담은 각각 137,762,394원, 137,689,915원, 137,631,932원으로 낙찰가 하락 효과가 사실상 상쇄됩니다. 이 유형은 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 생기지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대림역포스큐 16층 1611호, 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다.
- 입지. 영림중학교 북동측 인근이며 업무시설·도시형생활주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층이며 위생·급배수·주차장·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 정방형 토지이며 북동측 약 22미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,324.9㎡, 공시지가는 8,594,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 거래가는 92,750,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 대비 -21.9%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득을 계산. 현재 회차 기준 20,133,000원 + 인수 117,629,394원 = 137,762,394원입니다.
- 김진영 보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 유안나 임대차 확인. 전입 2024.03.22, 배당요구 2025.04.28이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 원본 대조. 김진영의 확정일자가 2022.03.04와 2023.03.04로 서로 다르게 나타나므로 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준 유지. 전체 거래 평균 110,083,333원보다 최근 12개월 평균 92,750,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 김진영 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 거의 줄지 않습니다.
맺으며 — “2,013만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 20,133,000원이지만, 실제 의사결정에 가장 중요한 숫자는 117,629,394원의 임차보증금 인수입니다. 둘을 합친 현재 실질취득은 137,762,394원으로 최근 12개월 평균 92,750,000원, 최신 거래 88,000,000원보다 높은 수준입니다.
더구나 시장 추세는 -21.9%이고 이미 7회 유찰됐습니다. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 137,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 여기에 유안나의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 권리위험까지 남습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리도 완전히 닫히지 않은 물건. 이 사건은 최저가 할인율만으로 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
