서울남부지방법원 2025타경9402. 구로구 구로동 대림역포스큐 제16층 제1611호입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트), 전용면적은 약 14.58㎡입니다. 현 소유자는 한성수이며, 2022년 3월 16일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 4월 4일 김진영의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

등기부상 과거 하나은행 근저당권 84,000,000원과 윤성돈 근저당권 30,000,000원은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 주요 쟁점은 근저당권이 아니라 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 보증금 인수입니다. 특히 김진영의 137,000,000원 임차권등기가 남아 있고, 유안나도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 권리관계를 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매보다 앞선 임차권

2016년 하나은행 근저당권과 2022년 윤성돈 근저당권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 제시된 말소기준권리는 2025.04.04 강제경매개시결정입니다. 그러나 김진영의 전입일은 2022.03.18이고, 유안나의 전입일은 2024.03.22로 모두 이보다 빠릅니다. 매각물건명세서에서도 두 임차인의 대항 가능성을 명시합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

실제 임차인으로 신고·등재된 사람은 김진영과 유안나 2명입니다. 보증기관 대위변제에 따른 승계 신고로 확인된 사람은 없습니다. 다만 동일 호실에 두 명의 임차인이 등장하므로 각 임대차의 실제 점유기간, 보증금 지급 사실, 계약 종료 및 반환 여부를 구분하여 조사해야 합니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 부담이 남는다

현재 최저매각가 16,106,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 689,908원을 제외한 15,416,092원이 김진영의 보증금에 배당됩니다. 따라서 김진영 보증금 137,000,000원 중 121,583,908원이 미배당으로 남습니다.

이 구조는 대항력 인수형 경매의 전형적인 가격 함정입니다. 낙찰가가 내려가면 매각대금에서 임차인에게 지급할 배당금도 줄어들고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액은 커집니다. 집행비용의 변동을 제외하면 실질적인 부담은 김진영 보증금 137,000,000원 부근에 머물게 됩니다.

각 회차의 실질취득은 제시된 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가·집행비용·배당순위 등에 따라 변동할 수 있습니다. 유안나에 관한 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가와 비싼 실질취득

대림역포스큐의 전용 14.58㎡ 안팎 실거래를 살펴보면, 최근 12개월 5건의 평균은 92,000,000원이며 최신 거래는 2026년 10월의 89,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 12건 평균은 107,666,666원이지만 높은 과거 거래가격이 반영되어 있으므로, 현재 가격을 판단할 때는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 거래가격 추세는 -22.6%로, 과거 거래에 비해 하락한 상태입니다. 최신 거래 89,000,000원과 최근 12개월 평균 92,000,000원을 기준으로 비교하면 김진영 보증금 인수를 포함한 실질취득 137,689,908원은 각각 약 154.7%, 149.7% 수준입니다. 유안나의 별도 보증금 인수 가능성까지 존재하므로 현재 최저가를 시세보다 저렴한 매수 기회로 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 16,106,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.3%를 기준으로 추정했습니다. 김진영의 임차보증금 미배당액은 121,583,908원입니다. 강제경매 신청채권 항목에는 별도의 배당이 없는 것으로 추정되어 있으나, 신청채권자와 임차권자가 같은 김진영으로 기재되어 있으므로 실제 채권관계 및 배당 중복 여부를 확인해야 합니다. 유안나 보증금에 관한 배당과 인수는 별도로 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로구 구로동 영림중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설, 도시형생활주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 대림역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 지하 4층·지상 20층 규모의 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 및 토지. 대상 호실은 도시형생활주택(원룸형아파트)이고, 대지의 용도지역은 일반상업지역입니다. 주변에는 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설이 혼재합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역· 장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 교육환경보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 175세대의 소형 도시형생활주택입니다. 최근 12개월 평균 92,000,000원, 최근 가격 추세 -22.6%를 고려하면 과거 고가 거래를 현재 매각 가능가격으로 단순 적용하기 어렵습니다. 소형 주거상품 특성과 하락 추세를 감안한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김진영 보증금 인수 확인. 임차보증금 137,000,000원, 예상 미배당 121,583,908원의 실제 인수 여부를 매각물건명세서·임차권등기·배당관계와 대조하세요.
• 유안나 보증금 별도 검증. 명세서에 기재된 99,000,000원의 계약 원본, 반환 여부, 대항요건, 확정일자, 배당요구 및 매수인 인수 범위를 각각 확인하세요.
• 동일 호실 중복 임차관계. 김진영과 유안나의 점유·계약기간이 어떻게 연결되는지, 보증금 반환채무가 서로 독립적으로 존재하는지 확인하세요. 두 보증금의 단순 합산도, 임의적인 상계도 피해야 합니다.
• 확정일자 불일치. 김진영의 등기부상 확정일자 2022.03.04와 명세서 문구의 2023.03.04가 다른 이유를 원본 자료로 검증하세요.
• 신청채권 관계. 강제경매 신청채권자 김진영과 임차권자 김진영의 동일인 여부 및 청구액 40,684,794원이 임차보증금 채권과 어떤 관계인지 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 입찰가에 인수보증금과 집행비용 외 추가 비용을 합산하고, 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 89,000,000원을 기준으로 경제성을 판단하세요.
• 유찰 효과 과신 금지. 8회 유찰 뒤에도 김진영 보증금 기준 실질취득이 137,689,908원입니다. 최저가가 추가로 내려가도 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 현 점유자의 신원과 점유권원을 별도로 조사하고, 인도명령 가능 여부와 보증금 반환에 따른 명도 조건을 확인하세요.
• 관리비·세금 검증. 미납 공용관리비, 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 매각기일의 변경 여부까지 확인하세요.

맺으며 — “1,610만원짜리 집이 아니다”

이 사건에서 가장 주의할 숫자는 최저매각가 16,106,000원이 아니라 김진영 보증금 인수액 121,583,908원입니다. 이 금액만 반영해도 실질취득은 137,689,908원으로 최근 12개월 실거래 평균 92,000,000원보다 약 49.7% 높습니다.

게다가 같은 호실에 유안나의 보증금 99,000,000원에 관한 별도 인수 가능 문구가 있습니다. 두 임차인의 계약 및 배당관계가 정리되지 않은 상황에서 매수인의 부담을 확정할 수 없습니다. 최근 시세 역시 -22.6%의 하락 추세이며, 이미 8회 유찰됐다는 점도 가격 경쟁력의 증거가 아닙니다.

결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다. 이 물건은 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 어떤 임차보증금을 얼마까지 떠안는지가 핵심입니다. 보증금 인수 범위와 중복 임차관계가 명확히 해소되지 않는 한 추가 유찰을 기다리는 것만으로는 안전한 투자 대상이 되지 않습니다.