서울남부지방법원 2025타경9402. 대림역포스큐 16층 1611호, 전용 14.579㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 숫자만 보면 감정가 96,000,000원에서 최저가 31,458,000원까지 떨어져 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 후의 실질취득액을 봐야 합니다. 김진영은 2022.03.18. 전입·점유를 시작했고, 2022.03.04. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.03.27. 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 137,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
현재 매각가 31,458,000원을 가정하면 집행비용 966,244원을 제외한 30,491,756원이 김진영에게 배당되고, 남는 보증금 106,508,244원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 137,966,244원입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총부담은 계속 약 137,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 14.579㎡ · 지하4층/지상20층 중 16층 |
| 소유자 | 한성수 (2022.02.24. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 31,458,000원 (5회 유찰, 감정가 33%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진영 / 40,684,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 인수액이 큰 구조
말소기준은 2025.04.04. 강제경매개시결정입니다. 김진영의 전입일 2022.03.18.과 임차권등기 2024.03.27.은 모두 그보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다.
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18. / 2022.03.04. | 137,000,000원 | 2024.03.27. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 유안나 | 1611호 | 2024.03.22. / 미상 | 미상 | 2025.04.28. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 승계 확인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
대림역포스큐는 175세대, 2015.12.04. 사용승인 건물입니다. 비교 가능한 최근 거래는 전용 14.58㎡를 중심으로 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 110,250,000원이지만, 과거 126,000,000원·133,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격 추세도 -18.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 14.58㎡ | 19 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 14.58㎡ | 19 | 106,000,000원 |
| 2025.11 | 14.58㎡ | 18 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 15.98㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 14.58㎡ | 15 | 126,000,000원 |
| 2023.04 | 14.58㎡ | 17 | 133,000,000원 |
| 2023.01 | 14.58㎡ | 17 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2022.09 | 14.58㎡ | 20 | 119,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 16 | 120,000,000원 |
| 2022.08 | 14.58㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 94,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 110,250,000원 |
최저가 31,458,000원만 보면 최근 12개월 평균의 33.3%이지만, 이 수치는 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 김진영의 미배당 보증금을 합친 실질취득은 약 137,000,000원으로, 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 거래 77,000,000원을 모두 넘어섭니다. 전체 평균 110,250,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 김진영 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 31,458,000원 | 106,508,244원 | 137,966,244원 |
| 6회 유찰 시 | 25,166,400원 | 112,686,595원 | 137,852,995원 |
| 7회 유찰 시 | 20,133,120원 | 117,629,276원 | 137,762,396원 |
③ 예상배당표 (매각가 31,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,244원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금 | 137,000,000원 | 30,491,756원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤성돈 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 김진영 | 40,684,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김진영의 보증금 부족분 106,508,244원은 매수인 인수로 계산됩니다. 하나은행 근저당에는 2022.03.16. 말소등기, 윤성돈 근저당에는 2023.04.04. 일부포기 등기가 있으므로 실제 존속 범위는 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 유안나의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대림역포스큐 16층 1611호로 도시형생활주택(원룸형아파트) 용도입니다. 업무시설·오피스텔·도시형생활주택·제1종근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 영림중학교 북동측 인근이며, 주변에 업무시설·도시형생활주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 대중교통 이용은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상20층이며 위생·급배수·주차장·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 8,594,000원/㎡, 평지의 정방형 토지이며 약 22미터 포장도로와 접합니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 전용 14.58㎡ 중심의 소형 원룸형 주택으로 최근 거래는 있으나, 최신 거래가 77,000,000원까지 하락했고 최근 가격 추세가 -18.4%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 입찰가가 아니라 입찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 김진영 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서를 대조하고 확정일자 2022.03.04.와 2023.03.04.의 차이를 확인해야 합니다.
- 유안나 추가 위험 확인. 보증금·확정일자·점유개시·임대차계약의 실질을 확인하지 않으면 김진영 인수액 외에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 근저당 존속 여부 확인. 하나은행 근저당의 말소등기와 윤성돈 근저당의 일부포기가 해당 호수에 미치는 범위를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 김진영과 현황상 점유자로 신고된 유안나의 실제 점유 상태를 현장에서 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 항목을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,458,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 31,458,000원이지만, 매수인의 실제 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 김진영의 미배당 보증금 106,508,244원을 더하면 현재 회차 실질부담은 137,966,244원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 137,000,000원 수준에 머뭅니다.
반면 대림역포스큐의 최신 거래는 77,000,000원, 최근 12개월 평균은 94,333,333원이며, 최근 추세는 -18.4%입니다. 실질취득액이 현재 시세를 크게 웃도는 데다 5회 유찰, 소형 원룸형 용도의 환금성, 유안나의 미상 임대차 위험까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실제로는 싸지 않은 인수형 물건이며, 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 합니다.