장부상 미배당 42,798,400원, 특별매각조건으로 실질 인수는 0원 — 강서파크뷰 투웨니퍼스트 1502호

서울남부지방법원 2025타경9476. 강서구 화곡동 강서파크뷰 투웨니퍼스트 15층 1502호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 232,000,000원, 현재 최저매각가는 185,600,000원입니다. 소유자 김현희 명의의 소유권이전등기는 2021.08.27 접수됐고, 매매 원인일은 2019.12.26, 등기상 거래가액은 140,734,000원입니다.

권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박준혁의 보증금은 225,000,000원이며 전입일은 2021.08.27, 확정일자는 2021.08.02입니다. 임차권등기는 2023.09.15 접수됐습니다. 이 임차권은 말소기준으로 선언된 2025.04.14 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

현재 최저가를 기준으로 집행비용을 공제하면 임차인에게 182,201,600원이 배당되고, 보증금 중 42,798,400원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 승계돼 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 정했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 박준혁 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금의 대위·승계를 전제로 특별매각조건을 이행하는 주체이므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

* 장부상 배당 계산에서는 임차보증금 미배당액 42,798,400원이 발생하지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다

현재 최저가는 185,600,000원으로 감정가 232,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 80%는 감정가 대비 경매 회차 비율일 뿐, 현재 시장가격보다 20% 저렴하다는 의미는 아닙니다.

대상면적은 28.09㎡이며 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 가격 추세를 기준으로 한 교차검증도 할 수 없으므로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”는 결론은 금지해야 합니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.7회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용돼 경매신청채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다. 임차인의 장부상 미배당액 42,798,400원은 특별매각조건에 따라 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 서울우장초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상19층 건물로 사용승인일은 2020.12.23입니다. 승강기·도시가스·주차장·화재탐지·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 업무용 토지이며 2필 일단의 평탄한 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 7,150,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 남서측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 잔금납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차와 처리 주체를 확인하세요.
• 임차인 현황 확인. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 관계를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 가격 교차검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 전용 28.09㎡ 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 퇴거 여부, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.27 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류로 점검하세요.
• 파산절차 확인. 2025.07.14 파산선고결정과 2025.07.18 접수된 파산선고 등기가 경매절차에 미치는 영향을 집행기록에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 등기와 배당표만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차에서 42,798,400원이 미배당되는 전형적인 인수 위험 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 권리 결론은 “확약 조건 이행 시 인수 0원”입니다. 다만 가격 측면에서는 동일면적 최근 실거래와 최신 가격 추세가 확인되지 않아 최저가 185,600,000원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 2회 유찰과 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.7회·낙찰률 0.0%도 함께 고려해야 합니다. 권리 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.