서울남부지방법원 2025타경9518. 강서구 화곡동 제이팰리스 에이동 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 299,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,360,000원, 감정가의 64% 회차입니다. 겉으로는 큰 폭으로 내려온 물건이지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 297,000,000원입니다.
진기덕은 2021.09.15 전입, 2021.08.02 확정일자를 갖고 있으며 말소기준인 2023.03.15 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반적인 구조라면 매각대금에서 집행비용을 제외한 187,880,960원을 배당받고, 남은 109,119,040원은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다. 그 조건이 실제 매각조건대로 이행되는 전제에서는 진기덕 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 에이동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 29.93㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김윤식 · 2021.10.01. 거래가액 297,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 191,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.03.15 압류
등기부상 2020.08.24 은평신용협동조합 근저당권은 2021.09.14 이미 말소됐습니다. 이 사건의 선언된 말소기준권리는 2023.03.15 국의 압류입니다. 이후 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류와 2025.04.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 진기덕의 임차권등기 자체는 2023.09.05로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 전입은 2021.09.15, 점유개시는 2021.09.14, 확정일자는 2021.08.02입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 기준권리 뒤이므로 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 진기덕은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 이 사건에서는 명세서의 확약 조건이 그 인수 문제를 해소하는 구조입니다.
임차인·점유 관계
보증기관 승계 표기는 실제 임차인과 별도로 합산하지 않습니다. 이 자료상 실제 임차·점유자로 보는 인원은 진기덕과 YAMIN PHYO 2명이며, ‘시보증’은 YAMIN PHYO 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 중복 신고로 별도 보증금을 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진기덕 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.15 | 2021.08.02 | 297,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약·실질 인수 0 |
| YAMIN PHYO | 미상 | 2025.01.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 승계 표기 | 미상 | 미상 | 별도 합산 없음 | 보증기관 대위·승계 YAMIN PHYO 중복 |
YAMIN PHYO는 전입일 2025.01.23이 말소기준권리 2023.03.15보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 미상이라 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 확인할 필요가 있지만, 현재 자료만으로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
제이팰리스의 전체 실거래 평균은 281,833,333원이지만, 2021년 297,000,000원대 거래가 다수 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 2026.02 200,000,000원과 2026.03 210,000,000원이며 최근 12개월 평균은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.88㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 29.79㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 29.88㎡ | 5 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 27.74㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2021.08 | 29.79㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 29.93㎡ | 4 | 297,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
확약 조건을 반영한 현재 실질취득 191,360,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 93.3%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 전체 평균 281,833,333원 대비 67.9%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 현재 시장에 가까운 비교 기준으로는 최근 평균보다 한 단계 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,479,040원 |
| 1. 임차인 진기덕 보증금 | 297,000,000원 | 187,880,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,072,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 진기덕의 미배당액은 109,119,040원으로 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 부분의 실질 인수액은 0원입니다. 보증기관 승계분은 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근. 다세대주택, 업무시설, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 4M, 동측 약 5M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이팰리스는 29세대이며 최근 경매 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 8.33%로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 진기덕 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- YAMIN PHYO 보증금 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당관계와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. ‘시보증’은 YAMIN PHYO 보증금의 대위·승계 중복 신고로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 281,833,333원보다 최근12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 가격 기준으로 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -31.0%이므로 현재 93.3% 수준의 가격차만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무는 원본 서류를 통해 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 보수적으로”
이 사건은 표면적으로 보면 대항력 임차보증금 297,000,000원이 최저가 191,360,000원을 크게 웃돌아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 미배당 109,119,040원이 발생합니다. 그러나 진기덕과 주택임차권 승계인이 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 이 사건의 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그래도 무조건 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 현재 실질취득 191,360,000원은 최근12개월 평균 205,000,000원의 93.3%로 최근 거래보다 낮지만, 가격 추세가 -31.0%이고 경매 평균 유찰이 2.8회, 낙찰률도 8.33%입니다. 전체 평균 281,833,333원 대비 큰 할인처럼 보이는 착시는 버리고, 최근 시세·하락 추세·환금성을 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 권리 위험은 조건부 해소, 가격 메리트는 제한적입니다.
