인천지방법원 2024타경571893. 본건은 인천광역시 동구 금곡동 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 5,200만원이지만 현재 최저매각가격은 613만2천원까지 내려왔습니다. 무려 9회 유찰된 상태라 숫자만 보면 압도적인 가격 메리트가 있습니다. 다만 이 물건의 진짜 변수는 가격이 아니라 선순위 대항력 임차인입니다. 김하자는 2021.10.18, 진소희는 2021.10.21 전입했고, 둘 다 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 보증금이 미상이라 낙찰자가 부담할 수 있는 실질취득액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
권리 흐름상 2023.04.05 갑구 7번 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 이후 동구 압류와 임의경매개시결정, 을구 1번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 후순위 권리 자체는 복잡하지 않지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인 2명의 대항력은 별개의 인수 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571893 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 금곡로47번길 38, 4층401호 (금곡동,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.61㎡ · 2018.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 양재선 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 6,132,000원 |
| 유찰 | 9회 유찰 |
| 신청채권 / 청구액 | 청구액 279,999,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리: 2023.04.05 갑구 7번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사. 이후 2023.11.08 동구 압류와 2024.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 강민화 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2021.10.18 전입 김하자와 2021.10.21 전입 진소희는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 이들의 보증금은 낙찰 후 인수 가능성을 따져야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하자 | 2021.10.18 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 | 보증금 미상 · 문건접수 2024.12.17 |
| 진소희 | 2021.10.21 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 | 보증금 미상 |
| 변서현 | 2024.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 가능성 낮음 | 말소기준권리 이후 전입 |
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만, 거래자료는 오래됐다
동일 면적 60.61㎡의 거래자료는 3건입니다. 모두 2021.09~2021.10 거래로 확인되며, 거래가는 1억4천만원부터 2억원까지입니다. 집계된 최근12개월 평균은 160,000,000원, 최신거래는 2021.10 · 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 60.61㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 60.61㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 60.61㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | 60.61㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
최저매각가 6,132,000원은 집계된 평균 160,000,000원의 3.8%입니다. 따라서 표면적인 가격만 보면 엄청난 할인입니다. 하지만 비교 거래가 2021년 자료이고, 현재 물건에는 선순위 대항력 임차인 2명의 보증금 미상 문제가 있으므로 3.8%라는 숫자를 실제 취득원가로 그대로 쓰면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,132,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.3% 추정) | - | 510,376원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,741,755원 | 5,621,624원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 강민화 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상 배당상 채권 총액은 325,741,755원이고, 예상 배당 총액은 5,621,624원입니다. 부족액은 320,120,131원이며 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도로 선순위 임차인 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득 계산은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 금곡동 소재 인천광역시 동구청 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2018.12.21입니다. 위생·급배수 설비, 도시가스 보일러 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단 대체로 사다리형 토지이며 현황 다세대주택 건부지입니다. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 공동주택 7세대로 규모가 작고, 거래자료는 2021.09~2021.10 3건에 그칩니다. 단지 통계는 평균 9.0회 유찰, 낙찰률 10.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가장 먼저 할 일. 김하자·진소희의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유관계를 확인하세요. 이 두 사람의 대항력은 가격보다 우선해 검토해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 대항력 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 6,132,000원을 총취득비용으로 간주하지 마세요. 보증금 규모에 따라 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
- 보증금 미상 자료 보완. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조하고, 임차인의 보증금 및 우선변제 관련 자료를 원본으로 확인하세요.
- 9회 유찰 해석. 가격 매력은 분명하지만, 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지 권리·환금성 문제인지 분리해서 확인해야 합니다.
- 시세 기준 주의. 최근12개월 평균 160,000,000원과 최신거래 140,000,000원은 데이터상 2021년 거래입니다. 오래된 비교자료라는 점을 감안해 현재 가치 판단에 그대로 대입하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당표를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “613만원은 숫자일 뿐, 실질취득액은 따로 봐야 한다”
이 물건은 표면적인 가격만 보면 상당히 강력합니다. 감정가 1억5,200만원에서 최저매각가가 613만2천원까지 떨어졌고, 집계된 최근12개월 평균 1억6,000만원과 비교하면 최저가 비율은 3.8%입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 선순위 대항력 임차인 2명입니다. 김하자와 진소희는 말소기준권리 이전 전입이고, 두 사람의 보증금이 미상입니다. 따라서 이 물건은 “초저가 낙찰”보다 “낙찰 후 얼마가 실제로 필요한가”를 확인하는 사건입니다. 9회 유찰이라는 기록도 가격 메리트와 함께 환금성 부담을 보여줍니다.
결론은 명확합니다. 가격만 보면 매력적이지만, 보증금 미상인 대항력 임차인 때문에 최저가만 보고 입찰할 물건은 아닙니다. 임차보증금 확인이 끝난 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 승부처입니다.
