인천지방법원 2024타경571893. 인천 동구 금곡동의 전용 60.61㎡ 다세대주택 4층 401호입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 말소기준은 2023.04.05 엠메이드대부 유한회사의 가압류 25,741,755원이고, 이후 인천광역시 동구 압류와 강민화의 근저당권 300,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 김하자는 2021.10.18, 진소희는 2021.10.21 전입으로 말소기준보다 빠르며, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
반면 변서현의 전입일은 2024.05.20으로 말소기준일 이후입니다. 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없는 후순위 전입입니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차·점유 관련자로 확인되며, 보증금을 서로 합산하거나 중복 처리할 보증기관 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571893 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 금곡로47번길 38, 4층401호 (금곡동,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.61㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부 확인 못함 |
| 소유자 | 양재선 · 2021.10.21 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 4,292,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민화 / 279,999,822원 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인 | 2018.12.21 · 총 7세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 더 중요하다
등기부상 말소기준은 2023.04.05 가압류입니다. 이후의 2023.11.08 압류, 2024.03.18 근저당권, 2024.11.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강민화의 근저당권은 채권최고액 300,000,000원이며, 같은 건물 제3층 제302호가 공동담보로 표시되어 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하자 | 2021.10.18 | 가능·미상 | 미상 | 2024.12.17 | 인수 가능·금액 미상 |
| 진소희 | 2021.10.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 변서현 | 2024.05.20 | 없음 | 미상 | 미상 | 원칙적 인수 없음 |
② 시세 비교 — 2.7%라는 숫자보다 인수액 확인이 먼저
동일 전용면적 60.61㎡의 실거래 표본은 3건입니다. 거래금액은 140,000,000원, 140,000,000원, 200,000,000원이고 평균은 160,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 60.61㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 60.61㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 60.61㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | 60.61㎡ | 3건 | 160,000,000원 |
최저매각가 4,292,000원은 제공된 최근 12개월 평균값 160,000,000원의 2.7%로 표시됩니다. 그러나 실제 실거래 표본의 거래월은 2021.09~2021.10이므로 2026.10 매각기일과 시간차가 큽니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 계산되지 않는다는 점입니다. 따라서 2.7%라는 수치는 ‘인수 전 최저가’의 비율일 뿐, 이 물건이 시세보다 저렴하다는 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,256원 |
| 1. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,741,755원 | 3,814,744원 |
| 2. 근저당권 · 강민화 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 325,741,755원 중 예상 배당은 3,814,744원, 미배당액은 321,927,011원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입 2명의 보증금·우선변제 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 사용승인일은 2018.12.21입니다.
- 입지. 인천광역시 동구청 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 121.8㎡, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대 규모이며 본건은 10회 유찰, 관련 경매 통계상 평균 유찰 9.0회·매각률 10.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김하자 임대차 원본 확인. 2021.10.18 전입, 2024.12.17 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 진소희 임대차 원본 확인. 2021.10.21 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 변서현 점유 확인. 2024.05.20 전입은 말소기준 이후로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 실제 점유관계와 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 응찰가만 보지 말고 선순위 임차보증금 중 배당되지 않고 승계되는 금액까지 합산해야 합니다. 현재는 그 금액을 확정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 강민화 근저당은 같은 건물 제3층 제302호와 공동담보로 표시되어 있으므로 실제 배당관계는 다른 담보물의 매각·배당과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 추정 배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매수보증금. 매각물건명세서 비고상 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성 점검. 본건 10회 유찰, 관련 경매 평균 유찰 9.0회·매각률 10.0%라는 수치를 입찰가와 재매각 계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,292,000원”이 이 물건의 총취득가가 아니다
이 사건은 가격표만 보면 감정가 152,000,000원이 10회 유찰돼 4,292,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 2023.04.05 말소기준보다 앞서 전입한 김하자와 진소희의 임차보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 이들의 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 배당으로 소진되지 않는 보증금이 있다면 그 부분은 매수인의 실질 부담이 될 수 있습니다.
따라서 현재 단계에서 계산 가능한 것은 최저가 4,292,000원이라는 실질취득의 하한뿐입니다. 실제 총취득가는 선순위 임대차 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 여기에 본건 10회 유찰, 관련 경매 평균 유찰 9.0회·매각률 10.0%, 7세대 규모라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 이 물건은 최저가보다 선순위 임대차 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
